Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по делу n А70-13170/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа, если такой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа недействительным необходима совокупность двух обстоятельств - несоответствие (противоречие) акта закону или иному правовому акту и нарушение актом прав и законных интересов юридического или физического лица (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вступивший в силу с 05.08.2008, регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из анализа вышеуказанной статьи Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества.

Федеральным законом от 17.07.2009 № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 1 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона внесены изменения, согласно которого арендуемое имущество должно находиться во временном владении у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (данные изменения вступили в силу с 20.07.2009).

Системный анализ смысла и содержания приведенных положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ указывает на то, что в порядке, установленном Федеральным законом 22.07.2008 № 159-ФЗ, в пользу субъектов малого и среднего предпринимательства может быть возмездно отчуждено только то государственное или  муниципальное имущество, которое находится в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на момент вступления  в  силу Федерального закона 22.07.2008  № 159-ФЗ  (05.08.2008)  недвижимое имущество, расположенное на первом этаже, по адресу: г.Тюмень, ул.Республики,  176/3, находилось у заявителя во временном владении и пользовании на основании договора аренды нежилого помещения (строения) от 26.11.2007 №11723845 (л.д. 21-23).

Однако, указанный договор аренды был расторгнут и прекратил свое действие по соглашению его сторон от 06.11.2008 №11824775 (л.д. 24) со дня, следующего за днем передачи нежилого помещения балансодержателю по акту приема-передачи.

Нежилое помещение было передано арендатором (заявителем) балансодержателю по акту приема-передачи 14.10.2008 (л.д. 25).

Таким образом, договор аренды нежилого помещения (строения) от 26.11.2007 №11723845 прекратил свое действие с 15.10.2008 и не действовал на момент обращения к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность (в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ) 54/100 доли нежилого помещения по адресу: г.Тюмень, ул.Республики, 176/3.

Из материалов дела следует, что после реконструкции нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома по ул. Республики, 176/3 в г.Тюмени, реконструированный объект перешел в общую долевую собственность заявителя и Муниципального образования городской округ г.Тюмень. Размер доли заявителя в праве общей долевой собственности на спорную недвижимость составил 46/100, размер доли Муниципального образования городской округ г. Тюмень - 54/100. Право общей долевой собственности заявителя и Муниципального образования городской округ г.Тюмень зарегистрировано в установленном законом порядке, что не оспаривается сторонами.

Имеющиеся материалы дела свидетельствуют, что 08.12.2008 между заявителем, ответчиком и балансодержателем Муниципальным учреждением «Тюменское городское имущественное казначейство» было заключено соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью №12824853 (л.д. 26-28), которое определяет порядок пользования нежилым помещением площадью 807 кв.м., расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 176/3, принадлежащим заявителю и Муниципальному образованию городской округ г. Тюмень на праве общей долевой собственности, в целях размещения торговли тканями, швейными изделиями, обувью (пункт 1.1).

Стороны соглашения определили, что указанное нежилое помещение находится в пользовании заявителя. В связи с невозможностью предоставления в пользование ответчику части объекта, соразмерной его доле, ответчик получает компенсацию в виде арендной платы, рассчитанной в соответствии с разделом 4 настоящего соглашения (пункт 1.2).

Доводы общества о том, что наличие указанного соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью от 08.12.2008 № 12824853 позволяет ему воспользоваться правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на приобретение в собственность принадлежащей Муниципальному образованию городской округ г. Тюмень 54/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Республики, 176/3, обоснованно отклонены судом первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Суд считает, что соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью и договор аренды имеют различную правовую природу.

В силу прямого указания пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации целью заключения соглашения является урегулирование участниками долевой собственности вопросов владения и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в то время как договор аренды такой цели не имеет, в силу чего объектом аренды может являться любое имущество в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ, а не только имущество находящееся в общей долевой собственности, как это следует из статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, соглашение, указанное в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть заключено только между участниками долевой собственности. Договор аренды же заключается между собственником (или иным уполномоченным на это лицом) и арендатором - лицом, которое не имеет каких-либо прав в отношении данного имущества до момента заключения договора.

При этом в силу положений пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата, взимаемая ответчиком (пункт 1.2 соглашения), является компенсацией, которую выплачивает участник долевой собственности, владеющий и пользующийся имуществом, участнику, не имеющему возможности реализовать свои права в натуре.

В силу изложенного, судом апелляционной инстанции признаются обоснованными выводы суда первой инстанции о различной правовой природе договора аренды и соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью, как сделанные на правильном применении норм материального права, в связи с чем соглашение от 08.12.2008 № 12824853 о порядке пользования общей долевой собственностью не может считаться договором аренды.

В то же время, по мнению суда апелляционной инстанции, учитывая специфику сложившихся правоотношений между департаментом имущественных отношений и обществом, последнее не может быть лишено преимущественного права на приобретение доли в недвижимом имуществе из муниципальной собственности только по этому основанию.

При этом апелляционный суд исходит из разъяснений, содержащихся в пунктах 6, 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести указанную часть здания (помещения) в собственность.

Вместе с тем как было отмечено выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение государственного ли муниципального имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, для того,  чтобы  воспользоваться преимущественным правом выкупа государственного  или муниципального имущества, это имущество должно находиться в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до указанной даты.

Судом первой инстанции установлено, что действовавший на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ договор аренды №11723845 спорного нежилого помещения по ул.Республики, 176/3 в г.Тюмени, был заключен 26.11.2007 и действовал с 16.11.2007 (пункт 1.2 договора). То есть, наличие лишь данного договора аренды не дает право заявителю на приобретение в собственность муниципального имущества, поскольку в этом случае не соблюдается установленное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ условие о сроке, в течение которого приобретаемое имущество должно находиться в пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства.

В качестве доказательства соблюдения установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ срока пользования спорного нежилого помещения заявитель помимо указанного договора аренды нежилого помещения (строения) от 26.11.2007 № 11723845 представил в материалы дела договор на аренду нежилых помещений (строений) от 15.07.1999 № 797370 (л.д. 11-14), а также договоры о предоставлении имущества во временное безвозмездное пользование от 10.05.2006 № 05621401 (л.д. 17-18) и от 04.12.2006 № 12622433 (л.д. 19-20).

Как следует из пункта 1.3 договоров о предоставлении имущества во временное безвозмездное пользование от 10.05.2006 №05621401 и от 04.12.2006 №12622433, нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г.Тюмень, ул.Республики, 176/3, площадью 725,6 кв.м., передается заявителю во временное безвозмездное пользование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной