Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу n А73-7044/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договор о развитии застроенной территории, и только по заявлению этого лица могут быть установлены границы конкретного земельного участка и осуществлен его кадастровый учет. При этом орган местного самоуправления обязан создать необходимые условия для реализации таким лицом своих прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Судом первой инстанции установлено, что  в нарушение указанных норм, а также в нарушение постановления мэра г. Хабаровска от 25.08.2008г. № 2579, которым утверждена документация по планировке территории в границах       ул. Тургенева - Амурского бульвара - ул. Комсомольской в Центральном районе г. Хабаровска, Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска издано распоряжение № 181 от 19.07.2011, которым ОАО «ЦИТ» утверждена схема расположения земельного участка площадью 3818 кв.м. и ОАО «ЦИТ» обязано оформить кадастровый паспорт этого земельного участка.

Также в нарушение указанных норм права Администрацией  издано постановление от 01.02.2012 № 382 о предоставлении ОАО «ЦИТ» земельного участка в аренду, и на основании этого постановления заключен договор аренды земельного участка от 06.02.2012 № 62.

Таким образом, по обоснованному выводу суда первой инстанции, поскольку постановление от 01.02.2012 № 382 и распоряжение от 19.07.2011 № 181 не соответствуют названным выше нормам права, следовательно,  нарушают права  ООО «Лазурит», препятствуя реализации этим обществом прав и обязанностей, предусмотренных договором о развитии застроенной территории.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал недействительными названные ненормативные акты, удовлетворив требования ООО «Лазурит» в  этой части.

Рассматривая вопрос о применении восстановительной меры в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:104 поставлен на государственный кадастровый учет по заявлению ОАО «ЦИТ»,  на которое обязанность по оформлению кадастрового паспорта земельного участка возложена пунктом 2 распоряжения Департамента от 19.07.2011 № 181.

В соответствии с ч.5 ст.24 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030121:104, сведения об этом участке носят временный характер. Указанный участок образован в результате перераспределения земельного участка  с кадастровым номером 27:23:0030121:101 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, распоряжение которыми в соответствии с ч.10 ст.3 Федерального закона от 24.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляют органы местного самоуправления.

В силу указанных норм земельный участок может быть снят с кадастрового учета на основании заявления органа местного самоуправления.

Поэтому в качестве восстановительной меры суд считает необходимым возложить на Администрацию города Хабаровска обязанность по обращению в орган кадастрового учета объектов недвижимости с заявлением об аннулировании  и исключении из кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:104.

Договор от 06.02.2012г. № 62 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской федерации обоснованно признан судом первой инстанции ничтожной сделкой, поскольку противоречит части 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ, пункту 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ООО «Лазурит» о признании договора аренды № 62 от 06.02.2012 недействительной сделкой в силу ее ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренных п.2 ст.167 ГК РФ.

Судом первой инстанции обоснованно  не принят во внимание довод ОАО «ЦИТ» со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации о его исключительном праве как собственника здания на приобретение земельного участка в собственность или аренду по следующим основаниям.

Действительно, в соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ  исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что  в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из анализа приведенных норм следует, что собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет  исключительное право приобрести  не любой земельный участок, а земельный участок,  местоположение границ и площадь которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Причем площадь земельного участка определяется не только в соответствии с правилами землепользования и застройки, но и в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, либо в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности.

Как  следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен в зоне Ц-1ОИ. На момент принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка и на момент заключения договора аренды № 62 от 06.02.2012 решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (в редакции от 20.12.2011г.) утвержден минимальный размер предоставления земельных участков в зоне Ц-1ОИ - 400 кв.м. максимальный размер - 25000 кв.м.

Как следует из технического паспорта здания по ул. Тургенева, 84, в его состав входят 4 кабинета площадью 6,4 кв.м., 18,5 кв.м, 20,3 кв.м, 17,7 кв.м., три кладовые - 2,2 кв.м, 3,7 кв.м., 3,5 кв.м., бойлерная 12,2 кв.м., коридор 7,6 кв.м и 5,1 кв.м.

В соответствии с Приложением к постановлению мэра г. Хабаровска от 19.02.2007 № 214 «О развитии застроенных территорий г. Хабаровска» дом по ул. Тургенева, 84 признан не соответствующим градостроительному регламенту.

Из заявления о предоставлении земельного участка в собственность от 22.03.2012 суд первой инстанции установил, что ОАО «ЦИТ» указало цель использования здания - в коммерческих целях.

Из объяснений в судебном заседании представителя ОАО «ЦИТ» суд установил, что цель использования здания по ул. Тургенева, 84 - передача его в аренду.

