Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

перечень работ по текущему и капитальному ремонту  общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется  за счет средств платы за ремонт помещений; в приложении № 6 – примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых Управляющей компанией и определение размера платы за коммунальные услуги.

05.06.2009 истцом направлена ответчику претензия от 05.06.2009 №1626 с требованием погашения задолженности по договору  от 23.03.2005 №1144(э) в сумме 100 192,50 рублей.        Поскольку обязанность по оплате 113 179,48 рублей задолженности по договору от 23.03.2005 года №1144(э) ООО «Торговый Дом «Каратановский» не исполнена, ООО «Управляющая компания Центржилсервис» г.Красноярск обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности в указанной сумме.        Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил  из того, что:   договор аренды от 06.05.2000 №995 не зарегистрирован в установленном порядке,  в нарушение положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации; доказательств передачи нежилого помещения по договору аренды от 06.05.2000 №995 в фактическое пользование ответчику в материалы дела не представлено; у ответчика отсутствовали правовые основания для заключения договора от 23.03.2005  №1144(э) на участие в эксплуатационных расходах, поскольку из представленных в материалы дела документов не следует, что ответчик являлся собственником или арендатором спорного помещения на основании заключенного договора.

Кроме того, по мнению суда первой инстанции:    в материалы дела не представлены приложения к протоколу общего собрания от 14.09.2006 года №244,  а также иные документы подтверждающие факт принятия ООО УК «Центржилсервис» управление жилым домом;   договор управления многоквартирным домом от 08.12.2006, предоставленный в материалы дела в двух экземплярах, от имени собственников не подписан, в связи с чем, по мнению суда  не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении  истцом договора управления многоквартирным домом с собственниками многоквартирного дома;  представленный в материалы дела протокол общего собрания от 14.09.2006 года №244 не соответствует принципу достоверности доказательств, закрепленному в положениях статьи 71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд счел, что  истец, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил в материалы дела надлежащие доказательства однозначно подтверждающих, что последний является управляющей компанией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу город Красноярск, улица Каратанова, дом 4.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств.

Согласно статье 136 Арбитражного процессуального кодекса Арбитражный суд в предварительном судебном заседании, в том числе определяет достаточность представленных доказательств, доводит до сведения сторон, какие доказательства имеются в деле;  выносит на рассмотрение вопросы, разрешаемые при подготовке дела к судебному разбирательству.

В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса  при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

       В отзыве на исковое заявление  ответчик не ссылался на не заключенность договора аренды от 06.05.2000 №995  и на то, что ему в фактическое пользование не передавалось арендуемое им помещение. Суд первой инстанции не ставил указанные вопросы в предмет исследования по делу, о чем свидетельствуют определения суда от 25.09.2010, 16.10.2009,  05.11.2009, 16.12.2009. В суд апелляционной инстанции истцом представлены доказательства регистрации      Государственным учреждением юстиции Регистрационная палата  договора аренды от 20.11.2000  № регистрации 24:01 50:40 2000:532, а также передачи по акту от 15.05.2000 года помещения арендатору. В связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика  оснований для заключения договора от 23.03.2005  №1144(э) на участие в эксплуатационных расходах  является несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.  

     Не может согласиться апелляционный суд и с выводом суда первой инстанции  о том, что истцом не доказан факт принятия истцом жилого дома в управление.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса  собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

14.09.2006 общим собранием собственников помещений  в многоквартирном доме по адресу: улица Картанова, дом 4 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией  ООО УК «Центржилсервис» г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Старикову Г.А. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63  (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет №332; об утверждении срока проведения очередного собрания и предоставления отчета - июль 2007 года, о чем составлен протокол  от 14.09.2006.

В апелляционный суд представлено приложение № 1 к договору  управления «Список собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова,4» в котором учинена подпись Старикова Г.А., действующего от имени муниципального образования города Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений  в жилом доме. Кроме того, представлены списки  собственников помещений  многоквартирного жилого дома, подписавших договор управления многоквартирного дома, а также 56-ть  решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование  на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме заочного голосования.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса  договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

       Представленный в суд первой инстанции договор управления  многоквартирным домом  от 08.12.2006, подписанный собственниками жилых и нежилых помещений, и представленные в суд апелляционной инстанции приложения к нему свидетельствуют о его соответствии требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса.   

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Как устанавливает часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 39, статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

       По акту приема-передачи из федеральной собственности в муниципальную собственность  города Красноярска  от 03.03.2005  находящиеся в здании жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова,4  нежилые помещения подвала и  нежилые помещения 1-го этажа переданы в муниципальную собственность. 

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 617  Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ответчик владеет нежилыми помещениями в жилом доме на основании договора аренды № 995 от 06.05.2000 года. Указанным договором на арендатора возложена обязанность заключить с балансодержателем договор на хозяйственное обслуживание и надлежащим образом его исполнять (пункт 2.2.6 договора); возмещать эксплуатационные расходы Балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).

      Указанная обязанность реализована ответчиком, которым заключен договор 23.03.2005  с МП «ПЖРЭТ № 2» (исполнителем) № 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах. Пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора  на ответчика возложена обязанность  принимать участие в оплате общих для всего домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту дома пропорционально  площади занимаемого помещения, оплачивать услуги, оказываемые исполнителем.  Пунктом 7.1 договора срок его действия определен с 01.02.2005 на период действия договора аренды. Срок договора аренды – до 31.12.2013 года.

       Согласно  пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

        Право требовать оплаты  общих для всего домовладения расходов  по управлению, эксплуатации и текущему ремонту  строения   по договору уступки № 4/29 от 03.10.2005 перешло от  МП «ПЖРЭТ № 2» к истцу.

Таким образом, истец обоснованно указывает на наличие у ответчика обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно пункту 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии