Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2008 по делу n 07АП-1843/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

в отсутствие представителей Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области и Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008г.  подлежит  отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО «Карачинское» создано в порядке приватизации государственного и муниципального имущества и зарегистрировано постановлением Администрации Чановского района Новосибирской области №150 от 18.11.1993г.

Постановлением главы Администрации Чановского района от 19.12.1996г. №25 ОАО «Карачинское» предоставлено в постоянное бессрочное пользование 6,4 га земли в границах, указанных на чертеже, для эксплуатации предприятия, о чем выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии НСО-27-06 №000078 (т. 1, л.д. 47).

10.06.1998 года ЗАО «Регион-Комплект» приобрело у ОАО «Карачинское» недвижимое имущество предприятия (здания, сооружения), расположенное на земельном участке площадью 6,4 га, кадастровый номер 54:27:02 6514:0002.

Постановлением Главы территориальной администрации Чановского района от 25.01.1999г. №14 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования землей, находящейся в ОАО «Карачинское» общей площадью 6,4га, и одновременно данный земельный участок площадью 6,4 га предоставлен ЗАО «Регион-Комплект» в бессрочное (постоянное) пользование, о чем выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии НСО-27-06 №000131 (т. 1, л.д. 53-57).

В целях расширения производственной базы завода по разливу минеральной воды на основании постановления территориальной администрации Чановского района от 24.04.2000г. №104 ЗАО «Регион-Комплект» предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 12,1 га, примыкающий одной стороной к существующей территории завода и далее продляемый на юг до существующих построек, принадлежащих предприятию (т. 1, л.д. 58).

05.05.2000г. изъятые по заявлению ЗАО «Регион-Комплект» из бессрочного (постоянного) пользования ЗАО «Регион-Комплект» земельные участки общей площадью 0,84га (три участка по 0,28га каждый) переданы ООО «Карачинское» в бессрочное (постоянное) пользование для проектируемой и существующих скважин в ООО «Карачинское» (постановление территориальной администрации Чановского района от 05.05.2000г. №133, т. 1, л.д. 59).

В 2001 году постановлением Территориальной администрации Чановского района от 16.07.2001г. № 239 «Об уточнении площади и объединении 2-х земельных участков в один при постановке на кадастровый учет под производственной территорией завода по добыче и розливу минеральной воды ЗАО «Регион-Комплект» в п. Озеро Карачи» из земель населенных пунктов ЗАО «Регион-Комплект» передан в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок с уточненной общей площадью 174 702,93 кв.м. (кадастровый номер 54:27:026514:0005), занятый под производственной территорией завода по добыче и розливу минеральной воды ЗАО «Регион-Комплект» в п. Озеро Карачи, ул. Лесная, 1 (т.1, л.д. 60).

13.06.2002г. между Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области (продавцом) и ЗАО «Регион-Комплект» (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №1, согласно которому продавец продает земельный участок площадью 174 702,93 кв.м, кадастровый номер 54:27:026514:0005, занимаемый объектами недвижимого имущества покупателя - здание гаража-котельной (номер объекта 54: 27:026514:0002:304:9); помещение механического цеха (номер объекта 54:27:026514:0002:304:2); помещение административно-бытовое (номер объекта 54:27:026514:0002:304:1); здание склада готовой продукции (номер объекта k  . 54:27:026514:0002:304:4); здание арочного (тарного) слада (номер объекта 54:27:026514:0002:304:6); здание склада готовой продукции (номер объекта 54:27:026514:0002:304:10); помещение цеха розлива (номер объекта 54:27:026514:0002:304:3) по адресу: Новосибирская область, Чановский район, поселок Озеро Карачи, улица Лесная, дом 1, а покупатель приобретает указанный земельный участок по выкупной цене 452829руб. 99коп. (пункты 1.1, 2.1 договора №1 от 13.06.2002 с дополнительным соглашением от 14.06.2002).

В тот же день (13.06.2002 года) земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 17).

На основании вышеназванных договора купли-продажи земельного участка №1 от 13.06.2002г. и акта приема-передачи от 13.06.2002г. Учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2002г. зарегистрировано право собственности ЗАО «Регион-комплект» на данный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2002г. сделана запись регистрации №54-01/04-1/2002-931 и 10.07.2002г. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 54-АБ 136004 (25.07.2003г. зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека).

Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области 20.11.2002 вынесено распоряжение №1619-р (с изменениями от 25.12.2002г. №2142-р) о предоставлении ЗАО «Регион-Комплект» в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001г. №136-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 №576 «О порядке распоряжения земельными участками…» в собственность земельный участок из земель промышленности,   кадастровый номер 54:27:026514:0005 площадью 174702,93кв.м. ЗАО «Регион-Комплект» указано обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

19.12.2002г. внеочередное собрание акционеров ЗАО «Регион_Комплект» приняло решение о  приведении сделки по приватизации земельного участка от 13.06.2002, занимаемого объектами недвижимого имущества ЗАО «Регион_Комплект», в соответствие с действующим законодательством. Генеральному директору общества поручено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №1 от 13.06.2002г., заключенный с Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области, превысившей свои полномочия по распоряжению данным земельным участком, и подписать договор купли-продажи этого же земельного участка с Департаментом имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области, как органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (т.2, л.д. 108).

Договор купли-продажи земельного участка №1 от 13.06.2002г. ЗАО «Регион_Комплект» в установленном порядке не расторгло и 25.12.2002г. заключило с Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области (продавцом) договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 5 от 25.12.2002г., согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель ЗАО «Регион_Комплект» - принять и оплатить земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с кадастровым номером 54:27:026514:0005 для использования под производственной территорией завода по добыче и розливу минеральной воды в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 174 702,93 кв.м. (пункт 1.1 договора).

В п. 1.2 настоящего договора предусмотрено, что на участке имеются объекты недвижимого имущества: помещение административно-бытовое площадью 360кв.м.,  здание гаража-котельной площадью 324 кв. м, помещение (цеха розлива) площадью 498кв. м., здание (арочный (тарный) слад площадью 432 кв. м., помещение механического цеха площадью 121 кв. м.,   здание (склада готовой продукции) площадью 389 кв. м.,  здание (склада готовой продукции) площадью 806,7 кв.м.

31.12.2002г. стороны названного договора от 25.12.2002г. №5 подписали акт приема-передачи земельного участка №5, в котором зафиксировали факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ЗАО «Регион-Комплект».

Полагая, что первый и третий ответчики (продавцы по договорам) без законных оснований продали в порядке приватизации второму ответчику (покупателю) земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество истцов, последние обратились в арбитражный суд с заявлением о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными.

Отказывая в удовлетворении иска ООО «Карачинское», ОАО «Карачинское», ООО «Карачинский источник», суд первой инстанции исходил из того, что сделка приватизации государственного имущества, оформленная двумя договорами купли-продажи № 1 от 13.06.2002г. и № 5 от 25.12.2002г., соответствует закону; решение о приватизации земельного участка принято с участием Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области и органа местного самоуправления, что не запрещено законом; для ЗАО «Регион-Комплект» заключение договора с Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области явилось приведением договора от 13.06.2002г. в соответствие с действующим законодательством; признание недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимости постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2007г. по делу №А45-10754/04-КГ42/202 не означает существование у ОАО «Карачинское» права на приватизацию земельного участка и отсутствие у ЗАО «Регион-Комплект» статуса покупателя земельного участка в 2002г., поскольку признание судом сделки купли-продажи здания недействительной не влечет недействительности других сделок, связанных со строением, сделка по которому признана недействительной;  договоры являются единой сделкой – сделкой приватизации.

Изложенные в решении выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, подлежащим применению в спорных правоотношениях.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.07.1996 N 6/8 разъяснено, что поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

ООО «Карачинское», ОАО «Карачинское», ООО «Карачинский источник», не являясь стороной оспариваемой сделки, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно представить доказательства нарушения оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов.

По мнению заявителей жалобы, сделки купли-продажи спорного земельного участка нарушают их имущественные права и интересы, как собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, поскольку сделки по продаже ЗАО «Регион-Комплект» семи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, признаны недействительными постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 25.05.2007. по делу № А45-10754/04-КГ42/202, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2007г. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Право собственности ЗАО «Регион-Комплект» на расположенные на земельном участке по улице Лесной, 1 в поселке Озеро Карачи объекты недвижимости надлежащими доказательствами не подтверждено.

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица

- собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 28 (пунктам 1 и 3), 43 (пункту 13) Федерального закона от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

По смыслу названных норм права решение о приватизации земельных участков принимается тем органом, к компетенции которого отнесено принятие решений о приватизации соответствующих объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 42 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными.

Материалами дела подтверждено, что приобретенные ЗАО «Регион-Комплект» у открытого акционерного общества ОАО «Карачинское» объекты недвижимости (здания, сооружения) изначально являлись государственной собственностью субъекта Российской Федерации и входили в состав приватизированного имущества Завода по розливу минеральной воды «Карачинский».

План приватизации Завода по розливу минеральной воды «Карачинский», находившегося в государственной собственности, утвержден 28.09.1993 КУГИ Новосибирской области.

На момент заключения ЗАО «Регион-Комплект» с Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области договора купли-продажи