Из материалов дела следует, что ни Администрацией, ни Департаментом, ни ОАО «ЦИТ» не представлено обоснования  необходимости предоставления земельного участка площадью 3 818 кв.м. для использования под здание, не соответствующее градостроительному регламенту, общей площадью 97,2 кв.м. с заявленной целью.

Границы такого земельного участка определены без учета прав ООО «Лазурит» на приобретение бесплатно в собственность или аренду любого земельного участка, расположенного в границах застроенной территории, что противоречит требованиям земельного и градостроительного законодательства.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что ранее между Департаментом и ОАО «ЦИТ» был заключен аренды земельного участка площадью 207,12 кв.м. для использования под нежилое здание по адресу           г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84, сроком с 11.07.2008 до 10.06.2009. В соответствии с пунктом 5.4 договора этот договор считался заключенным на неопределенный срок.

Судом установлено, что этот договор был расторгнут 09.11.2010. При этом  ссылка представителя ОАО «ЦИТ» о расторжении этого договора в связи с расторжением договора аренды здания с арендатором ИП Юделевич А.В. противоречит его же пояснениям о том, что договор аренды земельного участка площадью 207,12 кв.м. был заключен в связи с привлечением этого общества к административной ответственности за использование  земель без приобретения прав на земельный участок. Причем обстоятельство невозможности расторжения договора аренды земельного участка площадью 207,12 кв.м. ОАО «ЦИТ» подтверждает и в своем письме от 31.03.2009 № 1627/02-02, адресованном генеральному директору ООО «Грант», где указывает, что пока Общество является собственником здания по ул. Тургенева, 84, договор аренды земельного участка расторгнут быть не может, поскольку за использование земельного участка без правоустанавливающих документов Общество будет подвергнуто административному штрафу органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Хабаровскому краю,  которому оно уже подвергалось даже при непосредственном оформлении договора аренды.

Также суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы представителей ОАО «ЦИТ» и Департамента о том, что им не было известно о заключенном между Администрацией и ООО «Лазурит» договоре о развитии застроенной территории, поскольку такой договор заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Сведения о проведении такого аукциона и  его результаты  опубликованы на официальном сайте в сети Интернет.

Договор о развитии застроенной территории заключен  Администрацией города Хабаровска, следовательно, на момент принятия решения в форме постановления от  01.02.2012 № 382 о предоставлении ОАО «ЦИТ» в аренду земельного участка Администрации доподлинно было известно о таком договоре.

В соответствии с решением Хабаровской городской Думы от 24.01.2006 № 194  «Об утверждении структуры администрации города Хабаровска» Департамент муниципальной собственности входит в структуру Администрации города Хабаровска, то есть является органом Администрации. Следовательно, Департамент знал или должен был знать о заключенном с ООО «Лазурит» договоре о развитии застроенной территории.

Из материалов дела следует, что  в период  действия договора аренды земельного участка площадью 207,12 кв.м. № 437 ООО «Грант» обратилось к директору ОАО «ЦИТ» с просьбой согласовать границы земельного участка, расположенного по ул. Тургенева, 84, утвердить акт согласования местоположения границ и заверить подпись печатью (письмо № 154 от 27.02.2009). В качестве приложения к письму значится договор о развитии застроенной территории на 7 листах и постановление № 214 от 19.02.2007 на 3 листах.

В ответ на это  обращение от ОАО «ЦИТ» получено письмо от 12.03.2009  № 1366/06-11, в котором имеется ссылка на заключенный договор № 3 от 21.05.2007 о развитии застроенной территории. Кроме того, ОАО «ЦИТ» указало в своем письме, что земельный участок, предоставленный акционерному обществу в аренду, не является смежным участком, а  входит в границы земельного участка по ул. Тургенева - Амурский бульвар -                 ул. Комсомольская.

Таким образом, как Администрации, так и ОАО «ЦИТ» было доподлинно известно о наличии договора о развитии застроенной территории.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал, что заключение  договора аренды земельного участка площадью 3818 кв.м. от 06.02.2012 № 62 свидетельствует о злоупотреблении правами, как со стороны органов местного самоуправления, так и со стороны ОАО «ЦИТ».

Кроме этого, ООО «Лазурит» просило  исключить из кадастрового учета (прекратить кадастровую запись) сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 27:23:00300121:104 по адресу            г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84.

Судом установлено, что  постановка на кадастровый учет этого земельного участка осуществлена на основании решения Кадастровой палаты от 24.10.2011 № 2700/401/11-12475.

Из материалов дела следует, что  судом неоднократно предлагалось ООО «Лазурит» уточнить свои требования в этой части в порядке ст.198 АПК РФ.

Однако такое уточнение представлено не было.

В соответствии со ст. 198 АПК  РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и