Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу n А51-28783/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

края от 18.12.2006 №21-КЗ в Закон Приморского края «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный закон вступил в силу с 01.02.2007. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 №23-па, от 12.02.2007 №28-па.

Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2007 №116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, которому переданы функции в области земельных отношений.

Постановлением Администрации Приморского края от 25.09.2009 №263-па Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 25.10.2012 № 294-па «О реорганизации департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и департамента имущественных отношений Приморского края» Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края переименован в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (Департамент).

Согласно Положению о Департаменте он является органом исполнительной власти Приморского края, осуществляющим в пределах своих полномочий государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

Таким образом, Департамент является правопреемником Администрации г. Владивостока в арендных правоотношениях с ответчиком.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена, не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, размер годовой арендной платы по договору №02-002066-Ю-Д-1845 от 05.07.2004 не должен превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем взыскал образовавшуюся за ответчиком в спорный период задолженность на основании положений указанного Постановления.

Между тем в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

 Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьёй 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

19.03.2009, во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ абзаца 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (утратило силу с 01.03.2015), которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка. Ставка арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена, согласно подпункту «а» пункта 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па, равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» с 1 января 2006 года на территории Владивостокского городского округа установлен и введён в действие земельный налог. Налоговая ставка, в частности, для земельных участков из земель населенных пунктов установлена в размере 1,5 процентов (подпункт 2 пункта 3 Приложения «О земельном налоге в городе Владивостоке», утверждённого Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108).

В целях актуализации кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Приморского края, в 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па и опубликованы в специальном выпуске «Приморской газеты» 31.12.2010.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Договор №02-002066-Ю-Д-1845 от 05.07.2004 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к такому договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения в соответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па, что не требует дополнительного изменения договора.

В то же время Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды №02-002066-Ю-Д-1845 от 05.07.2004 на основании Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края»; Постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края»; Решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; от 30.09.2011 №736 «О внесении изменений в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 №396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (подпункт 5.1.2 Приложения №1 к решению – величина коэффициента для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах); от 19.06.2013 №124 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (подпункт 5.1 Приложения №1 к решению – величина коэффициента для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах).

При этом Департаментом при расчёте исковых требований произведён зачёт внесённой ИП Постоваловым Б.В. суммы арендной платы в размере 1449753,99 рублей по платёжному поручению №2934168 от 14.11.2011 на основании заявления последнего, поданного в Департамент 07.11.2011.

При таких обстоятельствах определённый сторонами договора расчёт арендной стоимости земельного участка соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края.

Учитывая, что ставка арендной платы земельных участков на территории Приморского края определяется в зависимости от налоговой ставки земельного налога, введённого на территории Владивостокского городского округа с января 2006 года, с учётом величины коэффициента функционального использования, устанавливаемого Решением Думы г.Владивостока ежегодно, оснований для неприменения расчета арендной платы, установленного в договоре №02-002066-Ю-Д-1845 от 05.07.2004, у суда первой инстанции не имелось.

По расчёту апелляционного суда задолженность ООО «В-ЛАЗЕР» за период с 25.10.2011 по 17.09.2014 с учётом вышеприведённых подзаконных нормативных актов, а также произведённой ИП Постоваловым Б.В. 14.11.2011 оплатой по договору №02-002066-Ю-Д-1845 от 05.07.2004 в пользу ответчика, составила 36382293,70 рублей.

Судебная коллегия отмечает также, что в рассматриваемом случае расчёт арендной платы не может устанавливаться в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка – ставки, предусмотренной в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), поскольку, как следует из материалов дела, право собственности на вновь созданный объект недвижимости (здание универсама, расположенное по адресу: г.Владивосток, Океанский пр-т, 52А) за застройщиком, у которого земельный участок, расположенный под объектом, находился в бессрочном пользовании, не регистрировалось. По соглашению о реализации договора долевого участия в строительстве от 26.11.2003 объект передан застройщиком в пользу дольщиков на праве долевой собственности, которое было зарегистрировано в ЕГРП 16.12.2003. Кроме того, согласно Постановлению Администрации г.Владивостока от 18.12.2003 №3005 право постоянного (бессрочного) пользования застройщика объекта недвижимости на земельный участок прекращено на основании добровольного отказа с предоставлением ему права аренды земли. Таким образом, поскольку право собственности на здание универсама не регистрировалось за застройщиком, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, в рассматриваемом случае применению не подлежит, соответственно, к дольщикам не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным под объектом.

Департаментом также заявлено требование о взыскании договорной пени в сумме 19677473 рубля 54 копейки за период просрочки арендных платежей с 25.10.2011 по 17.09.2014.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности