Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по делу n А19-6821/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

изменений в реестр требований кредиторов ООО СК «СОЮЗ» и отражении в нем требований кредитора – ООО «Сталек» как не обеспеченных залогом имущества должника.

В обоснование заявления конкурсного управляющего ООО «Строительная компания «СОЮЗ» Шабаловой Е.О. об изменении статуса кредитора ООО «Сталек» указаны следующие обстоятельства. Определением Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-6821/2011 от 28.09.2011 в реестр требований кредиторов ООО «Строительная компания «СОЮЗ» включено требование ООО «Сталек» в сумме 8 744 651,36 руб. как требование, обеспеченное залогом имущества должника. Определением Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-6821/2011 от 06.10.2011 года в реестр требований кредиторов ООО «Строительная компания «СОЮЗ» включено требование ООО «Сталек» в сумме 844 841,14 рублей как требование, обеспеченное залогом имущества должника: права субаренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, по адресу г. Иркутск, ул. 6-я Советская, уч. № 14 (строительный адрес) и строящегося на указанном земельном участке жилого дома из 10-ти блок-секций с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, вторая очередь строительства, блок-секции № 2а, № 2б.

ООО «Строительная компания «СОЮЗ» на праве субаренды принадлежал земельный участок площадью 1450,03 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000023:0087, по адресу г. Иркутск, ул. 6-я Советская, уч. № 14. Основаниям возникновения права субаренды является договор субаренды земельного участка от 03 марта 2008 года, заключенный между ЗАО «ГК-Аурум» и ООО «СК «СОЮЗ». Срок субаренды был определен до 31 марта 2009 года, дополнительным соглашением от 21.03.2011 срок субаренды был продлен до 31 декабря 2011 года. В связи с истечением срока субаренды 31 декабря 2011 года, между ЗАО «ГК-Аурум» и ООО «СК «СОЮЗ» был подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок был возвращен ЗАО «ГК-Аурум». Таким образом, право субаренды земельного участка у ООО «СК «СОЮЗ» прекратилось, земельный участок выбыл из владения ООО «СК «СОЮЗ». Конкурсный управляющий полагает, что поскольку прекратился залог права субаренды земельного участка, прекратился также и залог здания, расположенного на этом участке. Следовательно, ООО «Сталек» не может иметь статус кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника. Конкурсный управляющий ссылается на разъяснения пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, и указывает, что  в настоящее время большинством участников долевого строительства зарегистрировано право собственности на свои жилые помещения, земельный участок под жилым домом поступил в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в связи с чем в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у ООО «Сталек» прекратилось.

ООО «Сталек» в обоснование заявления о внесении изменений в реестр требований кредиторов ООО «Строительная компания «СОЮЗ» указано следующее. Определениями Арбитражного суда Иркутской области от 28.09.2011 и от 06.10.2011 по делу о банкротстве должника требования общества «Сталек» в общей сумме 9 589 492,50 руб. отражены в реестре кредиторов должника обеспеченными залогом имущества должника (права субаренды земельного участка и возводимого на нем многоквартирного дома). 26.10.2012 должник получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в связи с чем образовался оконченный строительством имущественный комплекс, состоящий из 66 квартир и четырех нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Возникший в силу статей 12.1, 13-15 Закона № 214-ФЗ залог права субаренды земельного участка и возведенного на нем многоквартирного жилого дома распространяется на 66 жилых помещений и три нежилых помещения, оставшихся в настоящее время у должника. Это залоговое имущество должника продолжает обеспечивать исполнение обязательств должника перед обществом «Сталек» в деле о банкротстве. Передача части помещений дольщикам в собственность во исполнение отмененных определений Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-6821/2011 от 10.04.2013, от 13.05.2013, от 03.07.2013 не имеет правоустанавливающего значения, поскольку отмененные судебные акты, лишены юрисдикционной силы, правовые последствия исполнением этих определений не возникают.

В настоящее время общество «Сталек» в своем заявлении дает согласие должнику на передачу 65 квартир гражданам участникам строительства под отменительным условием. Отменительным условием этого согласия является не удовлетворение требований общества «Сталек» путем обращения взыскания на часть залогового имущества должника в составе трех нежилых помещений и одной квартиры, а с учетом уточнения – одного нежилого помещения:

- нежилого помещения фактической общей площадью 123,3 кв.м., расположенного на первом этаже блок-секции №2Б, кадастровый номер объекта 38:36:000023:19022, строительный  номер  №26/2,     по строительному адресу: г.  Иркутск,  ул.  6  Советская, 14, кадастровый номер земельного участка 38:36:000023.0087, кадастровый номер части 023, адрес после окончания строительства: 664022, ул.Лыткина, Д. 11/7;

-  нежилое помещение фактической общей площадью 218 кв.м, расположенное в цокольном этаже в осях А/26-Д/26, 1/26-5/26 блок-секции №2Б, по строительному адресу: г.Иркутск, ул. 6 Советская, 14, кадастровый номер земельного участка 38:36:000023.0087, кадастровый номер части 023, кадастровый номер объекта 38:36:000023:19052, адрес после окончания строительства: 664022, ул. Лыткина, д. 11/7;

-  квартира, строительный номер 26, проектной площадью 42,33 кв.м., общей площадью - 42,33 кв.м., площадь лоджий - 3,7 кв.м. расположенная на 10 этаже, блок-секция - №2а, строительный адрес: г.Иркутск, ул. 6 Советская, уч. №14, кадастровый номер земельного участка 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023. Адрес после окончания строительства: 664022, ул.Лыткина, д.11/6.

Настоящим заявлением общество «Сталек» не дает согласие на отчуждение от должника указанного залогового имущества (трех нежилых помещений и одной квартиры), а также не дает последующего согласия на отчуждение нежилого помещения, поступившего 09.04.2013 во владение Маслаковой И.М. Последнее нежилое помещение подлежит возврату должнику из чужого незаконного владения и включению в конкурсную массу как залоговое имущество.

В случае лишения общества «Сталек» залогового статуса по этому заявлению односторонняя сделка этого кредитора по изъявлению согласия должнику на передачу 65 жилых помещений гражданам участникам строительства будет автоматически отменена условием этой сделки, а требование общества «Сталек» о внесении изменений в реестр кредиторов должника в отношении части его имущества не будет удовлетворено. По истечении времени на обжалование судебных актов по делу о залоге и о передачи жилых помещений, текущие платежи будут существенно увеличены, нежилые помещения могут быть не возвращены должнику из чужого незаконного владения. Эти обстоятельства не позволят обществу «Сталек» вновь дать согласие на передачу жилых помещений и заявить соответствующее требование об изменении реестра кредиторов должника. Заявление общества «Сталек» и содержащееся в нем согласие на передачу жилых помещений, поданы с той же целью, но при условии соблюдения его залоговых прав.

Уточняя заявление, ООО «Сталек» указало, что с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома денежные требования ООО «Сталек» обеспечены залогом нежилого помещения, ранее бывшего предметом договора № 44/2б от 17.07.2008, расторгнутого ООО «Сталек» в январе 2010 года, позднее стало предметом заключенного должником с Асановым А.Я. договора № 85 от 24.01.2011, права по которому после ряда уступок перешли к Поздняковой В.П. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2013, отмененным постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.09.2013, за Поздняковой В.П. было признано право собственности на нежилое помещение; в ЕГРП зарегистрировано право собственности на нежилое помещение за Поздняковой В.П. Конкурсным управляющим во исполнение отмененного определения суда нежилое помещение передано по передаточному акту, который утратил свое правовое значение как ничтожная сделка, запись о праве собственности является недействительной, поэтому нежилое помещение входит в конкурсную массу должника. Передаточным актом от 01.08.2013 нарушены права ООО «Сталек» как конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом нежилого помещения после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, а также иных кредиторов в деле о банкротстве. Учитывая изложенное, ООО «Сталек» просило суд внести в реестр требований кредиторов ООО «Строительная компания «СОЮЗ» изменения, которыми отразить требования ООО «Сталек» в общей сумме 9 589 492,50 руб. обеспеченными залогом имущества должника: нежилого  помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лыткина д. 11/7, первый этаж, номера на поэтажном плане: 1, 1-в, кадастровый номер объекта: 38:36:000023:19022.

Арбитражный суд Иркутской области, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего и отказывая в удовлетворении ООО «Сталек», исходил из того, что согласно  представленным в материалы дела доказательствам большинство участников долевого строительства зарегистрировали право собственности на жилые помещения, соответственно в силу положений ЖК РФ, разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда   Российской   Федерации   от   17.11.2011   N   73   "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, поступил в долевую собственность собственников помещений, а договор субаренды, на который ссылается ООО «Сталек», прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ; а нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лыткина д. 11/7, первый этаж, номера на поэтажном плане: 1, 1-в, кадастровый номер объекта: 38:36:000023:19022, в отношении которого ООО «Сталек» просит отразить его требование в реестре требований кредиторов ООО «Строительная компания «СОЮЗ» в размере 9 589 492,50 руб. как обеспеченное залогом указанного имущества должника, 27.08.2013 зарегистрировано на праве собственности за Поздняковой В.П., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2014.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В силу п.1ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 2 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах,   связанных   с    удовлетворением   требований   залогодержателя   при   банкротстве залогодателя", если залог прекратился в связи с физической гибелью предмета залога или по иным основаниям, наступившим после вынесения судом определения об установлении требований залогового кредитора, либо предмет залога поступил во владение иного лица, в том числе в результате его отчуждения, суд по заявлению арбитражного управляющего или иного лица, имеющего право в соответствии со статьей 71 Закона о банкротстве заявлять возражения относительно требований кредиторов, на основании пункта 6 статьи 16 Закона выносит определение о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требований кредитора как не обеспеченных залогом. Порядок рассмотрения указанного заявления определен в статье 60 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что факт выбытия залогового имущества из владения должника не подтвержден, поскольку сделка по возврату должником ЗАО «ГУ-Аурум» земельного участка площадью 1 450,03 кв.м. по акту приема-передачи т 31.12.2011 признана ничтожной (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 по делу № А19-6821/2011).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (пункты 1-3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим частично исполнено требование о передаче объектов долевого строительства 65 участникам строительства, о чем свидетельствуют акты приема-передачи; большинством участников строительства зарегистрировано право собственности на жилые помещения, о чем свидетельствуют свидетельства о государственной