Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.03.2009 по делу n А33-8831/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

собственности», согласно которому основой для расчета арендной платы является рыночно обоснованная величина арендной платы на определенный срок, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и другими нормативными актами в области оценочной деятельности. Вышеуказанный размер арендной платы определен на основании отчета № 543-2006 от 25 декабря 2006 года об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 9, литера Б, Б1, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Траст-аудит».

В уведомлении от 4 июля 2007 года № 05-3294 также сообщается, что в связи непредставлением арендатором в установленный договором срок документов по выполнению капитального ремонта здания, в соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения к договору от 8 января 2003 года № 1, за период с 1 декабря 2001 года по 31 марта 2007 года арендодателем начислена арендная плата по полной ставке согласно ежегодным уведомлениям об увеличении размера арендной платы, в результате чего за указанный период образовалась задолженности в размере 2226145 руб. 71 коп, которую предложено уплатить до 1 мая 2007 года. Письмо получено ответчиком 10 апреля 2007 года (т.1, л.д. 46).

20 мая 2008 года № 05-4459 (т.1, л.д. 68) истец обратился к ответчику с предарбитражным предупреждением, где требовал перечисления задолженности в сумме 3 842 958 руб. 50 коп.

Письмом от 20 мая 2008 года № 05-4459 (т. 1, л.д. 64) общество с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» в ответ на предарбитражное предупреждение обратилось с просьбой произвести зачет расходов на реставрацию и капитальный ремонт в сумме 2 262 628 руб. 42 коп., а после погашения задолженности перед обществом с ограниченной ответственностью «Свод» в сумме 1 009 191 руб. 58 коп. и предоставления подтверждающих документов внести и эту сумму в счет арендной платы.

Письмом № 04-4689 от 27 мая 2008 года (т.1, л.д. 47) истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды № 5027 от 15 января 2002 года в связи с невыполнением обязательств по проведению расчетов по арендной плате исходя из условий договора аренды. Ответ на предложение о расторжении договора аренды предложено направить в пятидневный срок с даты его получения. Письмо получено ответчиком 9 июня 2006 года (т.1, л.д. 48).

По настоящему иску истец просит взыскать с ответчика 3 152 515 руб. 29 коп. долга по арендной плате за период с 1 декабря 2001 года по 31 декабря 2007 года, 690 443 руб. 21 коп. пени за период с 12 октября 2007 года по 20 мая 2008 года, расторгнуть договор аренды № 5027 от 15 января 2002 года, обязать общество с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» освободить и возвратить нежилое двухэтажное здание общей площадью 141,2 кв.м. по адресу г. Красноярск, пр. Мира, 9.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, 15 января 2002 года между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (Госорган охраны памятников) и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» (арендатор) подписан договор аренды № 5027.

Согласно пункту 1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование двухэтажное отдельно-стоящее здание - памятник «Западный флигель Щеголевского училища» (именуемое далее здание). Общая площадь здания, передаваемого  в аренду, 146.5 кв.м., в том числе 1 этаж – 47,2 кв.м., 2 этаж – 50,4 кв.м.. подвал – 48,9 кв.м. по адресу: г. Красноярск, пр-т Мира, 9, для размещения офиса.

Позднее, дополнительным соглашением № 3 от 1 октября 2006 года к договору аренды от 15 января 2002 года № 5027, внесены изменения в состав сторон договора, его участниками указаны Государственное предприятие Красноярского края «Красноярский технический центр» (организация), в связи с переименованием вместо Комитета по охране и использованию памятников истории и культуры – Служба по архитектуре и охране объектов культурного на­следия администрации Красноярского края.

Кроме того, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель при участии организации передает, а арендатор принимает в аренду нежилое двухэтажное здание – памятник истории и культуры «Ремесленное училище Щеголевой» - западный флигель площадью 141,2 кв.м., в том числе 42,1 кв.м. подвал, расположенное по адресу г. Красноярск, пр. Мира, д. 9 (литер Б,Б1) для использования под офис.

Как следует из пункта 1 Постановления Совета администрации Красноярского края от 29 марта 2004 года № 65-п «О совершенствовании управления государственной собственностью Красноярского края», пункта 2 Постановления Совета администрации Красноярского края от 30 сентября 2005 года 222-п «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Красноярского края», пункта 1 Постановления Правительства Красноярского края от 15 июля 2008 г. № 1-п «Об органах исполнительной власти Красноярского края» в настоящее время правопреемником Красноярского краевого комитета по управлению государственным имуществом является Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (переименовано из Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края).

Оценив условия представленного в материалы дела договора и дополнительного соглашения к нему № 3, а также принимая во внимание факт государственной регистрации договора аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, отношения по которому регламентируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 1.2 договора аренды срок действия договора определен сторонами с 1 декабря 2001 года по 1 ноября 2014 года.

