Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2008 по делу n 07АП-1843/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

земельного участка №1 от 13.06.2002г. полномочия по управлению и распоряжению имуществом на территории Новосибирской области осуществлял Департамент имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области.

В силу пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. N576, в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации решение о приватизации земельных участков,  на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Утверждение ЗАО «Регион-Комплект» о том, что по соглашению сторон от 20.12.2002г. договор купли-продажи земельного участка №1 от 13.06.2002г. был расторгнут по основанию невыполнения покупателем обязательств по оплате выкупной цены земельного участка, не основано на доказательствах.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. При этом обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи № 1 от 13.06.2002г. в установленном порядке не было зарегистрировано органами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи, с чем, не является доказательством прекращения права собственности ЗАО «Регион-Комплект», равно как и возникновения  права постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком в соответствии с постановлением Территориальной администрации Чановского района Новосибирской области №239 от 16.07.2001г. (на что указано в пункте 3 настоящего соглашения). Факт регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 174 702,93 кв.м., кадастровый номер 54:27:026514:05, предоставленного ЗАО «Регион-Комплект» непосредственно на основании названного постановления Территориальной Администрации Чановского района Новосибирской области № 239 от 16.07.2001г., материалами дела также не подтвержден. Данные обстоятельства ЗАО «Регион-Комплект» не оспаривает.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор от 13.06.2002 N 1 купли-продажи спорного земельного участка заключен в нарушение действующего законодательства лицом, не уполномоченным на совершение указанных сделок, в связи с чем, такой договор на основании пункта 4 статьи 42 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признается ничтожным.

Поскольку по состоянию на дату приватизации спорного земельного участка (25.12.2002) ранее заключенный договор №1 от 13.06.2002г. не был расторгнут в установленном законом порядке и не признан недействительным, следовательно, сделка купли-продажи того же земельного участка, заключенная между титульным владельцем земельного участка ЗАО «Регион-Комплект» (право собственности которого зарегистрировано на основании договора №1 от 13.06.2002г. и акта приема-передачи земельного участка от 13.06.2002, не прекращено и никем не оспорено) с Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области договора, выступающим в качестве продавца, у которого юридически и фактически отсутствует земельный участок, являющийся предметом договора № 5 от 25.12.2002г., также ничтожна, как несоответствующая требованиям закона - статье 36 Земельного кодекса РФ, статьям 131 и 164 Гражданского кодекса РФ, статье 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ЗАО «Регион-Комплект» не доказало, что при приватизации земельного участка общей площадью 174 702,93 кв.м. в собственности общества находились объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Между тем, исключительное право на приватизацию земельных участков в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, отсутствовали законные основания для приватизации ЗАО «Регион-Комплект» спорного земельного участка в порядке статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Выводы суда первой инстанции о признании самовольными постройками десяти объектов недвижимости, принадлежащих истцам и расположенных на оспариваемом земельном участке, также не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из совокупности обстоятельств (в материалы дела представлены акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством каждого спорного объекта недвижимости, удостоверяющих факты  строительства объектов с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил; свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости) суд апелляционной инстанции считает обоснованным доводы ответчиков по встречному иску о том, что в рассматриваемом случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество основывается на фактах, подтверждающих разрешение на возведение данных объектов.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Зарегистрированное право собственности ответчиков на спорные объекты (в том числе на самостоятельный объект недвижимости – асфальтированную площадку) истцом по встречному иску не оспорено.

Ссылку суда первой инстанции на несоблюдение ООО «Карачинское», ОАО «Карачинское», ООО «Карачинский источник» порядка отвода земельного участка, установленного статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция считает необоснованной, поскольку данные нормы устанавливают порядок отвода земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и не распространяются на спорные правоотношения, возникшие из права собственности.

В связи с тем, что как указано судом выше,  ЗАО «Регион-Комплект» собственником спорного земельного участка не является, суд апелляционной инстанции считает, что права и законные интересы самого истца, о которых указано во встречном исковом заявлении, ответчиками никак не нарушены, поскольку у истца отсутствует материальное право для указанного вида исковых требований. Избранный истцом способ защиты предполагаемых нарушенных прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) не приведет к их восстановлению.

Доказательств об обратном ЗАО «Регион-Комплект» в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представило.

При таких обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.

До принятия судом первой инстанции решения по встречному иску ООО «Карачинское», ОАО «Карачинское» и ООО «Карачинский источник» было заявлено о применении срока исковой давности.

Пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд первой инстанции, отказывая в применении срока исковой давности, сослался на то, что самовольное строительство является публичным правонарушением, поскольку нарушает публичные интересы государства и общества в охране земель, а на требования, связанные с публичными правонарушениями длящегося характера, исковая давность не распространяется.

Между тем судом не учтено, что ЗАО «Регион-Комплект», предъявляя встречный иск о признании объектов самовольными постройками, защищает собственные частноправовые интересы, а не интересы общества и государства. Участок, на котором возведены спорные объекты недвижимости, находится, как полагает истец, в его собственности, как субъекта частного права.

Как следует из материалов дела, в период строительства и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, в отношении которых заявлен встречный иск о признании самовольными постройками, руководителем ЗАО «Регион-Комплект», ООО «Карачинское» и ООО «Карачинский источник» являлось одно и то же лицо – Хританков В.Ф. Будучи генеральным директором ЗАО «Регион-Комплект», директором ООО «Карачинское» и директором ООО «Карачинский источник», он подписывал акт о приемке в эксплуатацию здания (гараж на 3 бокса) площадью 117,2 кв.м. от 06.01.2003г., акт о приемке в эксплуатацию здания (сооружение станции газификации и отделения жидкой углекислоты) площадью 32,1 кв.м. от 06.01.2003г.; акт о приемке в эксплуатацию здания (воздушная компрессорная) площадью 108,0 кв.м. от 06.01.2003г.

Кроме того, ЗАО «Регион-Комплект» принимало участие в проектировании строящихся объектов недвижимости. В частности, ЗАО «Регион-Комплект» выступило заказчиком проектно-сметной документации на расширение завода по розливу минеральной воды по договору № 380-2002 от 14.02.2002г.

Поскольку законодательством не установлен специальный срок исковой давности в отношении требований о признании объектов недвижимости самовольными постройками, в силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации к ним применяется общий срок исковой давности.

О наличии на земельном участке оспариваемых объектов недвижимости ЗАО «Регион-Комплект» стало известно не позднее января 2003 года. Встречный иск о признании объектов недвижимости самовольными постройками заявлен лишь 07.12.2007г., то есть по истечении трех лет после того, как ЗАО «Регион-Комплект» стало известно о нарушении его права.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3 ч. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008г. по делу № А45-12960/05-47/415 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить. Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2002г. № 1, договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2002г. № 5.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карачинский источник» расходы по уплате госпошлины: с Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области в размере 1 111 рублей, с закрытого акционерного общества «Регион-Комплект» в размере 2 111 рублей, с Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области в размере 1 111 рублей.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карачинское» расходы по уплате госпошлины: с Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области в размере 111 рублей, с закрытого акционерного общества «Регион-Комплект» в размере 111 рублей, с Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области в размере 111 рублей.

Взыскать в пользу открытого акционерного общества «Карачинское» расходы по уплате госпошлины: с Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области в размере 111 рублей, с закрытого акционерного общества «Регион-Комплект» в размере 111 рублей, с Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области в размере 111 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                            Н.А. Усенко

Судьи                                                                                           К.Д. Логачев

Н.Н. Фролова