Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу n А33-60/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

(пункт 1.2. договора).

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 2 122 руб. 88 коп. за 1 кв.м. в год наземных помещений. Данная ставка будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы с 01.01.2005, в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.2. договора).

В пункте 2.3. договора указано, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, единовременно в твердом денежном выражении на счет федерального бюджета.

Согласно пункту 5.2. договора условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в  иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено правовым актом органов государственной власти РФ, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2. договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра, либо расчетных коэффициентов, с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно п. 3.3.2) чаще одного раза в год.

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2004, в котором указано, что состояние помещения соответствует санитарно-техническим нормам, предъявляемым к нежилым помещениям.

К договору согласован план помещений, переданных в аренду.

В Дополнительном соглашении № 4 от 19.11.2007 к договору стороны определили срок действия договора по 01 марта 2008 (пункт 1), установили с 01 января 2007 арендную плату в размере - 3 335 руб. 68 коп. за 1 кв.м. в год без учета НДС (пункт 2).

Согласно сведениям № 06-3372 от 08.04.2009 о федеральном имуществом, содержащимся в территориальной государственной базе данных федерального имущества,  жилое здание по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26, общей площадью 5 142,5 кв.м., реестровый номер 0240091400003, внесено в реестр на основании Распоряжения ТУ Росимущества по Красноярскому краю от 24.04.2007 № 07-741р, закреплено за государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Красноярский технологический техникум пищевой промышленности» на праве оперативного управления.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2007 серия 24 ЕЗ № 645970 о праве собственности Российской Федерации на здание по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, зд. 26, назначение: жилое, 5-этажный, общая площадь 5 142,5 кв.м., лит. А. А1.

Согласно Отчету № 28 ООО «Аудит-Стандарт» об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества рыночная арендная плата за 1 кв.м. в месяц комнат № 15-18 , № 19-21 помещения № 4 по ул. П. Железняка составляет 487 руб. (блоки № 13, 15). Заключением на отчет № 28 (служебная записка от 09.04.2008 № 09-181/в)  подтверждается соответствие указанного отчета стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Уведомлением от 08.04.2008 № 05-3017 территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю сообщило ответчику о необходимости передать спорное помещение по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку срок действия договора аренды истек 01.03.2008, документы, подтверждающие перевод жилых помещений в нежилые не представлены, в связи с чем оснований для продления договора аренды нет.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю направлено ООО «ДМ-Агентство «Горячая пресса» уведомление от 23.04.2008 № 05-3471 об изменении с 09.04.2008 ставки арендной платы, установлении размера арендной платы - 5 844 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС, с приложением Расчета арендной платы за имущество, сдаваемое в аренду по договору. Ответчиком уведомление получено 23.06.2008 (почтовое уведомление от 19.06.2008 № 660009 03 09548 2).

Согласно Акту приема-передачи от 31.07.2008 ООО «ДМ-Агентство «Горячая пресса» передало, а ФГОУ СПО «Красноярский технологический техникум пищевой промышленности» приняло помещения  № 18, 19 общей площадью 32,6 кв.м. согласно план-схеме на втором этаже в здании по адресу: г. Красноярск, ул. П. Железняка, 26. В Акте указано, что задолженность по арендной плате на 31.07.2008 составляет 61 175 руб. 31 коп.

По настоящему иску истец просит взыскать с ООО «ДМ-Агентство «Горячая пресса» 32 381 руб. 16 коп., в том числе 30 369 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, 2011 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22 июня 2008 года по 29 декабря 2008 года.

Исследовав  представленные доказательства,  заслушав  и  оценив доводы  лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между истцом и ответчиком подписан договор аренды № 280 от 16.07.2004 помещений в здании общежития, принадлежащего истцу на праве собственности.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно статье 154 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является двусторонней сделкой.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу части 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Вид помещения, переданного в аренду по договору, заключенному между истцом и ответчиком, - жилое - подтверждается свидетельством о регистрации права  Российской Федерации. Доказательства перевода жилого помещения в нежилое в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая, что  договор аренды № 280 от 16.07.2004 подписан Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской федерации по Красноярскому краю, Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Красноярский технологический техникум пищевой промышленности», ООО «ДМ-Агентство «Горячая пресса» с нарушением требований действующего законодательства, то указанный договор является ничтожной сделкой.

Частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с изложенным все доводы ответчика,  связанные с действительностью указанного договора, в том числе о наличии у ответчика оснований пользоваться помещениями,  обязанности истца отвечать за недостатки переданного в аренду имущества, необоснованном увеличении истцом арендной платы,  отклоняются.

В связи с ничтожностью договора аренды № 280 от 16.07.2004 истцом заявлено исковое требование о взыскании 30 369 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, возникшего за счет неосновательного использования имущества истца – помещений, фактически переданных в пользование ответчику.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из содержания указанной нормы следует, что

- имеет место приобретение или сбережение имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица;

- отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Факт пользования ответчиком помещениями площадью 32,6 кв.м. с 02.04.2008 по 31.07.2008 подтверждается  актом приема-передачи от 31.07.2008 помещений  № 18, 19 общей площадью 32,6 кв.м. в здании по адресу: г. Красноярск, ул. П. Железняка, 26.

Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.

Расчет размера неосновательного обогащения определен истцом на основании отчета от 17.03.2008 № 28 об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26, согласно блокам 13, 15 которого рыночная арендная плата за 1 кв.м. в месяца комнат № 15-18 , № 19-21 помещения № 4 составляет 487 руб. Период начисления суммы неосновательного обогащения определен истцом с 02.04.2008 до 31.07.2008.

Указанный отчет выполнен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к приведению оценки (ФСО № 1), утвержденными Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 256, Федеральными стандартами оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденные Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 255, Федеральными стандартами оценки «Требования к отчету об оценке (ВСО № 3), утвержденные Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 254.

Довод ответчика о том, что из отчета ООО «Аудит-Стандарт» от 17.03.08  № 28 «Об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу г.Красноярск, ул. П. Железняка, 26», а также заключения № 09-181/в от 09.04.2008 на отчет № 28 от 17.03.2008, в соответствии с которыми истец производит расчет неосновательного обогащения, невозможно определить - стоимость права пользования каких объектов оценивалась, опровергается представленным отчетом, в котором четко указаны номера и расположение оцениваемых объектов. В отчете указано, что рыночная арендная плата за 1 кв.м. в месяц комнат № 15-18 , № 19-21 помещения № 4 по ул. П. Железняка, 26,  составляет 487 руб. (л.д. 63, том 1).

Ссылка на тот факт, что в данном отчете кроме указания на комнаты (18 и 19) в здании по ул. П.Железняка, 26, имеется указание на иные помещения, не является состоятельной. Ответчик не обосновал, каким образом оценка рыночной стоимости 1 кв.м. в месяц иных помещений, может повлиять на правильность расчета рыночной стоимости 1 кв.м. помещений, исследуемых по настоящему делу.

Довод ответчика о том, что отчет от 17.03.08  № 28 «Об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу г.Красноярск, ул. П. Железняка, 26» не соответствует признакам относимого доказательства, так как стоимость права пользования действительна только на дату оценки, отчет не пригоден для взыскания неосновательного обогащения, так как в нем заложена иная цель оценки и задача оценки стоимости аренды жилого помещения – принятие решения о сдаче имущества в аренду, отклоняется, так как фактически ответчик использовал переданное помещение как нежилое, что ответчиком не оспаривается.  При этом дата оценки соответствует началу периода, за который истец просит взыскать сумму неосновательного обогащения, а также рыночной стоимости права пользования и владения объектами оценки.

Иных доводов, обосновывающих невозможность принятия судом в качестве доказательства   отчет от 17.03.08  № 28, ответчиком не заявлено, доказательств несоответствия закону указанного отчета не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что неосновательное обогащение следует взыскивать с момента уведомления ответчика об увеличении размера платы является необоснованным и не соответствует нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного исковые требования  о взыскании с ООО «ДМ-Агентство «Горячая пресса» 30 369 руб. 36 коп. неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено также требование о взыскании 2011 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного