Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2009 по делу n А33-2452/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Из данной нормы Кодекса следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что инициативной группой дано объявление о проведении общего собрания собственников дома по улице Весны 2 в форме заочного голосования, которое будет проводиться с 15 сентября по 15 октября 2008 года. Объявление было вывешено на доске объявлений в доме с повесткой дня:

- выбор способа управления ТСЖ «Взлетка»;

- выборы правления ТСЖ «Взлетка»;

- выборы счетной комиссии ТСЖ «Взлетка»;

- разработка правил использования земельного участка для парковки машин жителей;

-утверждение проведения общего собрания на 2009 год;

- утверждение порядка уведомления собственников через доску объявлений (т.2, л.д. 4).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Красноярск, улица Весны, 2, проведенного в форме заочного голосования в голосовании приняли участие 6065,3 голосов, имеющих 54,38% общей полезной площади многоквартирного дома (согласно реестру собственников помещений (т.4, л.д. 28-36) и  листку обсчета результатов голосования (т.1, л.д. 135-140), подписанному членами счетной комиссией). По результатам голосования по первому вопросу повестки дня, собственники многоквартирного жилого дома проголосовали за способ управления – управление товариществом собственников жилья «Взлетка» 84,5%, против – 11%, воздержалось – 4,5 % (протокол заседания счетной комиссии от 17.10.2008, т.4, л.д. 69).

К протоколу приложены решения собственников многоквартирного жилого дома по ул. Весны, 2 (бюллетени, т.2, л.д. 5-196).

Общая площадь указанного жилого дома составляет 12595 кв.м., общая площадь квартир – 11152,7 кв.м., площадь квартир, находящихся в муниципальной собственности – 1046,5 кв.м. или 8,3% от общей площади жилого дома (т.3, л.д.3).

В ходе судебного разбирательства суда первой инстанции истцом представлен уточненный расчет количества проголосовавших собственников многоквартирного жилого дома по улице Весны, 2, с учетом возражений ответчика по квартирам №№ 27,42,83,104, количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило – 5991,75 голосов или 53,7 % (т.4, л.д. 94-95), т.е. собрание состоялось при наличии кворума.

В качестве доказательств, подтверждающих выбор собственниками помещений многоквартирного дома № 2 по ул. Весны г. Красноярска способа управления - управление товариществом собственников жилья «Взлетка», истцом представлено принятое в форме заочного голосования общим собранием решение о выборе способа управления, протокол собрания от 17 октября 2008 года.

Из материалов дела следует, что ответчик в отношении спорного жилого дома действует по договору на управление многоквартирным домом от 16.04.2007 № 6-у.

В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

В соответствии с частями 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).

Поскольку собственники помещений для управления многоквартирным домом выбрали на общем собрании новую управляющую организацию (ТСЖ «Взлетка), государственная регистрация которой как юридического лица не признана недействительной в установленном порядке, следовательно, у данного ТСЖ возникло право на управление спорным домом, который подлежит передаче ТСЖ в управление с момента проведения такого собрания и принятия соответствующего решения.

Согласно пункту 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Третий арбитражный апелляционный суд учитывает, что в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, кем-либо из собственников помещений в спорных домах, в том числе администрацией Советского района г.Красноярска, уполномоченной на представление интересов муниципального образования г.Красноярск при решении вопросов управления многоквартирным жилым домом решения собрания в форме заочного голосования, не обжалованы. Суд первой инстанции придя к выводу о недостоверности результатов голосования в сентябре-октябре 2008 года общего собрания о выборе способа управления жилым домом № 2 по ул.Весны в г.Красноярске, с оценкой опросных листов и бюллетеней для голосования по конкретным квартирам, вышел за пределы предмета исследования, в том числе и потому, что спор заявлен о понуждении к совершению действий, а не связан с оспариванием итогов голосования и указанный вывод может повлиять на права и законные интересы собственников жилого дома, принявших участие в голосовании.

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех квартировладельцев договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).

В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 8.3 договора на управление многоквартирным домом от 16.04.2007 № 6-у (т.1,л.д.62) досрочное расторжение настоящего договора допускается по инициативе собственников – по причине изменения ими способа управления многоквартирным домом или заключения договора с другой управляющей организацией.

Таким образом, действие договора зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом, до принятия решения о котором основание для расторжения ранее действующего договора отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, с момента изменения собственниками способа управления многоквартирным домом, договор управления многоквартирным домом от 16.04.2007 № 6-у считается расторгнутым досрочно.

Обязанность собственников помещений уведомить ответчика о расторжении договора законом и договором не предусмотрена.

Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должна быть исполнена независимо от наличия или отсутствия письменного договора управления многоквартирным домом.

Поскольку техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком вновь выбранной управляющей организации, исковые требования являются обоснованными.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В частности техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого