Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.03.2009 по делу n А33-5928/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обязательства статья 307 Гражданского кодекса называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки.

Заключенный 17.06.2002 между администрацией Богучанского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тайга-леспром» (арендатор) договор № 150 аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд своей правовой природе является договором аренды, следовательно, спорные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора установлен в пункте 1.1  договора - до 17.06.2051 года.

18.06.2002 договор аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд № 150 от 17.06.2002 зарегистрирован Богучанским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, о чем сделана регистрационная запись № 24:05:07:3.2002:899 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.05.2008 № 06/002/2008-399).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного  кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункт 4 указанной статьи).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор вносит арендную плату в размере 478 906 рублей 56 копеек согласно прилагаемому расчету. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органа государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли с письменным извещением арендатора (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее 15 сентября текущего года путем перечисления на счет федерального казначейства.

В нарушение условий договора ответчик уплату арендной платы производил несвоевременно и не в полном объеме, уплатив 398 897 рублей 36 копеек платежными поручениями от 23.11.04 № 1, от 30.12.04 № 2, от 08.06.05 № 1 и № 2, от 01.09.05 №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, от 28.09.05 № 46 и № 47, что установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда Красноярского края от 27.12.2005 по делу № А33-25677/2005.

Указанным решением с ООО «Тайга-леспром» в пользу администрации Богучанского района Красноярского края взыскана арендная плата в сумме 1 440 383 рублей 91 копеек  за период с 01.01.2003 по 31.12.2005 и 331 924 рублей 19 копеек - пени.

Уплату взысканных решением арбитражного суда о делу № А33-25677/2005 сумм арендной платы  и пени ООО «Тайга-леспром» не произвело.

Согласно  расчету истца, задолженность ответчика по уплате арендной платы по договору по состоянию на 01.01.2008 составляет 2 290 443 рублей 05 копеек

Факт невнесения ООО «Тайга-леспром» арендной платы  подтвержден материалами дела.

Пункт 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе  при существенном нарушении договора другой стороной.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация Богучанского района направляла по юридическому адресу ООО «Тайга-леспром» (рпгт. Таежный, ул. Новая, 3 кв. 31) и по адресу директора ответчика претензию с требованием уплатить долг и уведомление о расторжении договора в судебном порядке в случае неуплаты долга  от 26.10.2007,  проект соглашения о расторжении договора аренды (письма от 30.10.2007, от 13.02.2008, от 13.03.2008). Претензии от 26.10.2007, от  30.10.2007 и от 13.02.2008  получены ответчиком  26.12.2007, 29.12.2007, 23 и 25.02.2008 соответственно.      Арбитражный суд апелляционной инстанции также полагает, что истцом соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования  спора по требованию о расторжении договора аренды в соответствии со статьями 452 и  619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истец предпринял все необходимые меры, предусмотренные законом, в целях урегулирования спора в досудебном порядке.

Довод ответчика о несоблюдении истцом пункта 6.1 договора аренды, предусматривающего, что  земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой из сторон в течение 30 дней с даты соответствующего заявления одной из сторон, отклоняется судом по следующим основаниям. Нарушение условий договора аренды по внесению арендной платы по своей природе земельный спор. Но поскольку договор аренды является возмездным, в связи с чем основная обязанность арендатора - своевременное внесение платы за пользование имуществом, то создания специальной комиссии для урегулирования данного вопроса в соответствии с пунктом 6.1 договора не требуется.

Ответчиком претензии о погашении задолженности и о досрочном расторжении договора аренды оставлены без ответа.

Доводы ООО «Тайга-леспром» о допущенных администрацией Богучанского района существенных нарушениях условий договора аренды от 17.06.2002 № 150, что лишило арендатора возможности владеть переданным в аренду земельным участком и использовать его по целевому назначению, равно как и в создании третьими лицами препятствий в пользовании ООО «Тайга-леспром» арендованным земельным участком, отклоняются судом в связи со следующим.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник  вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (то есть арендатору). Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, ООО «Тайга-леспром», являясь титульным владельцем арендованного у истца земельного участка, в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на самостоятельное использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Кроме того, пунктом 3.3.4 договора предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании участка,

- переданный арендатору участок имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не были обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора,

- земельный участок в силу обстоятельств,  возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования по назначению.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли бы быть прекращены иначе, чем это вытекает из пункта 3.3.4 договора, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением. Неоднократные предложения арендодателя о расторжении договора аренды не были приняты ООО «Тайга-леспром». Отсутствуют и доказательства передачи арендатором земельного участка арендодателю.

Ответчик также мог обратиться к истцу в установленном порядке с предложением изменить условия договора аренды земельного участка, изменив границы земельного участка в установленном порядке, однако такой возможностью не воспользовался.

Как следует из представленных ответчиком документов и пояснений (письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Красноярскому краю от 28.12.2005 № 1-6/5503(л.д. 145-147. том 1), пояснения Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю к делу № А33-5497/2006 от 05.05.2006 (л.д. 152, том 1), письмо общества с ограниченной ответственностью «Богучанское геодезическое предприятие «Земля» от 17.04.2007 (л.д. 148, том 1),  , на предоставленный ООО «Тайга-леспром» по  договору аренды от 17.06.2002 № 150 земельный участок в результате допущенных ООО «Богучанское геодезическое предприятие «Земля» при проведении межевания земельных участков, смежных с земельным участком с кадастровым номером № 24:07:22 01 002:0024, нарушений, был наложен земельный участок ООО «Скорпион» площадью 8 479 кв.м., возведено самовольное строение подъездного железнодорожного тупика.

Суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений процедуры предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Тайга-леспром» земельного участка.

Постановлением администрации Богучанского района Красноярского края от 17 июня 2002 года № 556 объединены четыре земельных участка, ранее предоставленные обществу с ограниченной ответственностью «Тайга-леспром» на правах аренды постановлениями Таежнинской поселковой администрации № 4 от 20 марта 2000 года, № 81 от 29 сентября 2000 года, № 2 от 11 января 2001 года и администрации Богучанского района № 548 от 13 июня 2002 года в один  земельный участок площадью 110 858 кв.м.

Земельный участок, на часть которого претендует общество с ограниченной ответственностью «Скорпион», был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Тайга-Леспром» ранее постановлением Таежнинской поселковой администрации № 81 от 29 сентября 2000 года, то есть до предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Скорпион» земельного участка постановлением от 11 мая 2001 года № 54.

Материалы межевания по данному земельному участку, а также земельному участку, образованному в результате объединения предоставленных обществу с ограниченной ответственностью «Тайга-леспром», не оспаривались. Следовательно, предоставленный ООО «Скорпион» земельный участок, по сути, не был сформирован и не мог быть объектом сделок.

Данные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-4426/2006, которым отказано в иске  ООО «Скорпион» к ООО «Тайга-леспром» о признании недействительным договора аренды № 150 от 17.06.2002.

Доводы ответчика о захвате части земельного участками ООО «Осмолода», которое построило подъездной путь, и  ООО «Ривьера», которое возвело забор, отклоняются, поскольку администрация Богучанского района не может нести ответственность за действия третьих лиц, в право защиты своих вещных прав, как указывалось выше, принадлежит титульному владельцу, а данном случае ООО «Тайга-леспром». Обязательств по охране переданного земельного участка администрация на себя не принимала.  При этом администрация Богучанского района  нарушений договора аренды № 150 от 17.06.2002 не допустила,   внедоговорной вред не причинила.

Довод ответчика о том, что невнесение арендных платежей вызвано невозможностью пользования арендованным земельным участком, отклоняется, поскольку обязанность внесения арендных платежей установлена договором, а в силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом ответчик вправе обратиться с соответствующими требованиями о взыскании причиненных убытков к нарушителям своих прав.

Поскольку материалами дела подтверждено,