Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу n А19-688/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.09.2008 (запись регистрации 38-38-01/115/2008-291), и составляет Государственную казну Российской Федерации.

На основании распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области (далее - Территориальное управление) от 30.09.2008 № 117-з между Территориальным управлением (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Острог» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.09.2008 № 723 (далее - договор, договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение использование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 38:06:0:0225, находящийся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, 130 квартал Ангарского лесхоза, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), для размещения реабилитационного спортивно-оздоровительного центра, площадью 8,000 га, на 49 лет) с момента государственной регистрации по 11.09.2057).

В установленном законом порядке договор зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Иркутской области 27.10.2008, номер регистрации 38-38-01/104/2008-337.

Арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, указанный в договоре аренды, что подтверждается атом приема-передачи земельного участка от 30.09.2008.

Пунктом 6.4.7. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Разделом 5 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п.5.1.). Пунктом 5.2. предусмотрены случаи пересмотра размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Согласно п.4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Судом установлено, что на момент заключения договора общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительством РФ установлены не были.

При заключении договора размер арендной платы был рассчитан в соответствии с Решением Думы Иркутского районного муниципального образования от 26.07.2007 № 32-251 /рд «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в распоряжении органов местного самоуправления Иркутского районного муниципального образования» и установлен приложением к договору аренды земельного участка от 30.09.2008 № 723.

16 июля 2009 Постановлением Правительства РФ № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, п. 6 которых устанавливает, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Статья 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки в Целях их передачи в аренду.

Судом установлено, что согласно отчету об оценке №11-455/2 от 31.10.2011, выполненному ООО «Десоф-Консалтинг» на основании государственного контракта на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущества, находящегося в федеральной собственности, № 50 от 17.10.2011, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:06:0:225 по состоянию на 17.10.2011 составила 111740601,00 руб.

На основании отчета об оценке в соответствии с положениями Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, п. 5.1 договора Территориальным управлением был пересмотрен размер арендной платы. Согласно новому расчету арендная плата с 01.01.2012 устанавливается в размере 8 939 148,08 руб. в год ( 111 740 601,00 руб. * 8%).

Вносимые в договор изменения размера арендной платы подлежат оформлению дополнительными соглашениями сторон (п. 7.1 договора).

Территориальным управлением, с целью приведения заключенного договора в соответствие с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в адрес ООО СК «Острог» письмом от 07.02.2012 № ПФ-13/1149 для подписания направлен текст дополнительного соглашения об изменении условий, определяющих порядок расчета и условия внесения арендной платы за пользование земельным участком.

Письмом от 20.03.2012 ООО СК «Острог» отказалось подписать соглашение и уплачивать арендную плату в соответствии с новым расчетом, указав на отсутствие правовых оснований для изменения порядка ее расчета.

Арендная плата внесена ответчиком частично в размере 900856 руб., соответствующем размеру арендной платы за 11 месяцев 2012, согласно механизму расчета, указанному в договоре.

По мнению арендодателя, арендная плата за 2012 год должна была уплачиваться согласно новому расчету, составленному на основании Постановления Правительства №582 от 16.07.2009, однако уплачивалась в соответствии с условиями договора, таким образом, на стороне арендатора возникла задолженность по арендной плате, что явилось основанием рассматриваемого иска и требований о взыскании задолженности и пеней за несвоевременную уплату задолженности.

Ответчик считает, что поскольку арендная плата исчислена в приложении к договору исходя из кадастровой стоимости земельного участка, перерасчет арендной платы с учетом рыночной стоимости участка невозможен.

Однако с момента вступления в силу Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2009, арендная плата в рассматриваемом случае исчисляется на основании п.6 Правил, утвержденных названным Постановлением.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

На основании пункта 2 названной статьи, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что независимо от согласованного сторонами при заключении договора механизма внесения изменений в договор дополнительными соглашениями (в части размера арендной платы), арендная плата исчисляется на основании нормативного правового акта и подлежит внесению в установленном в результате такого расчета размере.

Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Согласно Постановлению президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки (относящиеся к публичным землям) осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 №10782/13, поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Возражая на иск, ответчик заявил, что к отношениям сторон применим пп. д п.3 Постановления Правительства №582 от 16.07.2009, арендная плата должна исчисляться в процентах (2%) от кадастровой стоимости участка.

Данный довод ответчика судом правильно признан необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пп.Д п.3 Постановления Правительства №582 от 16.07.2009, арендная плата определяется на основании кадастровой  стоимости  земельного участка и  рассчитывается в процентах:

2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По мнению ответчика, земельный участок предоставлен ему для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, с соблюдения процедуры предоставления, установленной ст. 30-32 Земельного кодекса РФ.

В силу п.5 ст. 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Как усматривается из акта выбора земельного участка лесного фонда №82 от 16.01.2006 (л.д. 145 т.1), комиссия вынесла заключение, что выбранный земельный участок, находящийся на землях Ангарского лесхоза, Ангарского лесничества в квартале 130, общей площадью 8,0 га, достаточен для размещения и пригоден по санитарным и пожарным основаниям для строительства объекта для культурно-оздоровительных целей. План участка определен приложением к акту выбора №82 от 16.01.2006 г.

Приказом руководителя Агентства лесного хозяйства Иркутской области от 10 марта 2006 года №116 (л.д. 149) указанный акт выбора участка лесного фонда с прилагаемым планом был утвержден для создания реабилитационного спортивно-оздоровительного центра.

Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке №3800/601/13-68713 от 20.03.2013 г. В соответствии с разделом 6 Указанной выписки датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является 16 ноября 2006 года. Таким образом, на момент предоставления спорного земельного участка во владение ООО СК «Острог» он был сформирован. Проект границ спорного земельного участка был утвержден постановлением Главы Иркутского района №3507 от 02.08.2006 г.

Решение о предоставлении земельного участка также было принято в установленном законом порядке (Распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской власти от 30 сентября 2008 года №117-з).

Все процедуры согласования с соответствующими государственными органами при выборе земельного участка для строительства на предмет соответствия экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах были осуществлены ООО СК «Острог» согласно требованиям п.2 ст. 31 Земельного кодекса РФ.

На основании изложенного ответчик полагает, что процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта соблюдена.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, акт о выборе лесного участка не тождественен акту выбора земельного участка и не может служить основанием для предоставления земельного участка в приоритетном порядке.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №48 "О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий", в состав документации о переводе земель лесного фонда входит акт выбора участка земель лесного фонда с приложением к нему плана (чертежа) с краткой характеристикой участка по материалам лесоустройства, описанием имеющихся на участке сооружений и объектов и указанием категории земель, прилегающих к границам участка. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий переданные полномочия Российской Федерации в области лесных отношений, а в случае, если осуществление полномочий Российской Федерации в области лесных отношений не передано органам государственной власти субъекта Российской Федерации, - территориальный орган Федерального агентства лесного хозяйства по месту нахождения участка земель лесного фонда в месячный срок с даты обращения заявителя обеспечивает выбор участка земель лесного фонда и проведение процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими