Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу n А74-1975/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Шайдулиной И.Г. и предоставлении в аренду Лыткиной Н.Г. земельного участка площадью 8000 кв.м., расположенного по адресу:                      г. Черногорск, ул. Мира, 012, для размещения производственной базы, с оформлением договора аренды. В соответствии с пунктом 3 указанного постановления договор аренды от 29.07.2005              № 1035Ю расторгнут.

21.11.2008 администрация города Черногорска (арендодатель) и Лыткина Наталья Геннадьевна (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 1861Ю, на основании которого арендодатель передает арендатору в аренду земельный участок общей площадью 8000 кв.м., категория земель - земли поселений, кадастровый номер 19:02:110714:0202, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Мира, 012, предоставленный для размещения производственной базы в границах, указанных на плане границ земельного участка. В соответствии с пунктом 2.1. договора период аренды участка определен сторонами с 21.11.2008 по 01.01.2009.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя Шайдулиной И.Г. в Арбитражный суд Республики Хакасия с вышеуказанными требованиями.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований  и возражений, представить доказательства.

По смыслу статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по общим правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, согласно части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений части 2 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обжаловать ненормативные правовые акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц путем подачи в суд заявления о признании таких актов недействительными.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение о признании недействительными ненормативных правовых актов принимается арбитражным судом в том случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пунктов 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом Земельный кодекс Российской Федерации (статья 35) и Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 552) не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины «переходит (приобретает) право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землей - сохранение целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13).

Согласно пункту 14 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, доводы ответчика и третьего лица о том, что спорный земельный участок изъят правомерно и предоставлен Лыткиной Н.Г. на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора являются необоснованными. Указание в договоре купли-продажи от 11.06.2008 на то, что объект -хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) расположен на земельном участке площадью 8000 кв.м., является способом индивидуализации продаваемого объекта (места его расположения), не свидетельствует об отказе продавца от права аренды земельного участка, не дает арендодателю (ответчику), право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного с индивидуальным предпринимателем Шайдулиной И.Г., путем изъятия спорного земельного участка.

Довод Лыткиной Н.Г. со ссылкой на часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права аренды земельного участка в размере 8 000 кв.м по сделке (уступка требования) не основан на фактических обстоятельствах дела и содержании договора купили продажи объекта. Переход права аренды на основании закона ограничен вышеперечисленными нормами.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. При этом собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Лыткина Н.Г., являясь собственником недвижимого имущества, имеет преимущественное право аренды земельного участка расположенного под объектом недвижимости в объеме, необходимом для его использования. Определение объема земельного участка, необходимого для использования приобретенного недвижимого имущества, отнесено к компетенции собственника земли, а не суда, в предмет настоящего спора не входит.

Довод Лыткиной Н.Г. о внесении изменений в часть 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате которых из текста нормы исключен термин «часть», не свидетельствует о праве на неограниченный размер земельного участка, поскольку определяющее значение имеет указание на приобретение права пользования соответствующим земельным участком.

Довод заявителя о том, что у арендодателя отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды путем предупреждения арендатора за три месяца до даты предстоящего расторжения, является обоснованным.

Наличия оснований прекращения аренды земельного участка, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, материалами дела не подтверждается.

Основания для расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, у ответчика отсутствовали.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон по обоюдному согласию изменить условия договора. По общему правилу, установленному в части 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде недвижимого имущества каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Ответчиком не представлены документы, подтверждающие направление истцу уведомления о расторжении договора аренды спорного