Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.03.2009 по делу n А33-8831/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

помещение памятника западный флигель Щеголевского училища общей площадью 146,5 кв.м., в т.ч. подвал 48,9 кв.м. расположенное по адресу: 660097, г. Красноярск, пр. Мира, 9, исключительно для использования под офис, а арендатор, кроме прочего, обязуется проводить ремонтно-реставрационные, консервационные, реставрационные работы, поддерживающие текущие и капитальные ремонты здания – памятника за свой счет и своими материалами в сроки, предусмотренные актом технического состояния, по предварительному решению Госоргана.

1 декабря 2001 года между обществом с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» и Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры подписано охранное обязательство № 167 (т.1, л.д. 15), по условиям которого ответчик обязуется использовать памятник для размещения офиса.

К охранному обязательству подписан акт технического осмотра памятника истории и культуры и определения работ по памятнику и благоустройству его территории № 2 от 30 ноября 2001 года (т.1, л.д. 16), в котором отражено удовлетворительное состояние памятника, определена периодичность проведения текущего ремонта помещений 1 раз в 2-3 года, окончание ремонтно-реставрационных работ во 2 квартале 2003 года.

15 января 2002 года между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (Госорган охраны памятников) и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» (арендатор) подписан договор аренды № 5027 (т.1, л.д. 11).

Согласно пункту 1 договора аренды арендодатель передает, а  арендатор принимает во владение и пользование двухэтажное отдельно-стоящее здание - памятник «Западный флигель Щеголевского училища» (именуемое далее здание). Общая площадь здания, передаваемого  в аренду, 146,5 кв.м., в том числе 1 этаж – 47,2 кв.м., 2 этаж – 50,4 кв.м.. подвал – 48,9 кв.м. по адресу: г. Красноярск, пр-т Мира, 9, для размещения офиса. Вид деятельности арендатора – редакционно-издательская.

В силу пункта 1.2 договора аренды срок действия договора устанавливается с 1 декабря 2001 года по 1 ноября 2014 года. Охранно-арендный договор от 22 октября 1999 года № 38 утрачивает силу с 21 декабря 2001 года.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора аренды за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 817,45 руб. (без НДС) за 1 кв.м. в год наземного помещения и 1 258,23 руб. (без НДС) за 1 кв.м. подвального помещения, размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Как следует из пунктов 2.3, 2.4 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на счет краевого бюджета, арендатор вносит предоплату по арендной плате за период срока действия договора с 1 декабря 2001 года по 31 января 2002 года до 18 декабря 2001 года.

В пункте 3.1 договора аренды Госорган охраны памятников обязался в пятидневный срок с момента подписания договора предоставить здание арендатору по передаточному акту.

В пункте 3.3.6 договора арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого здания без письменного разрешения арендодателя и Госоргана охраны памятников. Порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого здания, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно пункту 4.2 договора аренды за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5.3 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 6.4 договора определено, что стоимость капитального ремонта, выполненного арендатором по обязательствам охранно-арендного договора от 22 октября 1999 года № 38, арендодатель зачтет в счет арендной платы в соответствии с п. 7 Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности, утвержденной Постановлением администрации края от 15 марта 2000 года № 177-п.

Договор аренды № 5027 от 15 января 2002 года  зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 11 октября 2007 года.

По акту приема-передачи от 1 декабря 2001 года (т.1, л.д. 13) здание передано арендатору, в акте отражено, что состояние помещений после реставрации здания фирмой «Медведь» соответствует санитарно-техническим нормам, предъявляемым к нежилым помещениям.

Согласно приложению № 2 Расчет арендной платы (т.1, л.д. 14), ежемесячная арендная плата по договору составляет 19 909 руб. 21 коп. без учета НДС.

Дополнительным соглашением от 8 января 2003 года № 1 к договору аренды № 5027 от 15 января 2002 года (т.1, л.д. 27) арендатор принял обязательство завершить капитальный ремонт арендуемых помещений в срок до 1 июля 2003 года, в случае изменения по объективным причинам сроков проведения капительного ремонта, стороны оформляют соответствующее изменение к  настоящему соглашению (пункт 1).

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения  от 8 января 2003 года № 1 для подтверждения произведенных затрат, не позднее 30-дней с даты окончания работ арендатор представляет арендодателю следующую исполнительную документацию: акт приемки работ, платежные документы, подтверждающие затраты арендодателя на проведение капитального ремонта, договор подряда с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения  от 8 января 2003 года № 1 с начала действия договора аренды (с 1 декабря 2001 года) и до завершения капитального ремонта (1 июля 2003 года) арендатору устанавливается минимальная ставка арендной платы в следующем размере:

-   200 руб. за 1 кв.м. с 1 декабря 2001 года по 31 декабря 2002 года;

-   260 руб. за 1 кв.м. с 1 января 2003 года по 30 июня 2003 года.

Арендная плата перечисляется арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора аренды. В случае изменения минимальной ставки арендной платы, арендатор уплачивает минимальную арендную плату в размере и с даты, указанных в уведомлении арендодателя (пункт 3 дополнительного соглашения).

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 арендодатель своим распоряжением вправе зачесть арендатору в счет арендной платы затраты на капитальный ремонт в размере, установленном решением Комиссии, созданной в соответствии с Постановлением администрации Красноярского края от 14 июля 2000 года № 526-п.

В соответствии с пунктом 6 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 в случае, если зачтенная сумма затрат на проведение капитального ремонта меньше образовавшейся задолженности, арендатор обязан в течение одного месяца со дня издания распоряжения арендодателя о проведении зачета погасить образовавшуюся задолженность.

В силу пункта 7 дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 при несвоевременном представлении арендатором арендодателю исполнительной документации, указанной в пункте 3 настоящего соглашения, зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды.

Дополнительное соглашение от 8 января 2003 года № 1 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 11 октября 2007 года.

Дополнительным соглашением № 2 от 20 апреля 2004 года к договору аренды № 5027 от 15 января 2002 года (т.1, л.д. 28) срок капитального ремонта арендуемых помещений продлен по 31 декабря 2004 года на основании акта технического состояния объекта от 29 марта 2004 года.

В силу пункта 2 дополнительного соглашения № 2 от 20 апреля 2004 года для подтверждения дополнительно произведенных затрат, не позднее 20 января 2005 года арендатор предоставляет арендодателю следующую документацию: акт приемки выполненных работ, подписанный арендатором и подрядной организацией; платежные документы, подтверждающие оплату выполненных работ подрядчиком.

Дополнительное соглашение № 2 от 20 апреля 2004 года зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 11 октября 2007 года.

Письмом № 05-3392 от 28 мая 2004 года (т.1, л.д. 79) истец уведомил арендатора об изменении с 1 мая 2004 года новой ставки арендной платы в размере 310 руб. за 1 кв.м. в год ( 3 784 руб. 58 коп., месяц) (минимальной ставки арендной платы) для проведения взаиморасчетов при зачете затрат по капитальному ремонту. Изменение арендной платы обусловлено принятием Советом администрации Красноярского края постановления № 98-п от 20 апреля 2004 года «О внесении изменений в постановление администрации края от 15 марта 2000 года № 177-п «Об утверждении методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности» об изменении минимальных ставок арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади и изменением базовой величины стоимости строительства одного кв.м. общей нежилой площади, используемой при расчете арендной платы на 2004 год. Письмо получено ответчиком 5 июня 2004 года (т.1, л.д. 80).

Письмом от 2 июня 2004 года № 05-3569 (т.1, л.д. 37) истец направил ответчику новый расчет арендной платы по договору аренды № 5027 от 15 января 2002 года, действующей с 1 января 2004 года, для проведения взаиморасчета при зачете затрат по капитальному ремонту. Согласно данному расчету арендной платы (т.1, л.д. 38) размер арендной платы в месяц составляет 35 978 руб. 04 коп. без НДС. Письмо получено ответчиком 5 июня 2004 года (т.1, л.д. 39).

Письмом № 05-1703 от 16 марта 2005 года (т.1, л.д. 40) истец уведомил ответчика об изменении с 1 января 2005 года размера арендной платы, действующей при зачете затрат на капитальный ремонт. Согласно расчету (т.1, л.д. 41) арендная плата составляет 47 367 руб. 93 коп. в месяц без НДС. Письмо получено обществом 24 марта 2005 года.

