Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу n А33-23416/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

- оценщику Лукину Александру Александровичу – генеральному директору ООО «Траст-Аудит».

Перед экспертом были поставлены вопросы:

- соответствует отчет № Н-31/14 от 15.08.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 666,9 кв.м. (1 этаж, цоколь), расположенный по адресу г. Норильск, ул. Дудинская, 11, пом. 65, подготовленный оценщиком - ЗАО «Сибирская консалтинговая компания» по состоянию на дату оценки 25.03.2014 Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки?

- в случае, если отчет ЗАО «Сибирская консалтинговая компания» №Н-31/14 от 15.08.2014 не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности». Федеральным стандартам оценки, какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Норильск Красноярского края, район Талнах, ул. Дудинская, д.11, помещение 65, общей площадью 666,90 кв.м. (1 этаж, цоколь), по состоянию на 25.03.2014?

В заключении эксперта ООО «Траст-Аудит» № 15-2015, в отчете № 45-2015 « Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 65 общей площадью 666,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д.11», содержатся следующие выводы:

По вопросу 1:

- не указано местонахождение оценщика;

- в качестве правоустанавливающего документа оценщик указывает правоподтверждающий документ, устанавливающие документы отсутствуют;

- не указаны в задании допущения, установленные заказчиком. Приведенный раздел является допущениями оценщика (например, мы не предоставляем гарантии, все иллюстрированные материалы использованы в настоящем отчете). Отсутствует соответствующий раздел;

- методические основы оценки по затратному подходу содержат несоответствующую ФСО № 2 терминологию. В описании сравнительного подхода не приведены основные ценообразующие факторы, отсутствует сама методика корректировок;

- анализ рынка носит описательный характер, не содержит сведения, предусмотренные ФСО № 3;

- отказ от доходного подхода необоснован. Показатели доходности должны приниматься не по объекту, а по данным рынка. Результат, полученный при применении доходного подхода, необоснован. Нарушены требования ФСО № 3;

-- в приложении не приведены данные технического паспорта объекта оценки, поэтому сведения, указанные в описании объекта оценки, не имеют документального подтверждения.

Содержание недостатков исследуемого экспертом отчета подробно приведены в заключении эксперта.

Выявленные несоответствия указанного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки оказали влияние на рыночную стоимость объекта.

По вопросу 1 экспертом сделан вывод о том, что отчет ЗАО «Сибирская консалтинговая компания» от 15.08.2014 № Н-31/14 не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).

По вопросу 2 экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Норильск Красноярского края, район Талнах, ул. Дудинская, д.11, помещение 65, общей площадью 666,90 кв.м. (1 этаж, цоколь), по состоянию на 25.03.2014, согласно прилагаемому отчету №45-2015, составляет 7 496 610 рублей без НДС.

С учетом указанного обстоятельства истец, определяя предмет иска в судебном заседании 08.04.2015, уточнил исковые требования, устанавливая выкупную цену арендуемого нежилого помещения, определенную экспертным путем оценщиком Лукиным А.А.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из отчета эксперта Лукина А.А. №45-2015 и заключения №15-2015, в исследовательской части экспертного заключения экспертом указано, что оценка с применением затратного подхода не производилась, поскольку в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 (п. 24), затратный рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых помещений.

Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно достоверности величины стоимости объекта и отсутствии в отчете анализа рынка нежилой недвижимости в г. Норильске, а также некорректном применении в качестве аналогов объектов, расположенных в г. Красноярске, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Как следует из заключения эксперта, экспертом использованы аналоги помещений в г. Красноярске. При этом, с учетом иного местонахождения аналогов в г. Красноярске экспертом правомерно и обоснованно применены соответствующие поправки на местоположение, о чем указано в отчете (стр. 51 заключения эксперта таблица 31). Кроме того, в исследовательской части экспертного заключения № 45-2015 от 16.03.2015 экспертом отражено, что оценка рыночной стоимости имущества сделана с применением сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на место расположении, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя. Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительною подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, наличие инженерных коммуникаций, приведены источники использованной информации.

Кроме того, в отчете (страницы 19-20 отчета) экспертом приведен подробный анализ рынка недвижимости в г. Норильске, проанализированы средние цены на рынке квартир г. Норильска, составляющие 15 774 рублей за 1 кв.м., проанализирован рынок недвижимости г. Норильска, по результатам которого экспертом сделан вывод о том, что рынок представлен ограниченно, в связи с чем не дает полного обзора состояния всего рынка недвижимости города на дату оценки. С учетом этого обстоятельства экспертом использованы данные по недвижимости в г. Красноярска с применением корректировок.

Таким образом, учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки (в том числе в части местоположения объекта) экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует требованиям пп. «б» п. 22 ФСО № 1.

В разделе «Согласование результатов оценки» указано значение весовых коэффициентов двух подходов – по 0,5 каждый подход, соответственно рыночная стоимость с применением сравнительного и доходного подходов определена в размере 7 496 610 руб. без НДС и 8 846 000 руб. с НДС 18%.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оценщик Лукин А.А. не осматривал оцениваемое нежилое помещение, судом не принимается, поскольку оценка объекта производится на ретроспективную дату – 25.03.2014, о чем указано в отчете №45-2015 (стр.3).

Заявитель в апелляционной жалобе указал, что Управление ведет реестр недвижимого имущества, согласно которому средняя стоимость 1 кв. м. реализованного им в Норильске муниципального имущества в 2014 году составляет 31 570 рублей, а данный реестр является надлежащим доказательством недостоверности отчета № 45-2015 ООО «Траст-Аудит».

Суд апелляционной инстанции установил, что указанная ответчиком средняя стоимость, определена ответчиком самостоятельно, рассчитана способом, не допустимым для определения рыночной стоимости конкретного объекта. Указанная величина  получена им путем сложения стоимости лишь выборочных объектов и делением полученной суммы на количество взятых в расчет объектов. При этом, в реестре ответчиком приведена стоимость только по избранным им сделкам о реализации  муниципального имущества самим ответчиком.

Ответчик не представил доказательств того, что в реестре приведен исчерпывающий перечень состоявшихся сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно законодательству об оценочной деятельности ФСО и экспертных методик определения рыночной стоимости имущества, во внимание должны приниматься именно аналоги объекта экспертизы, что подразумевает максимальную идентичность такого объекта-аналога объекту экспертизы. Именно поэтому при проведении оценочных экспертиз, методиками по их проведению в отношении объектов-аналогов предусмотрено обязательное применение корректировок, а именно: на место расположения, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя.

С учетом изложенного, реестр ответчика не может свидетельствовать о величине рыночной стоимости именно спорного объекта, и не является надлежащим доказательством недостоверности отчета № 45-2015 ООО «Траст-Аудит».

Довод заявителя о том, что экспертиза должна быть поручена эксперту, являющемуся членом той же саморегулируемой организации, членом которой является эксперт ЗАО «Сибирская консалтинговая компания», отклоняется.

Действительно, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По смыслу указанных норм предусмотренная Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Как следует из материалов дела, эксперт Лукин А.А. обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования. Лукин А.А. является кандидатом экономических наук, доцентом, имеющим высшее образование по специальности «Экономика и организация энергетики» и диплом о профессиональной переподготовке в 2001 году по программе «Оценка предприятия (бизнеса)», а также является членом некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков СМАО» и имеет стаж работы в области специальных знаний 34 года.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы.

Заключение эксперта Лукина А.А. составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки