Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу n А33-14644/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

условий сделок.

В отношении данного вопроса также существует позиция Минфина Российской Федерации, высказанная в письмах от 01.04.2008 № 03-02-07/1-136 и от 02.07.2008 № 03-02-07/1-243, согласно которой ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации установлено получение   информации только из официальных источников, и не предусмотрено определение для целей налогообложения рыночных цен товаров на основе средних цен, рассчитанных из цен, сложившихся на рынке идентичных (однородных) товаров и определение рыночной цены на основе информации о цене сделки, представленной независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доказательств невозможности применения обычного способа определения рыночных цен (метода цены идентичных (однородных) товаров) налоговым органом не представлено, исходя из следующего.

Из содержания представленных в материалы дела запросов в ГУ «Федеральная регистрационная служба по Красноярскому краю», ООО Бизнес-центр «Аспект», ООО Инвестиционная компания «ВЕСТА», ООО «Сибинвестцентр», ООО «Агентство независимой оценки «ЭКОСЕРВИС», ООО «ЭКСПЕРТ», ООО «Аревера-Недвижимость» о предоставлении информации об уровне рыночной цены нежилых помещений по адресу: город Красноярск, ул.Телевизорная, дом 1, строение 9, помещения: 601, 402, а также сведений о заключенных договорах купли-продажи нежилых помещений по адресу: город Красноярск, ул.Телевизорная, дом 1, строение 9 за период с 25.05.2006 года по 21.08.2007 года следует, что:

- налоговым органом некорректно сформулированы указанные запросы. Так, запросы в адрес указанных лиц составлены на получение информации о рыночной стоимости конкретных нежилых объектов либо о сделках купли-продажи нежилых помещений по конкретному адресу без указания технических характеристик объекта, технического назначения объекта и т. п., тогда как для определения рыночной цены объекта недвижимости необходимы данные о сделках купли-продажи с идентичными, имеющие индивидуальные характеристики, отличающие от других нежилых помещений. То есть,  в запросах не содержится всей необходимой информации для объективного расчета среднерыночной стоимости конкретного нежилого помещения. Некорректность сформулированных запросов подтверждается и ответами на запрос инспекции, полученным от  ООО «Аревера-Недвижимость» и  ГУ «Федеральная регистрационная служба по Красноярскому краю»;

- не представлены доказательства вручения инспекцией ООО Бизнес-центр «Аспект», ООО Инвестиционная компания «ВЕСТА», ООО «Сибинвестцентр», ООО «Агентство независимой оценки «ЭКОСЕРВИС», ООО «ЭКСПЕРТ» соответствующих запросов.

Следовательно, указанные запросы не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств невозможности применения обычного способа определения рыночных цен (метода цены идентичных (однородных) товаров).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что налоговый орган не доказал невозможность получения информации о рыночной стоимости нежилых помещений методом определения цены идентичных (однородных) товаров, ввиду отсутствия сделок по идентичным (однородным) нежилым помещениям (либо предложение таких объектов), недоступности информационных  источников для определения рыночной цены.

В связи с тем, что налоговым органом не доказана невозможность определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены, применение других, способов определения рыночной цены, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации, является незаконным, а цена, применяемая налоговым органом для доначисления налогов и пени - необоснованной.

В оспариваемом решении и в апелляционной жалобе налоговый орган указывает, что привлечение оценщика является реализацией третьего способа определения рыночной цены, то есть затратным методом.

В материалы дела представлен Отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 402, расположенного по адресу: город Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, строение 9, выполненный ФГУП Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» на основании договора №Ц-0057 от 29.02.2008 (лицензия № 006832 от 08.07.2003 на осуществление оценочной деятельности), согласно которому рыночная цена спорного объекта недвижимости, исходя из результатов оценки затратным, доходным и сравнительным подходами, составила 11 640 000 рублей.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Сведения доказательственного значения о произведенной рыночной или иной стоимости объекта оценки отражаются в отчете независимого оценщика (статья 12 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Проанализировав представленный в материалы дела Отчет оценщика, которым налоговый орган руководствовался при вынесении оспариваемого решения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный документ не может быть принят в качестве надлежащего доказательства по делу, однозначно свидетельствующего о том, что рыночная цена спорного объекта недвижимости в мае 2006 года составляла 11 640 000 рублей, по следующим основаниям.

Рыночная стоимость спорного объекта определена оценщиком исходя из средней стоимости, установленной сразу тремя методами (затратным, доходным и сравнительным), в то время как Налоговый кодекс Российской Федерации допускает применение только одного определенного метода,  установленного пунктами 4-10 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, которые подлежат применению последовательно, то есть каждый метод применяется только в случае невозможности применения предыдущего метода (Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 18.01.2005 №11583/04). Однако из отчета не следует, что методы применялись оценщиком последовательно. Кроме того, оценщиком применен доходный метод определения рыночной стоимости спорного объекта, который пунктами 4-10 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрен, в то время как положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень методов определения рыночной стоимости товаров (работ, услуг).

При расчете рыночной цены не учтены положения статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку не установлено наличие однородных объектов по отношению к спорному объекту.

Указанная в отчете информация носит предположительный характер. Так, из содержания отчета следует, что оценщик при подготовке заключения о величине рыночной стоимости спорного объекта использовал материалы печатных органов, таких как еженедельный журнал «Недвижимость Красноярья», за май 2006 года (стр. 19, 22 отчета об оценке стоимости имущества) о предложениях на рынке недвижимости, а анализ конкретных сделок с идентичными товарами в спорные периоды оценщиком не проводился, в то время как подпунктами 8, 9 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации указывают на то, что при определении рыночной цены товаров (работ, услуг) принимаются во внимание заключенные на момент реализации товара, услуги сделки в сопоставимых условиях. Кроме того, нельзя считать, что предложения о продаже объектов нежилых помещений, использованные оценщиком, могли быть реализованы через заключение сделок в сопоставимых условиях, так как оценщик при детальном описание состояния оцениваемого объекта не дает детальное описание состояния объектов-аналогов и состояния их коммуникаций.

В отчете не представлена информация о цене купли-продажи по однородным объектам, соответствующих по техническим условиям и по району города.

Затратный подход определения рыночной цены, как следует из текста отчета, основан на изучении возможности инвестора в приобретении объекта недвижимости. Таким образом, затратный метод при проведении процедуры оценки позволяет установить сумму расходов на строительство такого же нового объекта, с последующей ее корректировкой с учетом физического, морального и экономического износов.

При этом пунктом 10 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации установлен четкий порядок применения затратного метода: при затратном методе рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты. Следовательно, при применении затратного метода необходимо учитывать сопоставимость условий сделок, а именно, поскольку налогоплательщик самостоятельно не строил реализованный объект, а приобрел его по договору купли-продажи и других затрат, связанных с приобретением, не осуществлял, то, применять в качестве рыночной стоимость, рассчитанную для строительства нового объекта неправомерно и противоречит сатьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Сравнительный метод определения рыночной цены также использован оценщиком неправомерно по следующим основаниям.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 (далее - ФСО №1) сравнительный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а)         выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

б)         скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Корректировки обосновать.

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 9 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации при определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.

Таким образом, первое существенное отличие правил, установленных ФСО № 1 и ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации, состоит в том, что оценщик использует цену объекта-аналога, в отношении которой у него имеется информация, в том числе и цену по которой объект предлагается к продаже; Налоговый Кодекс Российской Федерации прямо предусматривает использование лишь информации о заключенных сделках в отношении идентичных (однородных) товаров.

Второе существенное отличие подходов по стандартам оценки и Налогового кодекса Российской Федерации состоит в источнике информации о ценах. Согласно стандарту ФСО № 1 оценщик использует достоверную и доступную для анализа информацию о ценах. Согласно п. 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках

Оценщик, применяя сравнительный метод оценки и действуя в рамках стандарта, использовал материалы журнала «Недвижимость в Красноярске» о предлагаемых к продаже в мае 2006 года объектах недвижимости торгово-офисного назначения, анализ совершенных сделок не производился, сведения о ценах из официальных источников оценщиком не запрашивались и не использовались.

Кроме того, статьей 40 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что при определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о сделках с идентичными (однородными) товарами в сопоставимых условиях. Учитываются разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

В ФСО № 1 применяется понятие объект-аналог. Оценщик, применяя профессиональное суждение, должен выбрать объекты-аналоги, определить единицы сравнения, т.е. основные экономические, материальные, технические и другие характеристики, определяющие их стоимость. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Корректировки обосновать.

Используемые в отчете оценщика объекты-аналоги не могут быть признаны однородными, а условия сопоставимыми в силу следующего.

При применении сравнительного подхода оценщик сравнивает оцениваемый объект с объектами аналогами по следующим элементам сравнения: 1) месторасположение; 2) площадь объекта; 3) капитальность строения; 4) вид деятельности.

При этом оценщиком игнорируются следующие элементы сравнения, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости:

состояние (уровень отделки) помещения - наличие евроремонта, приводящего к переходу объекта в более высокий по качеству сегмент рынка, может увеличивать стоимость объекта на сумму до 100% стоимости.

наличие парковки - наличие парковки увеличивает привлекательность объекта для потенциального покупателя.

коммуникации - наличие или отсутствие каких-либо коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость на величину, отраженную коэффициентом удобства пользования (КУП), который обычно колеблется в пределах 120-350% стоимости проводки, установки и пуска соответствующих коммуникаций.

Также при выборе элементов сравнения не учтены такие условия как год постройки, материал стен, функциональная пригодность.

Данные характеристики