Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу n А46-2209/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

Данная позиция подтверждается судебной практикой в рекомендациях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора не было зарегистрировано в установленном порядке.

В связи с этим, дополнительное соглашение не имеет силы и срок действия договора нельзя считать продленным.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку срок действия договора аренды от 01.02.2006 б/н истек 31.01.2009 и после этой даты арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом в отсутствие возражений арендодателя, суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, словосочетание пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  «на тех же условия» следует расценивать как условия договора, имеющие силу на момент окончания срока действия договора.

Для рассматриваемого дела определение условий, действующих на момент окончания срока действия договора аренды от 01.02.2006 б/н является существенным и определяющим.

Из материалов дела следует, что 01.02.2008 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение, которым определили, что арендная плата с 01.02.2008 по 31.01.2009 установлена в размере 93 000 руб.

Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано 21.04.2010 в связи с чем были внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, дополнительное соглашение от 01.02.2008 является заключенным.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как уже было указано, стороны в дополнительном соглашении четко и определенно установили период, в течение которого арендная плата будет уплачиваться в размере 93 000 руб., соответственно, был определен период действия дополнительного соглашения (с 01.02.2008 по 31.01.2009).

В связи с этим, следует признать ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением не была изменена арендная стоимость, так как не содержит положений о применении его условий к отношениям, возникшим до его заключения.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют, что в период с 01.02.2008 по 31.01.2009 размер арендной платы составлял 93 000 руб., а не 113 685 руб. как полагают истец и суд первой инстанции.

Поскольку условия о размере арендной были изменены и действовали до его окончания, то после истечения срока действия договора, договор считается заключенным на неопределенный срок с условием о размере арендной плате как 93 000 руб.

01.05.2009 стороны заключают еще одно дополнительное соглашение к договору аренды, которым определяют, что с 01.05.2009 по 31.08.2009 размер аренной платы составляет 70 000 руб.

Данное дополнительное соглашение также прошло процедуру регистрации 21.04.2010 и, по аналогии с дополнительным соглашением от 01.02.2008, является заключенным, а также действующим в течение периода, который был в нем определен (с 01.05.2009 по 31.08.2009).

Следовательно, с 01.05.2009 по 31.08.2009 размер арендной платы составлял  70 000 руб.

После 31.08.2009, в связи с окончанием срока действия дополнительного соглашения обязательства сторон определяются исходя из условий договора, которые существовали на момент истечения установленного в нем срока и продолжения его действия на неопределенный срок, то есть исходя из суммы арендной платы в размере 93 000 руб.

Из искового заявления следует, что истец просил взыскать с ответчика основной долг исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 113 658 руб. за период с февраля 2008 года, по декабрь 2009.

Между тем, исходя из изложенных выше обстоятельств, фактическая обязанность ИП Коровицкой Т.Д. по внесению арендной платы по договору от 02.01.2006 б/н за названный период выгладит следующим образом:

- с февраля 2008 года по апрель 2009 года включительно размер арендной платы равен 93 000 руб.;

- с  мая 2009 года по август 2009 года включительно размер аренной платы равен 70 000 руб.;

- с сентября 2009 года по декабрь 2009 включительно размер арендной платы равен 93 000 руб.

Следовательно, за период, который определен истцом как период взыскания арендной платы, ИП Коровицкая Т.Д. должна была внести 2 047 000 руб.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего дела, ответчик не имел задолженности по арендной плате за период с февраля 2008 по декабрь 2009 (включительно).

Данное обстоятельство подтверждается представленными платежными документами (с указанием периода внесенного ответчиком платежа), из которых следует, что:

арендная плата за февраль 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по платежному поручению (далее - п/п) № 7 от 28.01.2008 на сумму 27 135 руб., п/п № 18 от 30.01.2008 на сумму 15 865 руб. и квитанции к приходному кассовому ордеру № 106 от 24.01.2008 на сумму 50 000 руб.;

арендная плата за март 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п№ 30 от 26.02.2008 на сумму 73 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 321 от 22.02.2008 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за апрель 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 42 от 25.03.2008 на сумму 78 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 423 от 14.03.2008 на сумму 15 000 руб.;

арендная плата за май 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 59 от 25.04.2008 на сумму 78 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 600 от 17.04.2008 на сумму 15 000 руб.;

арендная плата за июнь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 99 от 26.05.2008 на сумму 53 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 748 от 19.05.2008 на сумму 40 000 руб.;

арендная плата за июль 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 133 от 25.06.2008 на сумму 86 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1087от 17.07.2008 на сумму 7 000 руб.;

арендная плата за август 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 156 от 25.07.2008 на сумму 30 000 руб., п/п № 170 от 05.08.2008 на сумму 31 000 руб., п/п № 166 от 31.07.2008 на сумму 25 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1121 от 23.07.2008 на сумму 7000 руб.;

арендная плата за сентябрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 208 от 29.07.2008 на сумму 33 000 руб., п/п № 202 от 27.08.2008 на сумму 30 000 руб., п/п № 105 от 01.09.2008 на сумму 30 000 руб..;

арендная плата за октябрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 270 от 30.09.2008 на сумму 33 000 руб., п/п № 301 от 24.09.2008 на сумму 30 000 руб., п/п № 280 от 26.09.2008 на сумму 30 000 руб..;

арендная плата за ноябрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 225 от 23.10.2008 на сумму 50 000 руб. и п/п № 230 от 24.10.2008 на сумму 43 000 руб.;

арендная плата за декабрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 231 от 25.11.2008 на сумму 23 000 руб. п/п № 227 от 34.11.2008 на сумму 50 000 руб. и п/п № 234 от 26.11.2008 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за январь 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 252 от 15.12.2008 на сумму 30 000 руб., п/п № 397 от 18.12.2008 на сумму 10 000 руб., п/п № 371 от 23.12.2008 на сумму 30 000 руб. и п/п № 260 от 24.12.2008 на сумму 23 000 руб.;

арендная плата за февраль 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 20 от 09.02.2009 на сумму 13000 руб., п/п № 10 от 02.02.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 27 от 26.01.2009 на сумму 20 000 руб., п/п № 10 от 23.01.2009 на сумму 20 000 руб., п/п № 11 от 21.01.2009 на сумму 20 000 руб, п/п № 28 от 28.01.2009 на сумму 10 000 руб.;

арендная плата за март 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 31 от 11.03.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 50 от 17.03.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 42 от 26.03.2009 на сумму 20 000 руб., п/п № 46 от 27.03.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 32 от 09.04.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 100 от 02.04.2009 на сумму 20 000 руб., п/п № 30 от 07.04.2009 на сумму 13 000 руб.;

арендная плата за апрель 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 40 от 25.05.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 160 от 22.05.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 56 от 21.05.2009 на сумму 10 000 руб., п/п № 36 от 14.05.2009 на сумму 20 000 руб., п/п № 31 от 12.05.2009 на сумму 20 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 689 от 21.05.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1068 от 07.08.2009 на сумму 3000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1061 от 06.08.2009 на сумму 10 000 руб.;

арендная плата за май 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1096 от 13.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1072 от 10.08.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1108 от 17.08.2009 на сумму 30 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1097 от 14.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1128 от 19.08.2009 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за июнь 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1175 от 26.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1217 от 07.09.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1199 от 01.09.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1154 от 24.08.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1166 от 25.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1187 от 31.08.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1129 от 19.08.2009 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за июль 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1350 от 01.10.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1321 от 22.09.2009 на сумму 25 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1421 от 14.10.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1382 от 08.10.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1284 от 16.09.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1300 от 18.09.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1422 от 15.10.2009 на сумму 5000 руб.;

арендная плата за август 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1455 от 20.10.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1618 от 25.11.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1535 от 05.11.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1509 от 02.11.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1506 от 30.10.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1466 от 22.10.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1602 от 23.11.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1568 от 16.11.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1536 от 06.11.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1624 от 26.11.2009 на сумму 5000 руб.;

арендная плата за сентябрь 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1645 от 01.12.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1663 от 03.12.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1666 от 07.12.2009 на сумму 30 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1683 от 09.12.2009 на сумму 30 000 руб.;

арендная плата за октябрь 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1693 от 11.12.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1700 от 14.12.2009 на сумму 20 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1711 от 15.12.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1746 от 21.12.2009 на сумму 10 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 1731 от 18.12.2009 на сумму 10 000 руб.;

арендная плата за ноябрь 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 8401967 от 12.01.2010 на сумму 93 000 руб.;

арендная плата за декабрь 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п № 9565 от 14.01.2010 на сумму 50 000 руб., п/п № 30105 от 18.01.2010 на сумму 43 000 руб.;

арендная плата за январь 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п № 175096 от 09.02.2010;

 арендная плата за февраль 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п № 247918 от 19.02.2010 на сумму 63 685 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру № 168 от 17.02.2010 на сумму 50 000 руб.;

арендная плата за март 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п № 273358 от 25.02.2010 на сумму 50 000 руб., п/п № 290277 от 27.02.2010 на сумму 50 000 руб.; п/п № 301781 от 01.03.2010 на сумму 13 685 руб.;

арендная плата за апрель 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п № 442948 от 23.03.2010