Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу n А01-9/2003. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Рассмотрев предложение о заключении договора купли-продажи, общество сопроводительным письмом от 16.01.2013 № 004 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору № 227 купли-продажи муниципального имущества.

Поскольку в письме от 14.02.2013 № 1888 КУМИ г. Благовещенска отказано в согласовании цены недвижимого имущества, ООО «Автопредприятие» обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением об определении спорных условий договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного  суда 31.12.2013, урегулированы разногласия, возникшие между КУМИ г. Благовещенска и ООО «Автопредприятие» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – склада, инв.  № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область,           г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область,                               г. Благовещенск, ул. Ленина, 60.

КУМИ г. Благовещенска претензией от 11.12.2013 № 14276 потребовал от ООО «Автопредприятие» в течении 30 дней уплатить задолженность по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1, в том числе: основной долг в сумме 202 296,17 руб., пени за нарушение сроков оплаты аренды с января 2012 по ноябрь 2013 в сумме 212 810,10 руб.

Вместе с тем, письмом КУМИ г. Благовещенска от 24.12.2013 № 15058 претензия от 11.12.2013 № 14276 отозвана, с указанием на то, что расчет пени будет направлен дополнительно.

Сопроводительным письмом от 18.02.2014 № 1861 КУМИ                                г. Благовещенска во исполнение решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 направило в адрес ООО «Автопредприятие» для подписания проект договора купли-продажи № 227

17.03.2014 в КУМИ г. Благовещенска поступил подписанный ООО «Автопредприятие» проект договора № 227 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- склад, инв. № 10:401:001:006867820:0106. Литер А 6, общей площадью 302,6 кв.м. расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск,              ул. Ленина/Политехническая, 60/15;

- земельный участок из категории земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование - склад, кадастровый номер 28:01:130069:0027, площадью 357 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область,                              г. Благовещенск, ул. Ленина, 60.

КУМИ г. Благовещенска претензией от 24.03.2014 № 3194 потребовал от ООО «Автопредприятие» в течении 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб.

Пеня в сумме 298643,27 руб. по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 уплачена ООО «Автопредприятие» платежными поручениями от 14.04.2014 № 108, от 21.04.2014 № 111, от 21.04.2014 № 114.

Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом № 04-29/2234 от 15.04.2014 обществу  отказано в реализации права преимущественного выкупа указанного имущества и заключении договора купли-продажи, которое обосновано тем, что на момент подачи заявления   ООО «Автопредприятие» от 23.04.2012  у него  имелась задолженность по пене.

Не согласившись с решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом № 04-29/2234 от 15.04.2014 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом  № 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона  № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон  № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; при этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона  № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из  анализа статьи 3 Федерального закона  № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона            № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом в силу части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 на основании договора от 15.06.2012               № 5864 ООО «Амурский экспертный центр» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв.м., этажность 1, инв.                                            № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д.60/15 с земельным участком, площадью 357 кв.м., кадастровый номер 28:01:13069:0027) и составил соответствующий отчет.

На основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв.м., этажность 1, инв. № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д.60/15 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 11 982 100 руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 357 кв.м., кадастровый номер 28:01:13069:0027 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 2 641 800 руб.

КУМИ г. Благовещенска было принято распоряжение от 29.11.2012                    № 385 об условиях приватизации объекта недвижимости – склада литер А6, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, с установлением начальной (рыночной) цены объекта в размере 11 982 100 руб.

Сопроводительным письмом от 14.12.2012 № 16236 КУМИ                                 г. Благовещенска направило в адрес ООО «Автопредприятие» проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Таким образом, совокупность совершенных КУМИ г. Благовещенска действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона  № 159-ФЗ, связанных с поступлением заявления ООО «Автопредприятие» от 23.04.2012 о реализации права преимущественного выкупа имущества, свидетельствует о том, что уполномоченным органом не было установлено оснований для возвращения заявления арендатору по части 4 статьи 9 Федерального закона   № 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 3, части 2 статьи 9, части 4 статьи 9 Федерального закона  № 159-ФЗ наличие задолженности по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является основанием для возврата уполномоченным органом арендатору заявления в тридцатидневный срок с даты его получения с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судом первой инстанции верно  установлено, что по состоянию, на 23.04.2012 (день направления арендатором заявления)  задолженность по внесению непосредственно арендной платы на дату обращения с заявлением отсутствовала, доказательств обратно не представлено.

Вместе с тем, согласно платежным поручениям, общество нарушало в 2011-2012 годах сроки и порядок внесения ежемесячной платы, а именно:

оплата за январь 2011 по сроку уплаты до 10.01.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011, поступили 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011;

оплата за февраль 2011 по сроку уплаты до 10.02.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 17.02.2011, 24.02.2011, поступили 17.02.2011, 24.02.2011;

оплата за март 2011 по сроку уплаты до 10.03.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 09.03.2011, 23.03.2011, поступили 09.03.2011, 23.03.2011;

оплата за июнь 2011 по сроку уплаты до 10.06.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011, поступили 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011;

оплата за июль 2011 по сроку уплаты до 10.07.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011, поступили 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011;

оплата за август 2011 по сроку уплаты до 10.08.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011, поступили – 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011;

оплата за сентябрь 2011 по сроку уплаты до 10.09.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, поступили – 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, 26.09.2011;

оплата за декабрь 2011 по сроку уплаты до 10.12.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 12.12.2011, 13.12.2011, поступили 12.12.2011, 13.12.2011;

оплата за январь 2012 по сроку уплаты до 10.01.2012 – денежные средства списаны со счета арендатора 23.01.2012, 26.01.2012, поступили 23.01.2013, 26.01.2012;

оплата за февраль 2012 по сроку уплаты до 10.02.2012 – денежные средства списаны со счета арендатора 16.02.2012, 19.03.2012, поступили 16.02.2012, 19.03.2012;

оплата за март 2012 по сроку уплаты до 10.03.2012 – денежные средства списаны со счета арендатора 19.03.2012, 27.03.2012, поступили 19.03.2012, 27.03.2012;

оплата за апрель 2012 по сроку уплаты до 10.04.2014 – денежные средства списаны со счета арендатора 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012, поступили 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012.

Судом так же установлено, что ООО «Автопредприятие» платежным поручением от 08.04.2011 № 74 уплатило пени на общую сумму 12 361,26 руб., на основании претензии КУМИ г. Благовещенска от 25.03.2011 № 3384.

Претензия от 24.03.2014 № 3194, которой КУМИ г. Благовещенска потребовал от ООО «Автопредприятие» в течении 30 дней уплатить