Государственная регистрация договора аренды от 15 января 2002 года № 5027 была произведена сторонами лишь 11 октября 2007 года. Следовательно, в соответствии с положениями части 3 статьи 433, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации датой заключения данного договора является 11 октября 2007 года.

Согласно частям 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, однако, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Поскольку факт передачи ответчику арендованного имущества подтвержден актом приема-передачи от 1 декабря 2001 года и не оспаривается ответчиком, начало срока действия договора определено сторонами согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 декабря 2001 года, суд апелляционной инстанции считает, что несмотря на заключение сторонами договора аренды 11 октября 2007 года, ответчик в соответствии с добровольно принятыми  на себя обязательствами несет бремя по уплате  арендных платежей с 1 декабря 2001 года.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии  с дополнительными соглашениями от 8 января 2003 года № 1 и от 20 апреля 2004 года № 2 к договору аренды от 15 января 2002 года № 5027 ответчик принял обязательство осуществить капитальный ремонт арендуемых помещений в срок по 31 декабря 2004 года.

При этом, в силу пункта 3 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1, с начала действия договора аренды и до завершения капитального ремонта арендатору устанавливается минимальная ставка арендной платы.

Как следует из пунктов 4, 6 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 по окончании капитального ремонта здания ответчик должен доплатить разницу между применявшейся им минимальной ставкой арендной платы и реальной ставкой арендной платы, арендодатель своим распоряжением вправе зачесть арендатору в счет арендной платы затраты на проведение ремонта в размере, установленном решением Комиссии, созданной в соответствии с Постановлением администрации Красноярского края от 14 июля 2000 года № 526-п.

Дополнительные соглашения от 8 января 2003 года № 1 и от 20 апреля 2004 года № 2  зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 11 октября 2007 года.

Сторонами не оспаривается тот факт, что общество с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» вносило арендую плату в соответствии с установленной минимальной ставкой арендной платы. Из справки отдела арендных отношений о суммах уплаченных ответчиком платежей (т.1, л.д. 56) следует, что ответчик уплатил 299 714 руб. 45 коп. арендной платы, что также не оспаривается сторонами в суде апелляционной инстанции. Доказательства иного не представлены.

Истец, исходя из ставок договорной арендной платы, начислил за период с 1 декабря 2001 года по 31 декабря 2007 года арендную плату в общей сумме 3 449 182 руб. 51 руб. Таким образом, разница между начисленной истцом арендной платой и уплаченной ответчиком составляет 3 149 468 руб. 06 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности довода ответчика об отсутствии у него задолженности.

В обоснование  указанного  довода ответчик  ссылается на обязанность истца зачесть в счет арендной платы затраты ответчика на капитальный ремонт арендованного здания.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения № 2 от 20 апреля 2004 года для подтверждения дополнительно произведенных затрат, не позднее 20 января 2005 года, арендатор предоставляет арендодателю следующую документацию: акт приемки выполненных работ, подписанный арендатором и подрядной организацией; платежные документы, подтверждающие оплату выполненных работ подрядчиком.

Ответчиком не представлены доказательства предоставления истцу до 20 января 2005 года установленной документации, подтверждающей произведение ремонта и сумму затрат, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции.

Как следует из представленного суду письма от 20 июня 2006 года № 05-5054 обществу с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» предлагалось и в 2006 году срочно представить документы для зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору.

Доказательства предоставления  документации истцу в 2006 году ответчиком также не  представлены.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленное в материалы дела письмо общества с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» с просьбой произвести зачет расходов на реставрацию и капитальный ремонт в сумме 2 262 628 руб. 42 коп., а после погашения задолженности перед обществом с ограниченной ответственностью «Свод» и в сумме 1 009 191 руб. 58 коп., датировано 20 мая 2008 года.

В силу пункта 7 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 при несвоевременном представлении арендатором арендодателю исполнительной документации, указанной в пункте 3 настоящего соглашения, зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что исходя из условий договора юридическое значение имеет не факт проведения определенных работ, а факт представления их результата в установленные договором сроки арендодателю с целью проведения зачета по арендной платы на стоимость капитального ремонта и соответственно получения права на уплату арендной платы в минимальном размере в период с 1 декабря 2001 года по 31 декабря 2004 года.

В отсутствие доказательств обращения ответчика с требованием о зачете понесенных им затрат на ремонт арендованного здания в установленный договором срок, ответчик не праве ссылаться на факт произведения им ремонта здания.

Кроме того, согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 зачет затрат арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы является правом арендодателя. Доказательства зачета арендной платы по договору до обращения истца с настоящим иском отсутствуют.

На дату регистрации договора аренды ответчику было известно об отсутствии документов о зачете затрат по капитальному ремонту, а, следовательно, о необходимости произвести доплату арендной платы согласно условиям договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о необоснованности изменения истцом в одностороннем порядке размера арендной платы и необходимости государственной  регистрации  изменения ставки  арендной платы.

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма имеет диспозитивный характер.

В соответствии с пунктом 5.2 договор аренды условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы,