Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу n А58-4199/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

уведомила предпринимателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земли от 18.08.2004 №073/04 письмом от 22.04.2014 №419/01-05, полученным его представителем 23.04.2014 (т.1, л.д. 75).

20 мая 2014 года предприниматель обратился в адрес Окружной администрации Городского округа «Жатай» с письмом о намерении продлить аренду земельного участка с кадастровым номером 14:35: 107001:426 на срок, установленный Администрацией муниципального образования «Жатай» (вход.№1443 от 21.05.2014) (т.1, л.д.17, 80).

7 июля 2014 года истец повторно обратился в адрес ответчика с просьбой продлить договор аренды (вход. №1998 от 07.07.2014) (т.1, л.д. 19).

В ответе от 09.06.2014 №1040/01-05 ответчик сообщил о направлении уведомления об одностороннем отказе ОА ГО «Жатай» от исполнения договора аренды от 18.08.2004 №073/04, предложено представить техническую документацию на объект с инв.№98 401:554 7 2660/12 для решения вопроса о правомочности формирования и последующего составления дополнительного земельного участка Папурову И.Д. (т.1, л.д. 81).

Истец обратился в арбитражный суд с требованием признать право собственности на земельный участок, площадью 18504 кв.м., на котором расположен объект тепличный комплекс, обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка площадью 81 487 кв.м.

Окружная администрация Городского округа «Жатай» обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Папурову Ивану Даниловичу об изъятии земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 14:35:107001:0426 площадью 99991 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, поселок Жатай, в 400 м. от Жатайского перекрестка, с разрешенным видом использования под крестьянское хозяйство; признании договора аренды земельного участка №073/04 от 18.08.2004, продленного на неопределенный срок, расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу предпринимателя - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком имелись обязательственные правоотношения из договора аренды земельного участка от 18.08.2004 №073/04, на части которого находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю Папурову И.Д. на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Необходимым условием применения того способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ (далее нормы приведены в ранее действовавшей редакции) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Статьей 36 Земельного кодекса РФ определено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно части 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из вышеприведенных норм следует, что законодательством установлен порядок приобретения права собственности на земельные участки гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела не следует, что предпринимателю Папурову И.Д. органом местного самоуправления отказано в предоставлении в собственность той части земельного участка с кадастровым номером 14:35:107001:0426, которая занята объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности и необходима для его использования. ИП Папуров И.Д. за утверждением и выдачей схемы расположения соответствующего земельного участка на кадастровом плане (карте) не обращался.

Также из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем не может являться объектом права. Доказательств того, что земельный участок площадью 18504 кв.м учтен в государственном кадастре недвижимости суду не представлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно отсутствия у него возможности оформить право собственности на земельный участок под объектами, поскольку в отношении земельного участка имелись ограничения, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора. Приведенные заявителем обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для признания права собственности в судебном порядке.

Более того, из материалов дела следует и подтверждено представителями Администрации в судебном заседании, что Администрация не усматривает препятствий в предоставлении предпринимателю части земельного участка, занятого объектами недвижимости, и необходимой для их эксплуатации, после осуществления межевания и формирования земельного участка в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах и действующем правовом регулировании исковое требование предпринимателя о признании права собственности на земельный участок удовлетворению не подлежало. Поскольку такой объект права как земельный участок  площадью 81 487 кв.м также не сформирован, не учтен в государственном кадастре недвижимости, за его предоставлением на праве аренды предприниматель в орган местного самоуправления не обращался, оснований для удовлетворения требования об обязании в судебном порядке заключить договор аренды не имеется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения встречного искового заявления, исходя из следующего.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ в действующей редакции).

Даная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 №14381/10.

Из материалов дела усматривается, что в адрес предпринимателя направлено уведомление 09.04.2014 №618/01-05, полученное его представителем 22.04.2014.  Администрация дополнительно уведомила предпринимателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земли от 18.08.2004 №073/04 письмом от 22.04.2014 №419/01-05, полученным его представителем 23.04.2014, а также в письме от 09.06.2014 №1040/01-05.

Следовательно, продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка №073/04 от 18.08.2004 прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610