Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что общество в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности.

Распоряжением №150/А-М от 09.07.2014 администрация признала право общества на приватизацию этих помещений, но 26.09.2014 распоряжением №150/А-109 данное признание права отменила.

Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с условиями заключенных договоров от 18.02.2005 № 2305-А, от 20.03.2006 № 2775-А, от 16.05.2007    № 3179-А, от 08.08.2007 № 4101-А обществом получено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, ул. Строителей, д. 21, кв. 41, 42, 61, 62, 63, 64, общей площадью 234,90 кв.м.

На основании договора перенайма от 18.06.2008 № 372, заключенного между обществом и ООО «Тревел-авиа», общество получило в аренду объект, расположенный по адресу: г. Норильск, ул. Строителей, д. 21, кв. 2, 43, 44, площадью 115,1 кв.м. Заключение соответствующего договора согласовано с Управлением имущества, которым данное имущество было передано ООО «Тревел-авиа» в соответствии с договором аренды от 16.05.2007 № 3179-А, а до этого момента было передано ООО «Тревел-авиа» по договору от 18.02.2005 №2304-А.

В последующем между обществом и Управлением имущества заключены договоры аренды от 16.07.2008 № 4379-А, от 23.07.2010 № 4580-А, согласно которым общество получило право аренды помещений 2, 41, 42, 43, 44, 61, 62, 63, 64, расположенных в доме № 21 по ул. Строителей района Талнах в городе Норильске, общей площадью 350 кв.м. (далее - арендованное помещение) на срок до 24.04.2009.

Согласно распоряжению администрации города Норильска Красноярского края от 07.08.2008 обществу согласовано проведение перепланировки в помещениях 2, 41, 42, 43, 44, 61, 62, 63, 64.

Из представленных в материалы дела дополнительного соглашения от 01.07.2014 к договору аренды от 23.07.2010 № 4580-А, распоряжения администрации города Норильска Красноярского края от 05.04.2013 № 1583 следует, что арендуемые обществом помещения получили адрес: г. Норильск, ул. Строителей, помещения 90, 93, их площадь составила 351,90 кв.м.

Ответчик не оспорил и не опроверг факт того, что в соответствии с условиями указанных договоров аренды обществу были переданы помещения, которые соответствуют помещениям №№ 90, 93, общей площадью 351,90 кв.м. Данное обстоятельство не указано в качестве основания для вынесения оспариваемого распоряжения.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Порядок приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 № 18-433, мотивирован тем, что договоры аренды недвижимого имущества муниципальной собственности и договор перенайма от 18.06.2008 № 372 заключены с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ), вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, согласования муниципальной преференции.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договоров аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 16.05.2007 № 3179-А, от 16.07.2008 № 4379/1-А, от 08.08.2007 № 4101-А, от 23.07.2010 № 4580-А и договор перенайма от 18.06.2008 № 372, как не соответствующих Федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции,  считает, что выводы суда основан на неправильном применении норм материального права.

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

Законом, ограничивающим полномочия собственника по распоряжению муниципальным имуществом, является Закон о защите конкуренции, в главе 3 которого установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты, действия (бездействие), соглашения, согласованные действия органов местного самоуправления.

Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 22.02.2008 №4317-А) государственная или муниципальная помощь может предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, введенной в действие с 02.07.2008, предусмотрено, что заключение договоров аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, приведенных в указанной части.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» вступил в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования (опубликован в «Российской газете» 27.07.2006, то есть с 26.10.2006.

Часть 1 статьи 20 данного закона устанавливала, что государственная или муниципальная помощь предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа. В целом предоставление муниципальной помощи урегулировано главой 5 данного закона.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона. Термин «преференция» появился в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 164-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (начало действия редакции 23.08.2009), однако запрет на совершение действий, охватываемых данным понятием, существовал ранее.

Пунктом 1 части 2 статьи 19 Закона о защите конкуренции (с 01.01.2010 - пунктом 1 части 4 статьи 19) установлено, что не является муниципальной помощью (муниципальной преференцией) предоставление преимущества отдельному лицу, в том числе по результатам торгов. Статьей 20 Закона о защите конкуренции определен порядок предоставления муниципальной помощи (с 01.01.2010 - муниципальной преференции), включающий получение предварительного согласия антимонопольного органа.

Следовательно, апелляционный суд приходит к выводу о том, что начиная с 26.10.2006, после введения в силу Закона о защите конкуренции предоставление хозяйствующим субъектам муниципального имущества в пользование, в том числе в аренду, могло осуществляться путем проведения торгов или без проведения торгов путем предоставления муниципальной помощи с обязательного предварительного согласия антимонопольного органа.

Вместе с тем согласно материалам дела соответствующие помещения были переданы  в аренду обществу на основании договора от 18.02.2005 № 2305-А, а также договора перенайма от 18.06.2008 № 372, заключенного на основании договора   от 16.05.2007 № 3179-А, в отношении помещения ранее предоставленного по договору от 18.02.2005 №2304-А, то есть все отношения по владению помещением сложились до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, устанавливающей требование о проведении торгов при передаче муниципального имущества по договорам аренды и до вступления в силу соответствующего закона.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2).

В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2). Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации»  указал, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из фактических обстоятельств спора следует, что арендуемое имущество, первоначально полученное по договору аренды от 18.02.2005 № 2305-А беспрерывно находилось в пользовании общества. После истечения сроков действия соответствующего