Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2008 по делу n А27-1642/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

кодексом.  Частью 6 статьи 36 ЗК РФ устанавливается, что  предоставление  земельного участка  в  рассматриваемом  случае производится   исполнительным органом  государственной власти или  органом местного самоуправления   посредством заключения   договора  купли-продажи.

         Частью 7 статьи 28   Федерального закона  « О   приватизации  государственного   и муниципального  имущества»  от  21 декабря 2001 года N 178-ФЗ  также   установлено, что  предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством  (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ).

Изложенное  свидетельствует  о  том, что Общество  имеет исключительное  право приобрести    земельный участок  в  собственность   путём выкупа  его  из муниципальной собственности.

Доводы  Комитета  о  том,  что Общество  утратило  данное право в  связи с заключением договора  аренды  № 5520   от 28.02.2006 года  несостоятельны.

      Действительно,  Пленумом  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации   в    пункте  7  Постановления  № 11 от  24.03.2005 года  «О некоторых  вопросах, связанных  с  применением   земельного законодательства»  разъяснено, что    если договор аренды  земельного участка  заключён собственником расположенного   на  нём  объекта недвижимости  после  введения  в  действие  Земельного кодекса РФ, в  связи с тем, что собственник  недвижимости реализовал своё  исключительное   право   приватизации  или  аренды путём  заключения  договора  аренды земельного участка, он утрачивает  право  выкупа  земельного участка  в  соответствии  с пунктом 1  статьи 36 ЗК РФ.

         Однако,   данный   пункт  Постановления   Пленума ВАС РФ   был  принят  до введения  в  действие  Федерального закона № 212-ФЗ  от  24.07.2007 года «О  внесении  изменений  в законодательные акты Российской Федерации  в  части   уточнения   условий  и   порядка  приобретения   прав  на  земельные  участки, находящиеся  в  государственной  или    муниципальной  собственности»  (далее  по тексту – Закон № 212-ФЗ).

          Статьёй   3   Закона № 212 –ФЗ     внесены   изменения  в  Федеральный  закон  от 25.10.2001  года № 137-ФЗ  «О введении в  действие  Земельного кодекса Российской Федерации»,  а  именно,    статья  3   Федерального закона № 137-ФЗ дополнена  пунктом 2.2., которым установлено, что собственники  зданий, строений, сооружений вправе приобрести  в  собственность  находящиеся  у  них  на праве аренды  земельные участки  независимо  от  того, когда  был заключён  договор  аренды  этих земельных участков – до  или  после   вступления в  силу  Земельного  кодекса Российской Федерации.

         В соответствии  со статьёй   7   Закона № 212-ФЗ   указанное  положение  вступило в  законную  силу  с  30.10.2007 года, то есть   до  момента  обращения Общества  с  заявлением  о  выкупе  земельного участка ( 29.11.2007  года). 

          Таким образом, на  момент  29.11.2007 года  указание   пункта  7  Постановления  Пленума  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации  № 11 от  24.03.2005 года  «О некоторых  вопросах, связанных  с  применением   земельного законодательства»    потеряло своё  значение, а  в  силу  прямого указания закона  Общество  имеет право на  выкуп земельного участка  независимо от факта  заключения  договора  аренды  после  введения  в  действие  Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции  в  обоснование принятого  решения  сослался  на невозможность  выкупа Обществом земельного участка  в  связи с  нахождением его на  территории, предусмотренной  генеральным  планом развития  города  для  использования   под  многоэтажную жилую застройку.

В  силу    части 4  статьи 28 ЗК РФ   в  редакции   Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ  не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия  земельных участков из оборота, установленного  федеральным законом  запрета  на приватизацию  земельных участков, резервирования  земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Одним  из  федеральных законов, которым  установлены   случаи   запрета  на отчуждение земельных   участков, находящихся  в государственной или  муниципальной    собственности, является   Федеральный  закон от 21.12.2001 года  № 178-ФЗ  «О приватизации  государственного  и  муниципального имущества».  Абзацем  7   пункта  8  статьи 28 указанного Федерального  закона  в редакции,  действовавшей  до    29.05.2007 года  было установлено, что  земельные участки не подлежат отчуждению,  если они   находятся  в составе земель, предусмотренных генеральными планами  развития  соответствующих территорий  для    использования  в государственных   или  общественных интересах.

Абзацем 4 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ  № 11 от  24.03.2005 года  «О некоторых  вопросах, связанных  с  применением земельного законодательства»  разъяснено, что суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Однако, на  момент    обращения Общества  в   Администрацию  г. Киселёвска  с  заявлением о   выкупе земельного участка,   абзац  7   пункта  8  статьи 28  Федерального   закона от 21.12.2001 года  № 178-ФЗ  «О приватизации  государственного  и  муниципального имущества»  утратил  силу  в  связи    с  вступлением в законную силу  с 29.05.2007 года   Федерального  закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ  «О  внесении   изменений  в  отдельные   законодательные акты  Российской Федерации  в части установления порядка  резервирования  земель  для государственных  или  муниципальных нужд».

Таким образом, законодательного запрета   на  момент 29.11.2007 года на    отчуждение  земельного участка   в  связи с    наличием  генерального    плана  застройки г. Киселёвска  не  существовало. 

Кроме  того,  согласно  Федеральному закону    «О введении  в  действие  Градостроительного кодекса  Российской Федерации»    № 191- ФЗ  от 29.12.2004 года   утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений,  а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации (статья 2).  В соответствии с    требованиями  статьи  26 Градостроительного кодекса Российской Федерации (2004  года) реализация генерального плана поселения осуществляется на основании плана реализации генерального плана поселения, который утверждается главой местной администрации поселения. В плане реализации генерального плана  должны содержатся  сроки строительства объектов капитального строительства местного значения.

Суду  первой  и апелляционной  инстанции предоставлено  решение   исполнительного комитета  Кемеровского  областного  Совета народных депутатов  № 666  от 13.12.1965 года, которым на  основании  проекта  планировки  и застройки  города  Киселёвска    утверждён  генеральный  план    города  Киселёвска,  схема первой очереди  строительства  и  основные положения  проекта  планировки  города (том дела  2, лист  дела 57).

Также  в  материалах дела  имеется:

-решение № 393  исполнительного комитета  Киселёвского  городского Совета  депутатов  трудящихся «О согласовании  проекта размещения    жилищного, культурно-бытового  и коммунального строительства  на 1960-1965  годы  по г. Киселёвску»   от 24.12.1960  года ( том дела  2, лист  дела  13-14),

-проект  размещения строительства  на ХII  пятилетку 1986-1990 года  с  предложениями по размещению строительства  на  пятилетку 1991-1995  годов ( том дела  1, листы дела  112-122), утверждённый  решением исполнительного комитета  Киселёвского  городского  совета  народных депутатов № 214 от 15.05.1986 года  с  приложенными  схемами  застройки.

Как  видно  из перечисленных  документов,   генеральный  план застройки г. Киселёвска    утверждён в  1965 году, в  тот  же  год  был выполнен  проект  детальной  планировки  жилого района Черкасов камень (том дела  1, лист дела  115),  который   в 1986 году  ещё  требовал корректировки,     планировался  для застройки  в период  до 1995 года.

          Таким образом, в  самих   документах, которыми Администрация г. Киселёвска   пыталась обосновать   невозможность отчуждения  земельного участка, на котором  расположена  АЗС,   указан срок  их действия не  далее  1995 года, что уже  указывает  на  то, что на период   1998 года ( год  начала строительства  АЗС)  данные документы не действовали.

Данный вывод подтверждается  и  имеющимися  в материалах дела  документами,   согласно которых   АЗС, принадлежащая  Обществу  возводилась в  период   1998-1999 годов как  объект капитального строительства  и  была  принята в эксплуатацию в качестве такового. О  данном факте свидетельствуют    архитектурно - планировочное задание  на проектирование  контейнерной АЗС  для ООО  «Нефтебаза» ( том дела 1, листы дела 91-101), акт выбора площадки  для проектирования ( том дела 1, листы дела  102-105),  акт государственной приёмочной комиссии  о приёмке  в  эксплуатацию  законченного строительством  объекта ( том дела 1, листы дела 107-110), распоряжение   Администрации г. Киселёвска  от 16.09.1999 года № 828 – р «О  вводе  объектов  в  эксплуатацию» (том дела 1, лист дела 106).

Совокупность   перечисленных  документов  свидетельствуют о  том, что в  период  1998-1999 годов  Администрация  г. Киселёвска   в  установленном порядке  дала  разрешение  ООО «Нефтебаза» на возведение  объекта капитального строительства  на территории, ранее  планировавшейся   под  жилую застройку.   При  этом  нормы Земельного кодекса РСФСР,  утверждённого Верховным  Советом РСФСР  от 25.04.1991 года №  1103-1 (в  редакции   от 24.12.1993 года), регулирующие порядок предоставления  земельного участка  для  застройки в  целях предпринимательской деятельности  были  Администрацией  выполнены.  В частности,    распоряжением № 364 от  16.05.1997 года   Администрация г. Киселёвска   согласовала  ООО «Нефтебаза»    для  строительства АЗС земельный участок  в    районе обувной фабрики квартала «А»    на свободном от застройки месте  по ул. Гагарина,  площадью 0,25 га, что соответствует статье 36 Земельного кодекса РСФСР.

Таким образом, ООО  «Нефтебаза»    приобрела право пользования  земельным участком для  эксплуатации  АЗС. В  дальнейшем  построенная  АЗС  перешла    в  собственность  ООО  «Танит», которое  продало   её  в  свою  очередь Обществу, о чём свидетельствует    договор  купли-продажи недвижимости   от 28.10.2005  года ( том дела 1, листы дела  11-12).

Материалы дела свидетельствуют о том, что  ни ООО  «Нефтебаза» как застройщик, ни ООО  «Танит» как  приобретатель  АЗС    участок, на котором  расположена АЗС  в  собственность  или  на   другом праве не приобретали.

Участок, занимаемый АЗС, принадлежащей Обществу, в настоящее время  сформирован,  поставлен на кадастровый  учёт  учтён как  объект права  ( том дела 1, листы дела 13-14).

Изложенное  свидетельствует  о  том, что  на  момент  введения  в действие   ЗК РФ  2001 года,  ООО  «Нефтебаза»   являлось законным пользователем    спорного  земельного участка.  В  силу  части 3  статьи 35 ЗК РФ    приобретатель  недвижимости, расположенной  на  земельном участке,  находящимся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,   приобретает права, предусмотренные частью 1 статьи 36 ЗК РФ,  то  есть   исключительное   право на  приобретение   земельного участка  посредством выкупа.

В материалах дела  имеются   и  иные  документы,    свидетельствующие  о производстве территориального планирования  в  г. Киселёвске,  однако, они     приняты  и  разработаны  в установленном порядке  после  16.09.1999 года (дата  ввода  АЗС  в эксплуатацию).   В  соответствии  с   главой 3   Градостроительного  Кодекса    территориальное планирование  должно производиться  с  учётом  интересов    собственников  объектов  недвижимости, расположенных  на   сформированных   земельных участках, действующее  законодательство  допускает и  изъятие   данных участков  для  государственных или  муниципальных нужд.  Однако,     в ходе судебного разбирательства  доводов  со стороны  муниципальных органов  о  необходимости    изъятии участка  для  таких нужд   не  заявлялось и не  обосновывалось.

Кроме того,  суд апелляционной инстанции не   принимает ссылку  Комитета по управлению  Муниципальным имуществом  г. Киселёвска  на применение  пункта 4  статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, в  части  запрета  на  отчуждение земельных участков,   находящихся  на  зарезервированной    для  государственных или  муниципальных нужд    территории.

При этом    факт резервирования  территории, на  которой  расположен   участок,   Комитет    обосновывает    наличием      приложения  к  проекту  планировки г. Киселёвска -  схемы «Первая очередь строительства»  со  ссылкой на  утверждение  проекта  планировки     решением  исполнительного комитета Кемеровского областного  Совета  депутатов  трудящихся  от 13.12.1965 года № 666.   Указание на  факт резервирования  территории   на  которой  находится  испрашиваемый  земельный участок,   содержится  и в  письменном    отказе   Комитета  № 2260  от 28.12.2007 года.

Суд первой инстанции согласился  с  доводами Комитета, однако, выводы  суда  противоречат действующему   законодательству.

Согласно  Статье 70.1 ЗК РФ,  введённой   в действие   Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ  «О  внесении   изменений  в  отдельные   законодательные акты  Российской Федерации  в части установления порядка  резервирования  земель  для государственных  или  муниципальных нужд» (то есть  до  момента  обращения