Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу n А46-2522/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

основании договора купли-продажи нежилых помещений от 15.07.2003 принадлежали на праве собственности нежилые помещения общей площадью 869,2 кв. (номера на поэтажном плане 1-60), находящиеся на первом этаже четырёхэтажного кирпичного здания инфекционной больницы, литера Б, расположенные по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2003 серии 55АА № 530832.

Согласно актам об исполнении обязательств по внесению вклада по договору о совместной деятельности от 12.04.2005, 13.04.2005 (т.1, л.д. 32-34) участник 1 внёс вклад в совместную деятельность в виде нежилых помещений общей площадью 1966,2 кв.м, находящихся в кирпичном здании инфекционной больницы, литера Б, по адресу: г. Омск, пр. Мира, 33А, оценённый в денежном выражении в сумме 5 000 000 руб.; участник 2 передал вклад в совместную деятельность в виде нежилых помещений общей площадью 1074,3 кв.м., находящихся в подвале и на втором этаже четырёхэтажного кирпичного здания инфекционной больницы, литера Б, по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А, оценённый в денежном выражении в сумме 2 500 000 руб.; участник 3 внёс вклад в совместную деятельность в виде нежилых помещений общей площадью 869,2 кв.м., находящихся на первом этаже четырёхэтажного кирпичного здания инфекционной больницы, литера Б, по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А, оценённый в денежном выражении в сумме 2 500 000 руб.

В деле имеются копии технических паспортов нежилого строения № 33А по пр. Мира, литера Б, литера Б Б1 Б2, составленные по состоянию на 21.01.2002, и на 10.06.2009, экспликации.

05.10.2009 между ООО «СК «Новострой» (продавец) и ООО «Интэг» (покупатель) заключён договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал покупателю нежилые помещения общей площадью 869,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-60), находящиеся на первом этаже четырёхэтажного кирпичного здания инфекционной больницы, литера Б, расположенные по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А (кадастровый (или условный) номер: 55-00-177036.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.10.2009 серии 55АГ 057474, ООО «Интэг» на основании договора от 05.10.2009 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, площадь: общая 869,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-60. Литер Б, адрес: г. Омск, пр. Мира, д. 33А (кадастровый (или условный номер): 55-55-01/229/2009-177.

Истец обратился в суд с настоящим иском, считая, что ответчик ООО «СК «Новострой» распорядилось имуществом, которого не существует в результате выполнения ООО «Интерьерстройсервис» подрядных работ по договору № 7 от 05.03.2007, заключенному с ЗАО «НПП «Экосистема», по условиям которого генподрядчик обязался выполнить реконструкцию с 1-го по 4-й этаж, техподполье, строительство 5 и 6 этажей, устройство кровли, лифтов, лестничных клеток, а также работы по монтажу инженерных сетей электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения, по благоустройству прилегающей территории здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А.

Удовлетворение исковых требований послужило основанием для подачи ответчиками апелляционных жалоб, при оценке доводов которых суд апелляционной инстанции учел следующее.

Оценив условия договора о совместной деятельности № 413 от 16.08.2002, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сложившиеся между ОАО «Омскметаллоптторг», ЗАО «НПП «Экосистема», ООО «СК «Новострой» отношения регулируются положениями главы 55 ГК РФ о простом товариществе.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ).

В рассматриваемом случае целью внесения вкладов участниками товарищества является реконструкция, ввод в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А.

Во исполнение договора № 413 от 16.08.2002, 05.03.2004 между ЗАО «НПП «Экосистема» (заказчик) и ООО «Интерьерстройсервис» (генподрядчик) заключен договор № 7, по условиям которого генподрядчик выполнит собственными или привлеченными силами и средствами работы по реконструкции с 1-го по 4-ый этаж, техподполье, строительство 5-го и 6-го этажей, устройство кровли, лифтов, лестничных клеток, а также работы по монтажу инженерных сетей электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения, по благоустройству прилегающей территории здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33 А.

ЗАО «НПП «Экосистема» выдано разрешение на строительство № 55-761 от 05.06.2009 на объект капитального строительства – здания под офисные помещения по адресу: г. Омск, пр. Мира, 33А.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения, общей площадью 869,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-60), находящиеся на первом этаже дома, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 33 «А» к моменту заключения оспариваемой сделки были реконструированы, изменены планировка и площадь объекта, что установлено и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 16.02.2009 по делу № А46-20895/2008. Доказательств иного в материалы дела не представлено. Следовательно, указанные помещения являются вновь созданным объектом недвижимости.

О том, что реконструкция здания, в том числе проданные ответчиком ООО «СК «Новострой» спорные нежилые помещения, действительно имела место, можно сделать вывод исходя из анализа имеющихся в деле экспликаций первого этажа здания технических паспортов 2002 и 2009 годов (том 2, л.д. 50-51).

Кроме этого, о реконструкции здания следует из мотивировочной части постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.07.2009 № Ф04-4402/2009(10985-А46-38), принятому по делу №А46-20895/2008 по иску ЗАО «НПП «Экосистема» к ООО «СК «Новострой», ОАО «Омскметаллоптторг», УФРС по Омской области о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 869,2 кв.м по адресу: г. Омск, пр. Мира, 33А на праве общей долевой собственности ЗАО «НПП «Экосистема», ООО «СК «Новострой», ОАО «Омскметаллоптторг».

