Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу n А33-23416/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

купли-продажи, рыночная стоимость объекта составляет 22 568 000 рублей без НДС. Цена равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец, не согласившись в предложенной ответчиком стоимостью спорного нежилого помещения, обратился к услугам независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица» (далее – ООО «Агентство оценки «Северная столица») Чудновец А.Ю. для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Согласно отчету оценщика ООО «Агентство оценки «Северная столица» Чудновец А.Ю. № ДП 13-2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, по состоянию на 25.03.2014 рыночная стоимость помещения составляет 9 576 271 рубль без НДС (стр.2, 57).

Подписав договор купли-продажи указанного нежилого помещения с протоколом разногласий от 20.10.2014, но, не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены в размере 22 568 000 рублей, истец направил ответчику с письмом исх. № 20-10/2014 от 20.10.2014 (вх. номер ответчика 150/6794 от 21.10.2014) отчет № ДП 13-2014 от 20.10.2014 об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, выполненный по заказу истца экспертом-оценщиком ООО «Агентство оценки «Северная столица» Чудновец А.Ю., и протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором изложил свою редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи, согласно которой стоимость выкупаемого муниципального нежилого имущества составляет 9 576 271 рубль без НДС.

В письме от 30.10.2014 № 150-5512/153 ответчик сообщил истцу, что стоимость спорного выкупаемого имущества подлежит установлению на основании отчета об оценке № Н-31/14 от 15.08.2014, выполненного ЗАО «Сибирская Консалтинговая компания». В случае несогласия истца в части достоверности величины рыночной стоимости объекта указанный спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

В связи с необходимостью установления соответствия отчета об оценке № Н-31/14 от 15.08.2014, выполненного ЗАО «Сибирская Консалтинговая компания» Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки на дату оферты – 25.03.2014 и установления рыночной стоимости недвижимого имущества, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 16.02.2015, ее проведение поручено эксперту - оценщику «Траст-Аудит» (далее – ООО «Траст-Аудит») Лукину Александру Александровичу.

Согласно заключению эксперта Лукина Александра Александровича № 15-2015 и отчету от 16.03.2015 № 45-2015, отчет об оценке № Н-31/14 от 15.08.2014, подготовленный ЗАО «Сибирская Консалтинговая компания», не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (стр. 3 заключения эксперта Лукина Александра Александровича №15-2015), рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, на 25.03.2014 составляет 7 496 610 рублей без НДС (стр. 5 заключения эксперта Лукина Александра Александровича №15-2015, стр.2, 54 отчета от 16.03.2015 №45-2015).

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, ООО «АВТОДОМ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 159-ФЗ).

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Материалы дела свидетельствуют о том, что нежилое помещение общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды ООО «АВТОДОМ» по договору аренды недвижимого имущества от 20.12.2007 № 4235-А в редакции соглашений к нему от 21.04.2008, от 16.09.2008, от 30.01.2012, от 28.09.2012, от 23.10.2012, от 24.01.2014, от 28.01.2014.

С учетом положений подпункта 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 № 7/4-125, Управление имущества администрации является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 № 149-ФЗ, от 02.07.2013 № 144-ФЗ)

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (статья 3 данного Федерального закона).

Ответчик не оспаривал, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленное предельное значение.

При этом, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из представленных материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета от 15.08.2014 № Н-31/14 об оценке, выполненного ЗАО «Сибирская Консалтинговая компания» по заявке ответчика. Рыночная цена в сумме 22 568 000 рублей определена оценщиком в отчете на дату оферты (получения Управлением имущества заявления истца о выкупе имущества) – 25.03.2014.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорному пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец просит установить выкупную цену имущества в размере 7 496 610 рублей, без учета НДС, по состоянию на 25.03.2014, согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела экспертом - оценщиком ООО «Траст-Аудит» Лукиным А.А.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 25.03.2014, рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана истцом и ответчиком также на 25.03.2014 (отчет ЗАО «Сибирская Консалтинговая компания» № Н-31/14 от 15.08.2014 и отчет ООО «Агентство оценки «Северная столица» № ДП 13-2014 от 20.10.2014).

Между тем, учитывая, что истцом представлен отчет иного оценщика с рыночной ценой по состоянию на 25.03.2014 в размере 9 576 271 рубль без НДС, существенно отличающийся от указанного Управлением в проекте договора купли-продажи, для решения вопроса о соответствии отчета ЗАО «Сибирская Консалтинговая компания» от 15.08.2014 № Н-31/14, Федеральному закону Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции по ходатайству истца, назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения по состоянию на 25.03.2014. Проведение экспертизы поручено эксперту