Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 по делу n А46-3237/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

из того, что ИП Булатов Ю.В., будучи собственником спорного имущества, каких-либо действий по отчуждению данного имущества не совершал, в связи с чем оспариваемые сделки являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как не соответствующие требованиям статей 131, 209, 551 ГК РФ, статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Прекращая производство по делу в отношении ООО «СКК-риэлт», суд первой инстанции учёл, что  21.12.2009 ООО «СКК-риэлт» ликвидировано.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) оспариваемых сделок по отчуждению нежилого помещения,  и о наличии оснований для прекращения производства по делу в отношении ООО «СКК-риэлт».

            В силу статей 131, 551  ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 настоящего Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

  Содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав.

Информация, содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества, позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Как усматривается из материалов  настоящего дела, при рассмотрении другого дела - №2-181/2005 по иску ООО «Блокстрой-трейд» к ИП Булатову Ю.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.10.2001, возврате сторон в первоначальное положение и взыскании с ИП Булатова Ю.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 342 319 руб.,  Арбитражным судом Омской области установлено, что 15.01.2001 между ООО «Блокстрой-трейд» (продавец) и ИП Булатовым Ю.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, во исполнение которого продавец передал в собственность покупателю недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, номера на поэтажном плане 1-38, площадью 529,30кв. м, литеры В, В1, расположенного по адресу: г.Омск, ул.Чернышевского,2, в производственном корпусе № 3, а покупатель обязался принять и в срок до 31.12.2002 оплатить его стоимость в полном объеме в сумме 1 053 290 руб.

Имущество передано ИП Булатову Ю.В. по акту приема-передачи 15.10.2001.

На основании указанного договора 26.10.2001 произведена государственная регистрация перехода права собственности к ИП Булатову Ю.В. (запись № 55-01/00-37/2001-1510).

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.10.2006 по делу № 2-181/2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 26.02.2007, исковые требования ООО «Блокстрой-трейд» удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 15.10.2001 расторгнут. В остальной части иска производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части. Распределены судебные расходы.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.05.2007 по делу № Ф04-2668/2007 (33910-А46-17) решение от 16.10.2006 и постановление от 26.02.2007 по делу № 2-181/2005 отменены и дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.03.2008 по делу № 2-181/2005 договор купли-продажи от 15.10.200 расторгнут. В остальной части иска производство по делу прекращено в связи с отказов истца от иска в указанной части. Распределены судебные расходы.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что решением Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу №А46-2300/2007, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009, удовлетворены исковые требования ООО «Блокстрой-трейд» к ИП Булатову Ю.В. о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1-38), общей площадью 529,30 кв.м, литера ВВ1, расположенные на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой по адресу: г.Омск, ул. Чернышевского, д.2, за номером 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001.

На основании указанных судебных актов регистрационная запись № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения к ИП Булатову Ю.В. исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.04.2009 по делу №Ф04-2140/2009(4314-А46-50) решение от 10.10.2008 и постановление от 24.02.2009 отменены, дело направлено в Арбитражный суд Омской области на новое рассмотрение.

 Изложенные в апелляционных жалобах доводы о том, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу № А46-2300/2007 о расторжении договора купли-продажи от 15.10.2001 является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП Булатова Ю.В. на спорное имущество, судом апелляционной инстанции отклоняются в связи со следующим.

При новом рассмотрении дела № А46-2300/2007 решением Арбитражного суда Омской области от 04.08.2009, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009, в удовлетворении исковых требований ООО «Блокстрой-трейд» отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2009 постановление от 24.02.2009 оставлено без изменения. При этом суд кассационной инстанции исключил из мотивировочной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009 вывод о том, что вступивший в законную силу судебный акт по делу № 2-181/2005 о расторжении договора купли-продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП Булатова Ю.В.

Кроме этого следует отметить, что при рассмотрении дела № 2-181/2005 ООО «Блокстрой-трейд» заявило отказ от иска в части применения последствий расторжения договора купли-продажи от 15.10.2001, в связи с чем производство по делу в этой части судом было прекращено.

Как усматривается из материалов дела, ИП Булатов Ю.В. обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области), третьи лица по делу - ООО «Блокстрой-трейд» и ООО «Проминвест»,  о признании незаконным бездействия УФРС по Омской области, выразившегося в неосуществлении регистрационных действий по восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о праве собственности ИП Булатова Ю.В. на нежилое помещение 2П общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане 1-30, расположенное на первом этаже в здании №29 по ул. Гусарова в г.Омске, обязании восстановить указанную запись, признании незаконными действий УФРС по Омской области, совершенных 25.09.2009 по государственной регистрации права собственности ООО «Проминвест» на указанное нежилое помещение и обязании погасить указанную запись.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2010 по делу № А46-23067/2009, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010, заявление ИП Булатова Ю.В. к УФРС по Омской области удовлетворено частично.

Суд признал бездействие УФРС по Омской области, выразившееся в неосуществлении регистрационных действий по восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о праве собственности ИП Булатова Ю.В. на спорное нежилое помещение незаконным. На УФРС по Омской области возложена обязанность по восстановлению указанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.    

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2010, запись № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о праве собственности ИП Булатова Ю.В. на спорное помещение регистрирующим органом восстановлена (л.д.14 т.2).

            Таким образом, на момент обращения ИП Булатова Ю.В. с настоящим иском в арбитражный суд и принятия решения по делу №А46-3237/2010 истец являлся собственником спорного имущества, доказательством чему служит наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о праве собственности ИП Булатова Ю.В. на спорное помещение.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ИП Булатов Ю.В., будучи собственником спорного имущества, каких-либо действий, направленных на отчуждение данного имущества, не совершал.

В связи с изложенным сделки по отчуждению спорного нежилого помещения 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-30, находящегося на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29, а именно: договор купли-продажи от 16.04.2009, заключенный между ООО «Блокстрой-трейд» и ООО «Мега», договор купли-продажи от 12.08.2009, заключенный между ООО «СКК-риэлт» и ООО «Мега»,  договор купли-продажи от 15.09.2009, заключенный между ООО «СКК-риэлт» и ООО «Проминвест», суд первой инстанции обоснованно признал недействительными в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующие статьям 131, 209, 551 ГК РФ, а также статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о недействительности договора купли-продажи от 16.04.2009, заключенного между ООО «Блокстрой-трейд» и ООО «Мега», договора купли-продажи от 12.08.2009, заключенного между ООО «Мега» и ООО «СКК-риэлт», опровергаются мотивировочной частью обжалуемого решения суда.

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Учитывая данные разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора обоснованно применил статьи 301, 302 ГК РФ.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при  совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Доводы ответчиков в апелляционных жалобах о том, что ООО «Проминвест» является добросовестным приобретателем спорного имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Как усматривается из материалов дела, в период совершения оспариваемых сделок и до апреля 2010 года спорное нежилое помещение фактически находилось во владении ИП Булатова Ю.В., который нёс бремя содержания данного имущества.

 Обстоятельства об этом подтверждаются договорами, заключенными ИП Булатовым Ю.В. с иными лицами, документами об исполнении данных договоров (л.д. 78-116, 124- 141, 143-146 т. 2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.05.2010 (л.д. 117 т.2), собственником нежилого помещения № 1П, расположенного на втором этаже здания по