Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А59-5484/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчики должны вносить арендную плату до 08.04.2013 в силу нижеследующего.

Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пункта 7 части 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Согласно пункту 4.2.2 договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2011 сторонами прямо предусмотрено внесение платежей в размере арендной платы за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Таким образом, обязательство Ответчиков по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до 08.04.2013

Согласно статье 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, поскольку арендные платежи за пользование земельными участками являются нормативно регулируемыми, органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять используемые в расчетах ставки.

Решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», размер годовой арендной платы за использование таких земельных участков устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по формуле: А = Кс x Кд x Кз, где - А - арендная плата за использование земельного участка, Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кд - коэффициент использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи), Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности. Кс = УПКСЗ x S, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв. м; определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель; S - площадь земельного участка, кв. м.

Пунктом 11 данного Решения установлено, что оно распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2010.

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежемесячной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата за аренду земельных участков относится к регулируемым ценам. Также регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 26.07.2001 арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально в размере 21 207 рублей 42 копеек согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям сторон по договору от 26.07.2001 подлежит применению регулируемая арендная плата, пересмотр которой возможен вне зависимости от воли сторон и без внесения соответствующих изменений в условия договора в случае принятия уполномоченными публичными органами новых нормативных актов, изменяющих установленные ранее ставки арендной платы или методику их расчета, каковыми в рассматриваемом случае являются Закон Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 и Решение Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Департамент, принимая во внимание условия пункта 2.1 договора аренды от 26.07.2001, предоставляющие право арендодателю ежегодно пересматривать размер арендных платежей с учетом изменения нормативных актов по вопросу регулирования отношений сторон, произвел расчет основного долга (арендной платы) за спорный период (с 01.01.2010 по 30.09.2012) на основе методики и коэффициентов, установленных решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 и Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО по формуле А = Кс x Кд x Кз х Кинф.

Ответчики, в свою очередь, возражая против применения указанных нормативных актов, вносили арендные платежи в спорный период исходя из первоначальных условий, согласованных в договоре от 26.07.2001.

Оценив имеющийся в деле договор аренды от 26.07.2007 по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к следующему.

Из положений договора от 26.07.2001 и Приложения № 3 «Расчет арендной платы» к нему следует, что при заключении указанного договора стороны согласовали оценочную зону, базовую ставку арендной платы, нормативную цену (кадастровую стоимость) земельного участка, то есть те положения, которые согласно действующему законодательству могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке без внесения в текст договора, посредством внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты. При этом методика (способ) расчета ни в условиях договора от 26.07.2001, ни в Приложении № 3 к нему, сторонами согласован не был, следовательно не является его условием, изменение которого возможно лишь в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

В связи с чем, коллегия не усматривает нарушения норм действующего законодательства при применении к расчету арендной платы по спорному договору нормативного изменения как используемых в расчетах ставок, так и способа определения размера арендной платы.

Кроме того, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции относительно возможности применения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 и Решения Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 к расчету арендных платежей в период с 01.01.2010 по 30.09.2012, поскольку указанные правовые акты действовали в спорный период и регулировали вопросы о порядке ее начисления на территории г. Южно-Сахалинска, их применение не противоречит нормам материального права и условиям договора аренды от 26.07.2001.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно произведен расчет годовой арендной платы за земельные участки за период с 01.01.2010 по 30.09.2012 по формуле А = Кс x Кд x Кз х Кинф, где - А - арендная плата за использование земельного участка, Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кд - коэффициент использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи), Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, Кинф – коэффициент инфляции. При этом, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно расчетам истца, кадастровая стоимость арендуемых земельных участков верно определена в размере 13 977 410, 92 рублей (из расчета 2593 кв.м. (S – площадь обоих земельных участков) * 5390,44 руб./кв.м. (УПКСЗ).

При определении УПКСЗ суд первой инстанции исходил из следующего. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что кадастровая стоимость земельных участков в размере, переданном в аренду, не определялась и в нормативном акте не закреплялась.

Вместе с тем, согласно информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области», в ГКН отражены сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:32 (место положение г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участок под административным зданием, площадью 2800 кв.м.) и о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:86 (место положение – г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –административное здание, площадью 1698 кв.м.). Дата внесения сведений в ГКН (дата присвоения кадастрового номера) в отношении участка с номером 65:01:0601003:32 – 09.01.2004, в отношении участка с кадастровым номером 65:01:0601003:86 – 24.01.2006.

Данные размеры кадастровой стоимости утверждены в Приложении № 1 к Постановлению Администрации Сахалинской области от 28.11.2008 № 374-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области» (позиции 15887 и 15935) и соответствует кадастровой стоимости, указанной в письме территориального органа кадастрового учета от 15.12.2014 № исх-2562.

Таким образом, судом первой инстанции УПКСЗ определен по формуле:  УПКСЗ = Кс : S. А именно,  в отношении земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:86 УПКСЗ =  9 152 967,12 рублей (Кс) : 1698 кв.м. (S) =  5390,44 руб./кв.м.; в отношении земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:32 УПКСЗ =  15093232 рублей (Кс) : 2 800 кв.м. (S) =  5390,44 руб./кв.м. При этом апелляционная коллегия отмечает, что, исходя из указанного расчета, УПКСЗ земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:86 равен УПКСЗ земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:32 и составляет 5390,44 руб./кв.м.  

Поскольку кадастровый № 65:01:060103:0028 (вид разрешенного использования – под территорию благоустройства) является предыдущим учетным номером земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:86,  а кадастровый №  65:01:06 01 03:0034 (вид разрешенного использования – под административное здание) является предыдущим учетным номером земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:32, судом первой инстанции обоснованно использован рассчитанный УПКСЗ в размере 5390,44 руб./кв.м. для определения кадастровой стоимости земельных участков, переданных в аренду ответчикам. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № 65:01:060103:0028 равна 9 152 967,12 рублей (из расчета 1698 (S) * 5390,44 руб./кв.м. (УПКСЗ)); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №65:01:060103:0034 равна 4 824 443,80 рублей (из расчета 895 (S) * 5390,44 руб./кв.м. (УПКСЗ)); кадастровая стоимость двух земельных участков равна 9 152 967,12 рублей + 4 824 443,80 рублей = 13 977 410, 92 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что применять при расчете арендной платы кадастровую стоимость других земельных участков, не поименованных в договоре аренды от 26.07.2001, незаконно, апелляционным судом отклоняется в силу следующего.

Согласно сведениям