Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу n А73-15621/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в порядке и сроки, установленные разделом 2 договора, а также внести плату за ведение ссудного счета в соответствии с пунктом 2.1 договора.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено начисление неустойки в размере 1% за ненадлежащее исполнение договорного обязательства.

Во исполнение условий договора кредитор перечислил на расчетный счет заемщика № 40702810500010000561 денежные средства в размере 36 000 000 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела мемориальным ордером от 31.03.2010 № 133543 (дело № А73-15761/2012 т.2 л.д.8).

Договорное обязательство исполнялось заемщиком ненадлежащим образом, в результате чего возник долг в размере 36 000 000 рублей, начислены проценты и неустойка, всего 69 683 342, 47 рублей.

В обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО «Корсар» по указанному кредитному договору 30.04.2010 между ОАО «Востоккредитбанк» (залогодержатель) и ООО «Примконструкция» (залогодатель) заключен договор залога № 01/10014/1 права требования по договору участия в долевом строительстве, по которому залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору от 30.04.2010 № 01/10014/1, передает залогодержателю в залог следующее имущество, расположенное в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54 по адресу: Хабаровский край, город Хабаровск, Индустриальный район, участок примерно в 31,6 метрах по направлению на северо-запад от ориентира «жилое здание», расположенное за пределами участка, адрес ориентира улица Рокоссовского, дом 24:

- двухкомнатная квартира, площадью согласно проекту 72,28 квадратных метров, расположенная в блок-секции №3 на 8 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта,

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.1 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 3 190 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 3 190 000 рублей;

- трехкомнатная квартира, площадью согласно проекту 108,81 квадратных метров, расположенная в блок-секции №3 на 9 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.2 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 440 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 440 000 рублей;

- трехкомнатная квартира, площадью согласно проекту 108,81 квадратных метров, расположенная в блок-секции №3 на 11 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта,

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.3 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 440 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 440 000 рублей;

- трехкомнатная квартира, площадью согласно проекту 98,25 квадратных метров, расположенная в блок-секции № 3 на 11 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.4 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 010 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 010 000 рублей;

- однокомнатная квартира, площадью согласно проекту 60,51 квадратных метров, расположенная в блок-секции № 3 на 11 этаже, четвертая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.5 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 2 560 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 2 560 000 рублей;

- трехкомнатная квартира, площадью согласно проекту 108,81 квадратных метров, расположенная в блок-секции №3 на 12 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.6 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 440 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 440 000 рублей;

- трехкомнатная квартира, площадью согласно проекту 98,25 квадратных метров, расположенная в блок-секции № 3 на 12 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта,

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.7 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 010 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 010 000 рублей;

- однокомнатная квартира, площадью согласно проекту 60,51 квадратных метров, расположенная в блок-секции № 3 на 12 этаже, четвертая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.8 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 2 570 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 2 570 000 рублей;

- двухкомнатная квартира, площадью согласно проекту 72,28 квадратных метров, расположенная в блок-секции № 3 на 12 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта,

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.9 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 3 190 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 3 190 000 рублей;

- двухкомнатная квартира, площадью согласно проекту 70,37 квадратных метров, расположенная в блок-секции № 3 на 16 этаже, первая по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорционально общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта, указанного в пункте 1.1.10 настоящего договора, проведенной ООО «Аудит-Консалтинг», по состоянию на 19.10.2009 составляет 3 230 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 3 230 000 рублей.

Общая сумма залога по объектам недвижимости оценивается в размере 36 080 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 01.02.2011 ОАО «Востоккредитбанк» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, продленное определением от 01.02.2012 до 16.07.2012, определением от 16.07.2012 до 16.01.2013 и определением от 16.01.2013 до 16.07.2013.

Ссылаясь на наличие задолженности заемщика в сумме 111 000 000 рублей,  ОАО «Востоккредитбанк» обратилось с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (пункт 1 статьи 335  ГК РФ).

Согласно статье 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьями 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу пункта 9 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» ввиду того, что пункт 1 статьи 348 ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо.

В ходе рассмотрения такого дела арбитражному суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Согласно материалам дела размер непогашенных обязательств заемщика по кредитному договору от 31.03.2010 № 01/10011 составил 75 000 000 рублей, по кредитному договору от 31.03.2010 № 01/10014 составил 36 000 000 рублей.

Размер денежных обязательств по указанным кредитным договорам обеспечен договорами залога от 30.04.2010 №01/10011/2 и от 30.04.2010 № 01/10014/1.

В соответствии со статьей 350 ГК РФ и подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

На основании с подпункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена подлежит установлению, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в указанном заключении эксперта.

В связи с наличием между сторонами спора о начальной продажной цене заложенного имущества по ходатайству истца судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» Подъява И.Л. от 06.05.2013 №121/5 рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры определена в размере 54 000 рублей за один квадратный метр площади, двухкомнатной квартиры – в размере 53 000 рублей за один квадратный метр площади, трехкомнатной квартиры – 52 000 рублей за один квадратный метр площади.

Апелляционным судом по ходатайству ответчика для определения рыночной стоимости заложенного имущества назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику Лазаренко Д.М.

Согласно выводам представленного в материалы дела экспертного заключения от 30.12.2013 № 104/с-13 рыночная стоимость права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 24 по ул. Рокоссовского г.Хабаровска