Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2010 по делу n А75-5267/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

договоров аренды нежилых помещений» принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, в данном случае срок действия договоров от 01.06.2006 № 1/3 и от 01.09.2006 № 1/4 составляет менее одного года (с 01.06.2006 до 25.05.2007, с 01.09.2006 до 25.08.2007 соответственно). Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, государственной регистрации договоров не требуется.

Представленные Обществом в материалы дела копии дополнительных соглашений к договорам № 1/3 и № 1/4 о продлении срока действия договоров (т. 2 л.д. 9,15) судом первой инстанции обоснованно не признаны достоверными доказательствами, поскольку суду не представлены подлинники указанных документов для проверки содержащихся в них сведений, а истец отрицает наличие таких дополнительных соглашений.

Более того, стороны заключили договоры субаренды от 04.01.2008 № 1/228 и № 2/228, которые сами по себе исключают необходимость в подписании вышеуказанных дополнительных соглашений.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о необоснованности доводов Общества о незаключенности договоров субаренды по причине отсутствия в договорах условий об объекте, подлежащем передаче.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договорах субаренды указано место нахождения здания, в котором находятся арендуемые помещения, их площадь, схема расположения арендуемых объектов приведена в приложениях № 1 к договорам субаренды, которые являются их неотъемлемыми частями.

Нежилые помещения переданы субарендатору по актам приема-передачи, в которых также указано, что субарендатор получил ключи от арендуемых помещений и принял помещения в том виде, в котором они были на момент подписания договоров субаренды.

Таким образом, заключая договоры субаренды, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду. Какие-либо документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров субаренды в процессе их исполнения, в материалах дела отсутствуют.

Договоры субаренды длительное время исполнялся сторонами, арендную плату до апреля 2008 года арендатор перечислял без каких-либо возражений, в том числе по соглашениям производился зачет встречных требований, предмет договора ни при заключении договора, ни при его исполнении у сторон сомнений не вызывал.

При таких обстоятельствах, довод Общества об отсутствии четкого согласования сторонами предмета договоров субаренды, не соответствует обстоятельствам дела, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Также суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции в части доводов Общества об отсутствии согласия собственника помещений на передачу этих помещений в субаренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Согласно пункту 3.2.7 договора от 23.08.2004 № 228, заключенного между предпринимателем Клишиной В.И. и собственником имущества – ОАО «Обьнефтегазгеология» предпринмиателю Клишиной В.И. предоставлено право с письменного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество – объект в субаренду.

В материалах дела имеется письмо ОАО «Обьнефтегазгеология» от 22.02.2005 № 453 (т.1 л.д. 40), согласно которому ОАО «Обьнефтегазгеология» не возражает против заключения договоров субаренды. Согласно пункту 3.2.7 договора от 23.08.2004 № 228 сделки арендатора с субарендаторами не могут быть заключены на срок, превышающий срок договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает, что из данного письма следует, что собственник дал согласие на заключение договоров субаренды лишь с одним ограничением – относительно срока такого договора, который не должен превышать срок договора аренды, заключенного между собственником и предпринимателем Клишиной В.И.

То обстоятельство, что в письме предпринимателя Клишиной В.И. от 08.02.2005 № 7 (т.1 л.д.119), в ответ на которое дан рассматриваемый ответ ОАО «Обьнефтегазгеолгия», указано, что предприниматель ставит в известность собственника имущества о сдаче в субаренду части нежилого помещения предприятиям ООО «Стройкомп» и ООО «Трибьют», и просит дать письменное согласие на заключение договоров субаренды, не свидетельствует о том, что рассматриваемым письмом ОАО «Обьнефтегазгеолгия» дало согласие на заключение договоров субаренды только в отношении указанных субарендаторов.

Из письма ОАО «Обьнефтегазгеолгия» следует, что собственник в принципе не возражает на заключение предпринимателем договоров субаренды, не указывая при этом на то, что такое согласие дано в отношении каких-то конкретных лиц.

Не доказывает обратное и письмо предпринимателя Клишиной В.И. от 15.05.2006 № 22 (т.2 л.д.35), в котором предприниматель информирует ОАО «Обьнефтегазгеолгия» о сдаче в субаренду части нежилого помещения под СТО предприятию ООО «Союз Авто» и просит дать письменное согласие на заключение договора субаренды.

Во-первых, при наличии согласия собственника на заключение предпринимателем Клишиной В.Н. договоров субаренды, выраженного в письме от 22.02.2005 № 453, данное письмо может означать просьбу арендатора подтвердить ранее выраженное согласие на заключение договоров субаренды уже в отношении заключения договора с конкретным субарендатором – ООО «Союз Авто».

Во-вторых, в материалах дела отсутствует как ответ на данное письмо, содержащий отказ в заключении договора субаренды с ООО «Союз Авто», так и какие-либо письма ОАО «Обьнефтегазгеолгия» содержащие возражения против сдачи предпринимателем Клишиной В.Н. помещений в аренду субарендатору – ООО «Союз Авто».

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции, оценив указанные доказательства, приходит к выводу о наличии согласия собственника помещений – ОАО «Обьнефтегазгеолгия» на заключение предпринимателем Клишиной В.И. договоров субаренды, в том числе с ООО «Союз Авто».

Что касается письма ОАО «Обьнефтегазгеолгия» от 19.08.2008 № 2992 (т.2 л.д.38), в котором собственник указывает, что не давал согласия предпринимателю Клишиной В.И. на сдачу помещений в субаренду ООО «Союз Авто», то данное доказательство противоречит другим имеющимся в деле доказательствам, указанным выше.

В соответствии с частью 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции, оценив данное доказательство наряду с другими имеющимися в деле доказательствами, касающимися вопроса наличия согласия собственника на сдачу помещений в субаренду ООО «Союз Авто», приходит к выводу о том, что сведения, содержащиеся в данном письме, опровергаются другими имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем письмо не может подтверждать отсутствие согласия собственника на сдачу предпринимателем Клишиной В.И. имущества в аренду ООО «Союз Авто».

Кроме того, буквальное толкование пункта 3.2.7 договоров субаренды не предполагает получение согласия собственника на заключение каждого конкретного договора субаренды.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договоров субаренды незаключенными.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии актов приема-передачи помещений по договорам субаренды от 04.01.2008 № 1/228, № 2/228, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 2.2 договоров субаренды от 01.06.2006 № 1/3, от 01.09.2006 № 1/4 при перезаключении договора аренды на новый срок (переоформлении договора) акта приемки-сдачи не составляется.

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата Обществом предпринимателю Клишиной В.И. арендуемых помещений по истечении сроков договоров от 01.06.2006 № 1/3, от 01.09.2006 № 1/4.

Соответственно, поскольку в отношении рассматриваемых помещений по истечении сроков указанных договоров от 01.06.2006 № 1/3, от 01.09.2006 № 1/4 были заключены договоры субаренды этих же помещений от 04.01.2008 № 1/228, № 2/228, помещения Обществом предпринимателю не возвращались, то данные помещения при заключении договоров субаренды от 04.01.2008 предпринимателем обоснованно Обществу и не передавались, и не могли быть переданы, поскольку уже находились у Общества на основании актов сдачи-приемки от 01.06.2006, от 01.09.2006, подписанных по договорам субаренды 01.06.2006 № 1/3, от 01.09.2006 № 1/4.

Пунктом 7.5.1 договоров субаренды от 04.01.2008 предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы и дополнительным платежам более чем за два месяца, независимо от ее последующего внесения.

Уведомлением от 04.07.2008 № 38 предприниматель Клишина В.И. уведомила Общество о расторжении договоров субаренды от 04.01.2008 № 1/228, № 2/228 с 15.07.2008 в случае неуплаты задолженности.

Задолженность Обществом погашена не была.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как указано выше, размер арендной платы по договорам субаренды составляет: 93 705 руб. без учета НДС по договору от 04.01.2008 № 1/228, 33 615 руб. без НДС по договору от 04.01.2008 № 2/228.

В указанную сумму не включены затраты по оказанию коммунальных услуг (по подаче теплоэнергии, содержанию теплосетей, по подаче воды, водоотведению, по подаче электроэнергии, по вывозу ТБО и технических отходов, по охране объекта и т.д.).

В силу пункта 4.3 договоров субаренды арендатор дополнительно возмещает арендодателю фактические эксплуатационные расходы по действующим расценкам соответствующих организаций, расчет производится в течение десяти дней по окончании расчетного месяца, на основании счетов выставленных на обслуживание.

Исходя из расчета истца, сумма задолженности ответчика по внесению арендной платы образовалась за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 (акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2007), а также за период с 01.01.2008 по 31.01.2008, и составила 917 392 руб. 42 коп.

Доводы Общества о необоснованности взыскания арендной платы за период с августа по декабря 2008 года по договору от 04.01.2008 № 1/228 в размере 541 070 руб. 80 коп. суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Из объяснений представителей Общества следует, что ООО «Система Комплексного Сервиса» (новый собственник имущества, сдаваемого в субаренду предпринимателем Клишиной Н.И.) с 22.07.2008 до 12.08.2008 запретило вход на территорию базы предпринимателю Клишиной Н.И. и ее субарендаторам, в связи с чем ответчик не имел возможности воспользоваться своими правами по договору субаренды, но ответчик согласен оплатить арендную плату за период по 21.07.2008 и с 12.08.2008 – только за помещение общей площадью 224,1 кв.м по договору № 1/4, так как второе помещение общей площадью 624,7 кв.м по договору № 1/3 он передал собственнику помещения.

Между тем, доказательства передачи помещения собственнику Обществом не представлено.

Из расчета арендной платы истца следует, что истец произвел расчет, исключив период с 22.07.2008 до 12.08.2008.

Из письма ООО «Система Комплексного Сервиса» от 21.08.2009 № 37 (т.2 л.д.90) следует лишь, что одно из арендуемых у предпринимателя Клишиной В.И. для нужд ООО «Союз авто» помещений, площадью 624,7 кв.м в здании «Ремонтного цеха-бокса», по адресу: г.Сургут, Восточный промрайон, ул. Терешковой, не используется с 08.08.2008.

Между тем, в материалах дела имеется письмо ООО «Союз Авто» от 14.03.2009 № 30 (т.2 л.д. 36), адресованное ООО «Система Комплексного Сервиса», в котором Общество указывает, что с 22.07.2009 не имело допуск в арендуемым помещениям, а 07.08.2008 обратилось с письмом в ООО «Система Комплексного Сервиса» с просьбой обеспечить доступ к арендуемым помещениям, после чего получили пропуски и допуск к арендуемым объектам; с 07.08.2008 по 31.12.2008 беспрепятственно проходили и проезжали на территорию базы к арендуемым помещениям, работали в соответствии с целями аренды.

Таким образом, ранее Общество признавало факт использования арендованного помещения и после 08.08.2008.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие в деле разноречивых доказательств по данному вопросу, суд апелляционной инстанции считает не доказанным факт неиспользования Обществом с 08.08.2008 одного из арендуемых по договору субаренды помещений. Соответственно за период с 08.08.2008 по 31.12.2008 с Общества подлежит взысканию задолженность по договорам субаренды.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу № А75-8651/2008, которым установлено, что арендатор и субарендаторы не имели доступ в арендуемые помещения с 22.07.2008 до 12.08.2008, а также после 12.08.2008, суд