В данном постановлении суд кассационной инстанции указал на то, что судами было установлено, что четырёхэтажное кирпичное здание инфекционной больницы было реконструировано в шестиэтажное офисно-деловое здание, в результате произведённой реконструкции указанного объекта изменена этажность здания, планировка и площадь спорных нежилых помещений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что факт реконструкции здания имел место до заключения ответчиками оспариваемого договора купли-продажи от 05.10.2009.

Следовательно, на момент заключения договора купли-продажи принадлежащие в силу закона на праве собственности ответчику ООО «СК «Новострой» нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи от 05.10.2009, также были реконструированы, что можно установить, сравнив экспликации первого этажа спорного здания за 2002 и за 2009 годы.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, нежилые помещения ответчика общей площадью 869,2 кв.м. в том виде, в котором они были приобретены им в собственность первоначально, не существуют, фактически был создан новый объект.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. К таким документам относятся, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, исходя из содержания статей 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом регистрации может служить лишь недвижимость, прошедшая кадастровый и технический учет, то есть та, которая имеет признаки, позволяющие выделить ее из других объектов недвижимого имущества.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что по правилам статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из изложенных норм права следует, что нежилые помещения, расположенные по    адресу:    г.     Омск,    пр.    Мира,    д.    33     А,    могли     быть    отчуждены    только    после государственной регистрации права собственности на них как объект недвижимого имущества, возникший в результате произведенной реконструкции в соответствии с действующим законодательством.

Ввиду отсутствия зарегистрированного права ответчика на спорный объект недвижимого имущества, у ООО «СК «Новострой» отсутствовали полномочия по распоряжению нежилыми помещения, общей площадью 869,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-60), находящиеся на первом этаже дома, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 33 А, в связи с их реконструкцией и трансформацией в новый объект недвижимого имущества.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Таким образом, договор купли-продажи от 05.10.2009 заключен в нарушение вышеуказанных требований закона, в связи с чем является ничтожным (статья 168 ГК РФ) как противоречащий статьям 209, 219 ГК РФ, и как таковой, учитывая разъяснения, данные в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», подлежит признанию недействительным.

Довод ответчика о том, что спорный объект недвижимости является исключительной собственностью ООО «СК «Новострой» не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признаётся всё то, что он вносит в общее дело, в частности, иное имущество. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Как следует из актов от 12.04.2005, 13.04.2005 об исполнении обязательств по внесению вклада по договору о совместной деятельности, оценка каждого вклада участника оценена в денежном выражении.

Соглашением № 2 от 25.07.2003 доли участников определены пропорцией 2:1:1, где две доли принадлежит участнику 1 – третьему лицу ОАО «Омскметаллоптторг», одна доля участнику 2 - истцу, одна доля участнику 3 – ответчику ООО «СК «Новострой».

Пунктом 1 статьи 1043 ГК РФ предусмотрено, что внесённое товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведённая в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Следовательно внесённое участниками по договору о совместной деятельности имущество в виде нежилых помещений, находящихся в одном здании по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А, в результате его реконструкции, в целях которой и был заключён договор о совместной деятельности, является согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ общей долевой собственностью участников договора.

Довод подателей жалоб о том, что у истца отсутствует заинтересованность в результате разрешения настоящего спора, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Заинтересованность ОАО «МКБ «СИБЭС» в предъявлении настоящего иска подтверждается договором № 14 И от 20.12.2004, заключенным между ЗАО «НПП «Экосистема» и ОАО «МКБ «СИБЭС», по условиям которого истцу после осуществления им инвестиций передается помещение, площадью 49,62 кв.м. на первом этаже реконструированного объекта (офисно-делового комплекса здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира 33А).

Указанный договор по своему содержанию полностью подпадает под признаки инвестиционной деятельности, сформулированные в статье 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Данный договор в судебном порядке не оспорен, недействительным не признан.

В силу пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд полагает, что ОАО «МКБ «СИБЭС» является лицом, заинтересованным в предъявлении настоящего иска ввиду нарушения его прав как долевого собственника помещения, площадью 49,62 кв.м. на первом этаже реконструированного объекта (офисно-делового комплекса здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира 33А) в результате заключения договора от 05.10.2009 между ООО «СК «Новострой» (продавец) и ООО «Интэг» (покупатель) о купле-продаже объекта недвижимого имущества, общей площадью 869,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-60), находящиеся на первом этаже четырёхэтажного кирпичного здания инфекционной больницы, литера Б, расположенные по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33А (кадастровый (или условный) номер: 55-00-177036.

Доводы ООО «Интэг» и ООО «СК «Новострой» относительно того, что договор № 14 И от 20.12.2004 является незаключенным, поскольку не согласован его предмет, не конкретизированы нежилые помещения, судом отклоняется, поскольку в материалы дела представлено приложение № 1 к указанному договору – выкопировка с фрагментом плана на первом этаже офисного здания по адресу: пр. Мира, 33 А, подписанная сторонами (ЗАО