Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

помещение: подвал, помещение № 1; 1 этаж, помещение № 2, комнаты № № 3-21, 23, 24, 27-29; комнаты № № 1, 2, 22, 29, 30 – частично; 2 этаж, помещение № 3; 3 этаж, помещение № № 4, 5 (реестровый № стр 04302) общей площадью 2913,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 20, для использования в уставных целях ККОО «Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса», данное дополнение считается неотъемлемой частью договора и вступает в силу с 01.12.2001.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.2.13 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить расчеты по арендным платежам. Арендная плата подлежит изменению по постановлению главы местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводятся в действие с даты введения в действие соответствующего постановления вне зависимости от срока поступления письменного извещения от арендодателя (пункт 5.3 договора).

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика 1 903 787 рублей 45 копеек долга по арендной плате за период с 11.02.2009 по 17.08.2009. По состоянию на 17.08.2009 задолженность ответчика перед истцом составила 1903787 рублей 45 копеек. Размер задолженности определен истцом на основании условий договора аренды № 3731 от 12.11.1997, дополнений к данному договору. Вместе с тем судом установлено, что на дату принятия настоящего решения истец произвел частичное гашение долга по арендной плате, начисленного за вышеуказанный период, что подтверждается следующими платежными документами: № 46 от 14.01.2010 на сумму 53 435 рублей 97 копеек, № 46 от 13.01.2010 на сумму 108 000 рублей, № 46 от 13.01.2010 на сумму 1000 рублей, № 46 от 12.01.2010 на сумму 75496рублей 03 копейки, № 40 от 12.01.2010 на сумму 35080 рублей 47 копеек, № 46 от 13.01.2010, № 30 от 26.08.2009 на сумму 100 000 рублей, № 30 от 21.09.2009 на сумму 73 951 рубль 15 копеек, № 35 от 21.09.2009 на сумму 20 608 рублей 53 копейки, № 35 от 29.09.2009 на сумму 48 000 рублей, № 35 от 09.10.2009 на сумму 1 172 рубля, № 35 от 13.10.2009 на сумму 1 000 рублей, № 35 от 14.10.2009 на сумму 88 272 рубля, № 35 от 16.10.2009 на сумму 20 200 рублей, № 35 от 29.10.2009 на сумму 58 679 рублей 47 копеек, № 37 от 09.11.2009 на сумму 70 116 рублей, № 37 от 10.11.2009 на сумму 100 000 рублей, № 37 от 10.12.2009 на сумму 67 800 рублей 47 копеек, № 40 от 14.12.2009 на сумму 112 314 рублей 53 копейки, № 40 от 16.12.2009 на сумму 872 рубля, № 40 от 25.12.2009 на сумму 28 665 рублей, № 40 от 29.12.2009 на сумму 1000 рублей, № 40 от 30.12.2009 на сумму 60 000 рублей, по которым ответчик вносил истцу арендную плату по договору №3731 от 12.11.1997. Кроме того, ответчик перечислил на счет истца отдельными платежными документами 15 рублей 53 копейки и 8 030 рублей в счет погашения долга по арендной плате, что отражено в информации истца по состоянию на 15.01.2010. Представитель истца по первоначальному иску факт поступления указанных сумм не оспаривает. С учетом частичной оплаты, перечисленной ответчиком по указанным документам, долг ответчика по арендной плате перед истцом составляет 770 078 рублей 30 копеек. Доказательства оплаты долга на дату принятия настоящего решения в большем размере суду не представлены.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика - Красноярской краевой общественной организации  «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» долга, начисленного за указанный период подлежат удовлетворению в сумме 770 078 рублей 30 копеек, в удовлетворении остальной части данного требования отказал.

Истец по первоначальному иску просит взыскать с ответчика 86 250 рублей 40 копеек пени.

На основании пунктов 4 дополнений № 21 от 23.01.2008, № 2 от 12.01.2009 к договору аренды № 3731 от 12.11.1997 за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, истец начислил ответчику пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 в сумме 86 250 рублей 40 копеек.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей, отсутствием доказательств погашения неустойки, исковые требования о взыскании с ответчика 86 250 рублей 40 копеек пени также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку истец начислил ответчику пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, размер неустойки не является чрезмерно высоким, оснований, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, для снижения ее размера не имеется.

Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» просит взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска излишне уплаченную в 2009 году арендную плату по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в размере 178 955 рублей 20 копеек, являющихся, по мнению истца по встречному иску, неосновательным обогащением ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса.

Заявляя встречный иск, Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» оспаривает примененный сторонами при расчете арендной платы коэффициент Кд в размере 0,9, просит применить при расчете арендной платы коэффициент деятельности (Кд) в размере 0,4 в отношении всех арендуемых помещений.

Требования по встречному иску обоснованы тем, что Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» является общественной организацией, в связи с этим, в договоре аренды, по мнению данного лица, следовало применить Кд в размере 0,4.

Решением Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232 утверждено Положение об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методика определения арендной платы.

В соответствии с Методикой определения арендной платы Размер годовой арендной платы определяется по формуле: А = Са  x S x Кп  x Кд  x Кт, где Са - базовая ставка арендной платы; S  - площадь занимаемого помещения; К п - коэффициент, учитывающий расположение помещения в здании; Кд  - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; Кт - коэффициент,  определяющий  территориальное  расположение объекта. Согласно пункту 3.3.5 методики К=0,4 применяется, в том числе, для общественных организаций.

Согласно пункту 1.2 Устава Краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» является основанным на членстве независимым общественным объединением, созданным в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «Об общественных объединениях», другими законодательными актами. В пункте 1.6 Устава Краевая  общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» добровольная, самоуправляемая, некоммерческая, общественная организация, созданная по инициативе группы граждан, объединившихся исходя из общих интересов и совместной деятельности для защиты этих общих интересов и для реализации целей, указанных в уставе. Согласно пункту 2.2 Устава для достижения своих целей организация осуществляет: обеспечение создания новых и сохранение существующих рабочих мест путем подготовки совместных инвестиционных региональных, межрегиональных и общероссийских программ; осуществление обмена информацией, опыта между предпринимателями о производственной и социально-политической деятельности; представление коллективных интересов предпринимателей во взаимоотношениях с государственными, местными органами власти и управления, с профсоюзными организациями, иными общественными объединениями, средствами массовой информации; организационно-методическое и консультативно-информационное обеспечение деятельности предприятий, учреждений, творческих организаций, союзов, фондов, благотворительных организаций по вопросам социально-культурной работы; создание клубов по интересам, проведение культурно-массовых мероприятий; установление международных контактов с зарубежными предпринимательскими объединениями с целью привлечения инвестиций; проведение лекций и семинаров по актуальным вопросам политики, финансов, и культуры.

Частью 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из пункта 1.1 договора № 3731 от 12.11.1997,  № 3285 от 23.12.1997, дополнения № 21 от 23.01.2008 следует, что нежилое помещение площадью 2913,0 кв.м., по ул. Красноярский рабочий, 20, предоставлено в аренду для использования под культурный центр.

Вместе с тем, представленные в материалы дела доказательства: акт проверки от 12.04.2001 № 361 (с учетом письменных пояснений Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса»), досудебное предупреждение от 13.03.2009 № 22/05 с приложением копий кассовых чеков от 11.02.2009, письмо Межрайонной инспекции ФНС России № 24 от 03.04.2009 № 17-41/04473ДСП, акты проверок в совокупности свидетельствуют о том, что с 2001 года часть спорных помещений используется Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» не по назначению, установленного договором аренды № 3731 от 12.11.1997, не в соответствии с уставной деятельностью, часть арендованных площадей используется иными лицами, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности. Кроме того, Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» подписала дополнения № 21 от 23.01.2008, № 2 от 12.01.2009, в которых при расчете арендной платы стороны применили в отношении арендуемых помещений № 3, комн. 29-34 коэффициент Кд= 0,4, в отношении остальных помещений применен коэффициент Кд=0,9. Исходя из данного обстоятельства, следует признать, что подписывая названные дополнения, истец по встречному иску согласился с данным фактом, не возражал против применения при расчете размера арендной платы коэффициента Кд=0,9.

Поскольку арендуемые Краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» площади фактически использовались данным лицом в 2009 году не в соответствии с целевым назначением, не для осуществления уставной деятельности ответчика по первоначальному иску, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска правомерно применил при расчете арендной платы коэффициент Кд=0,9. Документальное подтверждение устранения ответчиком фактов неправомерного использования арендуемых площадей третьими лицами, отраженных в акте проверки от 12.04.2001 №361, суду не представлено. Имеющиеся в материалах дела копии кассовых чеков от 11.02.2009, письмо Межрайонной инспекции ФНС России № 24 от 03.04.2009 № 17-41/04473ДСП свидетельствуют о нахождении третьих лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в арендованных ответчиком помещениях по состоянию и на 2009 год.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в  удовлетворении встречных требований Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о взыскании излишне уплаченной в 2009 году арендной платы по договору аренды № 3731 от 12.11.1997.

Доводы ответчика о том, что представленные истцом акты № 168 от 11.02.2009, № 1825 от 17.12.2009 являются ненадлежащими доказательствами, так как составлены в одностороннем порядке и арендатор не извещался  о времени и месте  проведения проверок суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, поскольку условия договора не предусматривают предварительное извещение  арендатора  о времени и месте проведения проверки арендодателем. Отсутствие в момент проведения проверки представителей  арендатора в проверяемом помещении и составление акта проверки по этой же причине в одностороннем порядке не лишает его доказательственного значения и не свидетельствует о нарушении порядка составления акта.

Доводы ответчика о том что,  дополнительное соглашение №22  от 12.01.2009 подписано не руководителем Шуваловым С.А., суд апелляционной инстанции также находит несостоятельным, так как факт подписания или не подписания ответчиком данного дополнительного соглашения не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды от 12 ноября 1997 года арендная плата подлежит изменению на основании акта органа местного самоуправления с даты введение в действие соответствующего постановления.

Учитывая, что большая часть помещения используется ответчиком  в коммерческих целях, то истец  обоснованно применил коэффициент Кд =0,9, поскольку коэффициент Кд =0,4    в силу пункта 3.3.5 Решения Красноярского  городского совета  от 08.02.2000 № 22-232 (в редакции Решения от 31.05.2005 № 6-116)  подлежит применению при использовании  помещений общественными объединениями  в некоммерческих целях.

Ходатайство ответчика о проведении почерковедческой экспертизы рассмотрено судом первой инстанции и обоснованно отклонено, что отражено в протоколе судебного заседания от 10.11.2009 (том 1 л.д.85).

Доказательства проведения ответчиком в арендуемых помещениях капитального ремонта  в деле отсутствуют, поэтому не состоятелен довод ответчика о необходимости уменьшения  задолженности по арендной плате  на основании статьи 616 Гражданского кодекса  на стоимость капитального ремонта.

Кроме того, истец заявил требование о расторжении договора аренды № 3731 от 12.11.1997 и возвращении ему переданного ответчику по данному договору нежилое помещение.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или