Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n ЧНЫХМАТЕРИАЛОВ.. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Таким  образом, предприниматель, как собственник нежилых помещений, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с частями  1,2 статьи 161  ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

  Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

Как  установлено,  в спорном МКД выбран  способ  управления –товариществом собственников  жилья,  которое функции  управления  домом  на  основании решения  от 15.06.2010  передала   ООО «Управляющая компания  «Служба заказчика по многоквартирному дому» с которым был заключен договор на управление многоквартирными домами от 01.07.2010.

В силу части  2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной  в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 22.03.2011 № 11333/10 по делу № А40-16297/09-6-189 предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения   товариществом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом. Заключение предусмотренного частью 2 статьи 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом лицами, перечисленными в этой статье, не только не прекращает их обязанности перед собственниками помещений в таком доме по управлению жилыми и нежилыми помещениями дома в целях удовлетворения потребностей в этом данных лиц, но и предполагает возникновение новой обязанности -контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.

В указанном  постановлении  Президиума  нашел отражение  вопрос о  внесении платежей за содержание, в  том числе, общего  имущества когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества или жилищного кооператива.

В частности,  сделан вывод  о том,  что  в соответствии с частью 6  статьи 155  ЖК РФ  собственник,  не  являющийся членом  товарищества, должен  обратиться   с предложением о заключении соответствующего договора к  лицу,  осуществляющему  управление  домом (в  данном случае  товариществу).  При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения указанной платы в связи с возможным заключением кооперативом (товариществом) договора управления многоквартирным домом в соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.

Между тем,  отказывая в иске,  суд  не  учел следующего.

В статью 155 Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены  изменения  и введена часть  6.1,  согласно  которой  в случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.

Таким  образом, в закон внесены изменения, согласно которым,  при заключении    товариществом  договора с управляющей организацией,  плата   за указанные услуги может вносится,  в  том числе  управляющей  организации.

На основании положений раздела VIII ЖК РФ, пункта 16 и пункта 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Во  исполнение  указанных норм закона, а также на основании  протокола  общего собрания  собственников от  15.06.2010,  предприниматель  с 19.08.2010  состоит  в  договорных  отношениях с управляющей компанией в  связи  с оказанием  ею  услуг  по  содержанию  и ремонту  общего имущества,  при этом,   ответчик в силу  пунктов 4.3.1  договоров своей волей  приняла  на себя  обязательства  своевременно  оплачивать работы  и  услуги управляющей  компании в порядке,  установленном  договорами.

Таким  образом,  предприниматель,  в силу  закона  и  договора с  истцом  обязана  нести расходы  на содержание и ремонт  общего имущества МКД. При этом их представленных в материалы платежных поручения следует, что предприниматель вносил плату по договорам истцу, но в дальнейшем как следует из пояснений самостоятельно нес расходы на содержание общего имущества, которые ему не компенсированы.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих выполнение работ и оказание  услуг по  содержанию общего имущества, судом апелляционной  инстанции отклоняются, поскольку из существа спорных правоотношений следует, что результатом выполнения договора должно являться стабильное функционирование и эксплуатация общего имущества в обслуживаемом истцом доме.

Истцом представлены в материалы договоры, которые заключены в целях обеспечения содержания имущества многоквартирного  дома и обеспечения условий проживания, в том числе договор энерноснабжения  № 5033  от 23.07.2010 с ОАО «ДЭК», договор на отпуск воды и прием сточных вод № 630 от 01.11.2010 с МУП «Горводоканал», договор на техничесое и аварийное обслуживание ВДГО жилых домов № 11 от 01.07.2010 с  ОАО «Хабаровсккрайгаз», договор на услуги дезинфекции    № 206  от 01.01.2012, договор на вывоз ТБО № 5-12  от 01.11.2011 с МУП «Спецатохозяйство по санитарной уборке города», договор  № 28 от 21.06.2010 на техническое обслуживание и содержание лифтов с ООО «Компания «резонанс»,  договоры  № 34 от 01.01.2011, № 73 от 01.01.2012 на комплексное обслуживание жилого фонда с  ООО «Комплекс МКД» и др.

Доказательств ненадлежащего оказания услуг ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с  правовой  позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10,  управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников.  

По материалам  дела отсутствуют основания для вывода о том, что МКД в спорный период управлялся иным способом или иной управляющей организацией.

 Напротив, как следует из материалов дела, в рассматриваемый период ответчица обращались к истцу как к управляющей организации, дом обеспечивался коммунальными ресурсами, в доме осуществлялось обслуживание, ответчик осуществлял частичную оплату.

Истец выполнял обязанности управляющей организации и поэтому  в силу  закона  и  договора с ответчиком вправе требовать получение от собственника помещения указанного дома платы за содержание и управление многоквартирным домом.   

Предприниматель не согласен  с расчетом  исковых требований, ссылаясь на изменение площади принадлежащего ей  помещения, неправильно выбранный тариф  и  неправильное осуществление расчета  пени, а также   заявила о применении  срока исковой  давности  за период  с 19.08.2010  по 17.12.2010.

Конкретный размер тарифа за содержание общего имущества собственниками помещений  МКД не установлен, между  тем,   размер тарифа с  предпринимателем установлен   в  заключенных ею  договорах,  который в 2010  году  с учетом  расходов  на  проведение капитального ремонта  общего имущества  составлял 18,6  руб., а   с 05.05.2012-21,05  руб.

 Также в  договоре указано, что размер платы определяется  на  общем собрании  собственников МКД с учетом  предложений  управляющей компании. Если  собственники помещений за 30 календарных  дней до начала  нового  календарного года  не приняли решение  об установлении размера платы за управление, содержание и текущий  ремонт, то размер указанных платежей устанавливается не выше рекомендованного органом   местного  самоуправления  г. Комсомольска-на Амуре.

Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 19.11.2009  № 2937-па «Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда» размер тарифа с 1 января 2010 года для жилых домов с лифтами и мусоропроводом  установлен  в  размере  15,67   руб.

Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 08.11.2010 № 3441-па «Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда» размер тарифа с 1 января 2011 года для жилых домов с лифтами и мусоропроводом  установлен  в  размере  21,05  руб.

 Как следует из пояснений истца, размер оплаты определялся из расчета тарифа утвержденного органами местного самоуправления, но при этом, как указывает  истец, он исходил из меньшего тарифа.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в  отношении требований  о взыскании задолженности за  период  с 19.08.2010  по  17.12.2010.

 Согласно штампу, имеющемуся на конверте, Управляющая компания обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском  11.12.2013.

Указанное свидетельствует о том, что требования истца о взыскании основного долга за период по декабрь 2010 года  заявлены истцом за пределами сроков исковой давности,  что  в силу статей 197, 199 ГК РФ является  основанием  для  отказа в  иске  о  взыскании задолженности  за указанный  период.

Так же обоснованы возражения ответчика в части правильности расчета в связи с изменением площади помещений, находящихся в собственности предпринимателя, поскольку первоначальный размер помещений 815,4 кв.м. (свидетельство о  государственной регистрации права  от  19.08.2010 серия 27-АВ № 411532), уменьшился в  декабре 2011 года до 808,3 кв.м. (свидетельство от 15.12.2011 серия 27-АВ № 580069), а затем в  мае 2012 года в связи с разделением помещения на три  самостоятельных 217,3 кв.м, 330,4 кв.м., и 256,2 кв.м. общая площадь оставила 803,9 кв.м. (свидетельство  от 05.05.2012 серия 27-АВ №613452, свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ №613453, свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ №613451), запись  о регистрации №27-27-04/017/2012-3265).

При таких обстоятельствах, с ответчика следует взыскать задолженность за  период с  января 2011 года по июнь 2013 года включительно    из  расчета  площади  помещений,  принадлежащих  предпринимателю  по  состоянию  на   декабрь 2010  года -   815,4 кв.м., с 15.12.2011- 808,3 кв.м., с 05.05.2012- 803,9  кв.м.,  что   составит   444 664, 22 руб.,  которая подлежит  взысканию на основании статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 158 ЖК РФ, в остальной части долга следует отказать.

Управляющей компанией заявлено требование о взыскании    неустойки за нарушение срока оплаты за  период  с  августа 2010 года по  июнь 2013 года в сумме 77 988,98 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 155 ЖК РФ плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных собственнику не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим.

Аналогичное условие о сроках платежа было установлено  заключенными с  предпринимателем  договорами.

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ   лица, несвоевременно и (или)