Письмом № 05-3314 от 18 мая 2005 года (т.1, л.д. 89) истец уведомил ответчика об изменении с 1 мая 2005 года ставки минимальной арендной платы, которая составляет 410 руб. за 1 кв.м. в год (5 005,42 руб. в месяц). Изменение арендной платы было обусловлено принятием Советом администрации Красноярского края постановления № 106-п от 4 апреля 2005 года «О внесении изменений в постановление администрации края от 15 марта 2000 года № 177-п «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности» об изменении минимальных ставок арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади и изменением базовой величины стоимости строительства одного кв.м. общей нежилой площади, используемой при расчете арендной платы на 2005 год. Письмо получено обществом 7 июня 2006 года.

Письмом от 20 июня 2006 года № 05-5054 (т.1, л.д. 42) истец уведомил ответчика об установлении минимальной ставки арендной платы с 1 июня 2006 года в сумме 460 руб. за 1 кв.м. в год (5 615 руб. 83 коп. в месяц) без НДС. Основанием для пересмотра размера арендной платы является постановление Совета администрации Красноярского края от 11 мая 2006 года № 128-п «О внесении изменений в постановление администрации края от 15 марта 2000 года № 177-п «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности». Арендная плата для взаиморасчетов по капитальному ремонту устанавливается в размере 52 908 руб. 22 коп. в месяц без НДС с 1 января 2006 года. В письме указывается, что обществу с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» необходимо срочно представить документы для зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору. В случае невыполнения данного условия в срок до 1 июля 2006 года арендодатель в соответствии с пунктом 7 соглашения от 8 января 2003 года № 1 будет вынужден отказать обществу в зачете затрат и начислить арендную плату за весь период действия договора по полной расчетной ставке. Письмо с приложениями получено ответчиком 26 июня 2006 года.

Дополнительным соглашением № 3 от 1 октября 2006 года к договору аренды № 5027 от 15 января 2002 года (т.1, л.д. 29) внесены изменения в состав сторон договора аренды, участниками договора указаны Государственное предприятие Красноярского края «Красноярский технический центр» (организация), в связи с переименованием вместо Комитета по охране и использованию памятников истории и культуры – Служба по архитектуре и охране объектов культурного на­следия администрации Красноярского края.

Кроме того, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель при участии организации передает, а арендатор принимает в аренду нежилое двухэтажное здание – памятник истории и культуры «Ремесленное училище Щеголевой» - западный флигель площадью 141,2 кв.м., в том числе 42,1 кв.м. подвал, расположенное по адресу г. Красноярск, пр. Мира, д. 9 (литер Б,Б1) для использования под офис.

Как следует из пункта 3 дополнительного соглашения № 3 от 1 октября 2006 года, условия соглашения действуют с 1 октября 2006 года. Расчет арендной платы по минимальной ставке с 1 октября 2006 года приведен в приложении № 1 к настоящему соглашению. Расчет арендной платы в целях проведения зачета по условиям дополнительного соглашения от 8 января 2003 года № 1 приведен в приложении № 1а к настоящему соглашению.

Приложением № 1 к дополнительному соглашению № 3 определен размер минимальной арендной платы, действующей с 1 октября 2006 года в сумме 5 412 руб. 67 коп. без НДС (т.1, л.д. 30).

Приложением № 1а к дополнительному соглашению № 3 размер арендной платы по договору установлен с 1 октября 2006 года в сумме 51 605,40 руб. в месяц без НДС (т.1, л.д. 31).

Дополнительное  соглашение № 3 от 1 октября 2006 года зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 11 октября 2007 года.

Письмом от 4 июля 2007 года № 05-3294 (т.1, л.д. 44) истец уведомил ответчика об установлении с 1 января 2007 года размера арендной платы по договору в сумме 9350 руб. 64 коп. за 1 кв.м. в год (110 025,86 руб. в месяц) без НДС.

Изменение арендной платы было обусловлено принятием Губернатором Красноярского края Указа № 128-уг от 21 ноября 2006 года «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой