Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 по делу n А75-8846/2009. Изменить решение

том 4 листы дела 1-4, 14, 18, 32, 34, 36, 38, 40, 42).

Между тем, истец полагает, что основная часть помещений, зарегистрированных за муниципальным образованием (4527,3 м2), является общим имуществом собственников нежилых помещений в здании центра.

В связи с этим согласно подпункту 10 пункта 2.1 агентского договора ответчик обязался заключать со всеми предпринимателями, юридическими и физическими лицами,   находящимися на территории комплекса, возмездные договоры по обязательному участию в содержании и обслуживании административно-общественного центра.

Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком заключались договор 05/07-ОС от 01.01.2007 (на нежилое помещение площадью 1122,1 кв.м.) и договор № 05/07/01-ОС от 01.01.2007 (на нежилое помещение  площадью 813,4 кв.м.), по условиям которых   истец   обязался  оказывать ответчику комплекс работ и услуг для эксплуатации поименованных нежилых помещений, а последний принимать и оплачивать оказанные услуги и работы. На основании письма Главы города исх. № 01/22-1486 от 19.06.2007, в связи с неисполнением со стороны ответчика распоряжения Главы города от 31.06.2006 № 426р «О мероприятиях, способствующих вводу в эксплуатацию административно-общественного центра», указанные договоры были расторгнуты.

Впоследствии сторонами подобные договоры (на участие в содержании общего имущества) не заключались.

Вместе с тем, полагая, что ЗАО «Компания Солекс» должно возместить истцу фактически понесенные затраты на содержание общего имущества здания административно-общественного центра в г. Радужный, УМЦ «ОДЦ «АганГрад» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вытекает, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Изложенный в Постановлении от 23.07.2009 № 64 вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ, в частности, статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1, 3 названного Постановления собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По правилам пункта 4  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, будучи собственником части нежилых помещений в здании административно-общественного центра, ответчик в соответствии с приведенным нормами права обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию мест общего пользования.

Между тем, из материалов дела, в том числе свидетельств о регистрации права, следует, что право собственности на все общее имущество в спорном здании, содержание которого предъявляется ответчику, зарегистрировано за муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Радужный.

Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами (протокол судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы).

Как уже было сказано выше, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это означает, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании не имеет правового значения для того, чтобы считать такое право существующим.

Вместе с тем, ситуация, при которой на помещения, входящие в состав общего имущества, зарегистрировано право индивидуальной собственности, является иной.

В этом случае правовое значение имеют положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона  от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Муниципальное образование не оспорило зарегистрированное за ним право собственности на общие помещения в  здании центра и  не отказалось от него.

Обратное истцом не доказано.

Следовательно, истец не может ссылаться на принадлежность данного имущества всем собственникам помещений в здании на праве общей собственности.

Доводы жалобы ответчика о невозможности определения правового режима общего имущества в одностороннем порядке также должны быть приняты во  внимание.

Истцом в подтверждение состава общего имущества административно-общественного центра представлен акт от 15.10.2009 с приложениями (том 3 листы дела 74-82), который не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, так как составлен в одностороннем порядке только одним из собственников нежилых помещений в спорном здании – Администрацией муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Радужный.

В силу пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества.

Аналогичное положение содержится в письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 № 6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Как уже было сказано выше, подход изложенный в данных актах, может быть применен к спорным правоотношениям в силу их схожести с правоотношениями собственников в многоквартирных домах.

Необходимость  участия всех собственников в определении состава общего имущества продиктована вытекающими из такого определения законными обязательствами собственников по его содержанию, сохранению, управлению им.

Определение состава общего имущества влияет на размер имущественных обязательств собственников помещений в нежилом здании непосредственно, а значит, они не могут быть лишены права определять состав общего имущества на очном или заочном собрании собственников. Тем более, что как уже было сказано выше, право индивидуальной собственности на данное имущество зарегистрировано за конкретным лицом.

Акт, определяющий состав и площадь общего имущества административно-общественного центра, с участием всех собственников спорного здания не составлялся, разграничение общего имущества от имущества, находящегося в индивидуальной собственности, в установленном законом порядке не производилось. 

Поэтому факт принадлежности к общему имуществу помещений общей площадью 1117,5 м2 не может считаться доказанным истцом.

Соответственно, не может считаться доказанным факт наличия у ответчика доли в общем имуществе в размере 12,54%.

В то же время  при рассмотрении спора в суде определяющее значение имеет позиция сторон.

Не оспаривая фактические обстоятельства и установленную законодательством обязанность участвовать соразмерно своей доле в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию, ответчик возражал против размера заявленных требований ввиду неправильного определения доли ответчика в общем имуществе здания и периода, за который подлежит взысканию неосновательное обогащение.

В апелляционной жалобе ЗАО «Компания Солекс» указало, что по его расчету доля ответчика в общем имуществе административно-общественного центра составляет 9,6%, а начальным моментом возникновения обязанности оплачивать возмещение расходов по содержанию общего имущества является оформление актов приема-передачи – 06.06.2008.

Согласно части 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Поэтому признание ответчиком факта наличия у него доли в праве на общее имущество в размере 9,6% и начального периода пользования имуществом принимается судом апелляционной инстанции.

Тем более, что дата передачи помещений ответчику подтверждена имеющимися в деле передаточными актами от 6.06.2008 года (№ 291, 290, приложенными к апелляционной жалобе).

Доказательств более ранней передачи помещений ответчику в деле нет.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Судом установлено, что истец являлся  управляющей организацией здания административно-общественного центра.

Офисные и иные помещения в названном здании принадлежат различным собственникам, в том числе, ответчику.

При этом собственники не принимали никакого совместного решения и не заключали соглашения о порядке управления административным зданием.

Ответчик также не занимался самостоятельно управлением общим имуществом в этом здании.

Управление общим имуществом в здании в период 2007-2009 годы осуществлял истец, как лицо, специально созданное в целях управления зданием общественно-делового центра в городе Радужный, что подтверждается распоряжениями главы муниципального образования город Радужный № 1178 р от 25.11.2005 года и № 426р от 31.03.2006 года, договорами №№ 05/07-ОС и 05/07/01-ОС от 1.01.2007 года, представленными истцом договорами в поставщиками коммунальных ресурсов, со специализированными организациями, осуществляющими ремонт и техническое обслуживание оборудования здания общественно-делового центра, с организациями, предоставляющими охранные услуги и услуги по благоустройству территории (том 1 листы дела 107-146, том 2 полностью, том 3 листы дела 1-63).

При этом истец не получал никакого вознаграждения от Муниципального    образования   Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ Радужный. Напротив, как это следует из агентского договора № 1-2008 от 26.05.2008.

Поэтому именно истец является потерпевшим в отношениях неосновательного обогащения между ним и одним из собственников помещений в здании.

Ответчик же сберег за счет истца то, что он, будучи собственником, должен был бы заплатить управляющей организации за содержание общего имущества в здании.

При этом суд исходит из того, что ответчиком в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не доказано, что административно-общественный центр, учитывая наличие многих собственников помещений в нем, а также учитывая размер и оснащенность здания сложным коммунальным оборудованием, мог бы управляться собственниками без привлечения управляющей организации.

Поэтому суд апелляционной инстанции находит обоснованным возложение на ответчика именно расходов по оплате услуг управляющей компании, включающих стоимость коммунальных ресурсов, а не только расходов на оплату самих коммунальных ресурсов, затраченных на содержание общего имущества.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает правомерными требования истца в части взыскания затрат на содержание общего имущества 2008-2009г.г. в общей сумме 1 573 948 руб. 74 коп., исходя из следующего расчета с применением признанных ответчиком показателей:

За 2008 год:  13880,3 х 61 х 1,18 х 6,81 месяц (общие расходы всех собственников на оплату услуг истца по содержанию центра в 2008 году) х 9,6% (доля ответчика в общих расходах) = 653 174 руб. 23 коп.

За 2008 год: 13880,3 х 73,20 х 1,18 х 8 месяцев (общие расходы всех собственников на оплату услуг истца по содержанию центра в 2009 году) х 9,6% (доля ответчика в общих расходах) = 920 774 руб. 24 коп.

где 13880,3 кв.м. – общая площадь нежилых помещений, не являющихся местами общего пользования; 61 и 73,20 – тариф без НДС на услуги УМП «ОДЦ «АганГрад» за 2008 и 2009 года соответственно; 1,18 – налог на добавленную стоимость; 9,6% - доля ЗАО «Компания Солекс» в праве общей собственности на общее имущество;  6,81 месяц– период с 06.06.2008