Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 по делу n А74-2863/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

Таким образом, поскольку дополнительные документы датированы позднее обжалуемого судебного акта, не были предметом судебного разбирательства, и оценка им не дана судом первой инстанции, следовательно, указанные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела.

Вопрос о рассмотрении ходатайства истца от 09.09.2015 о поручении проведения повторной экспертизы экспертам открытого акционерного общества «Промстрой НИИпроект», общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица» арбитражным апелляционным судом оставлен без рассмотрения в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

ООО «Малтат-КиноБизнес» (арендатор) на основании заключённого с Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 03.07.2006 №104 (в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2005, от 08.09.2006, от 10.10.2006, от 15.04.2010) арендует объект муниципальной собственности - нежилое здание площадью 2486 кв.м. и использует для эксплуатации здания земельный участок, на котором оно расположено, общей площадью 3503 кв.м. Срок действия договора согласован в пункте 1.4 - с 03.07.2006 по 01.07.2015.

Актом от 10.10.2006 сторонами зафиксирована передача здания и земельного участка (т.1 л.д. 17-26).

Истец в порядке реализации права на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 19.07.2013 обратился к собственнику имущества с заявлением о выкупе арендуемого здания и земельного участка (т.1 л.д. 29,30).

Постановлением администрации г. Абакана от 28.03.2014 №559 (т.1 л.д. 41-42) принято решение о приватизации вышеуказанных объектов по цене 113 327 000 рублей, в т.ч. здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 15 220 000 рублей согласно отчёту об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ», с рассрочкой оплаты на 5 лет (т.1 л.д. 55-187).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил обществу с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом от 31.03.2014 №640 (т.1 л.д.31-37, 40).

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи от 01.04.2014 продавец продаёт, а покупатель покупает здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м., нежилое помещение общей площадью 80,2 кв.м и земельный участок общей площадью 1945 кв.м., расположенные в г. Абакане Республики Хакасия, ул. Шевченко, 74.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, составляет 113327000 рублей, в т.ч. здание – 98107000 рублей, земельный участок – 15 220 000 рублей. Стоимость определена на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» №А26-14.

В пункте 2.3.2 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 113327000 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путём перечисления денежных средств в течение 5 лет согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» для определения рыночной стоимости неотделимых улучшений спорного здания.

В соответствии с отчётом от 27.03.2014 №239-01/03 рыночная стоимость неотделимых улучшений определена в сумме 22698077 рублей, в т.ч. НДС 3 462 419 рублей (т.4 л.д. 17-43).

Не согласившись с условиями приватизации объектов, истец направил ответчику с письмом от 25.04.2014 №01-05/68 протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с отметкой о протоколе разногласий (т.1 л.д.38, 39, 44).

Согласно редакции покупателя стоимость выкупаемого имущества составляет 111005967 рублей 70 копеек (в т.ч. здание – 98107000 рублей, земельный участок – 12898697 рублей 70 копеек (из стоимости 15220000 рублей, указанной ответчиком в договоре, вычтен НДС); стоимость неотделимых улучшений составляет 19235658 рублей (определена на основании отчёта ООО «АПОС» от 27.03.2014 №239-01/03 без НДС).

Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате в размере 91 770 309 рублей 70 копеек, уплачивается в рассрочку (далее по тексту договора).

Письмом от 22.05.2014 №1004 ответчик отклонил разногласия, настаивая на своей редакции договора (т. 3 л.д.105).

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объектов муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Ответчиком признано право истца на выкуп муниципального имущества в указанном порядке и направлен проект договора купли-продажи.

Поскольку документы, опровергающие право истца на выкуп имущества, в деле отсутствуют, между сторонами нет спора по данному вопросу, суд исходит из того, что истец обладает правом выкупа имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.2 и 2.3.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 по делу №А57-9149/2010 и от 25.12.2012 №9785/12 по делу №А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из неё подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 №3139/12).

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 19.07.2013, рыночная цена выкупаемого имущества определена в проекте договора на 19.07.2013.

По ходатайству истца, к которому присоединился и ответчик в части необходимости строительной экспертизы, судом определениями от 25.09.2014 и от 17.02.2015 назначена комплексная экспертиза по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено: строительно-техническая часть экспертизы здания - эксперту открытого акционерного общества «Научно-технический прогресс» Кухаренко Алле Сергеевне; оценочной экспертизы - эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- от 20.04.2015 №227 ОАО «Научно-технический прогресс» (эксперт А.С. Кухаренко) общая стоимость затрат по созданию неотделимых улучшений в 2008-2011 годах составила 23 468 267 рублей 59 копеек (в т.ч. НДС 3 312 722 рубля 89 копеек), в ценах 3 квартала 2013 года – 40 754 143 рубля 75 копеек (в т.ч. НДС 5 809 099 рублей 38 копеек;

- от 08.05.2015 №17-2015 ООО «Траст-Аудит» (эксперт А.А. Лукин) на 19.07.2013 рыночная стоимость нежилого здания составила 44 686 000 рублей (в т.ч. НДС 18%), рыночная стоимость земельного участка составила 6 753 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 25 321 000 рублей (в т.ч. НДС).

Ответчик не согласился с выводами экспертизы и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, оспаривая достоверность экспертных исследований и выводов в части объёмов и состава работ, включённых в стоимость неотделимых улучшений, применённых экспертом расценок и нормативов, использованных экспертом Лукиным А.А. методов оценки, нарушения им федеральных стандартов оценки (пунктов 19, 22 ФСО №1, пунктов 4, 5, 10 ФСО №3, пунктов 11, 25 и раздела 6 ФСО №7) при подготовке экспертного заключения.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отметил, что для получения в качестве доказательства по делу компетентного мнения специалистов по ходатайству сторон назначалась судебная экспертиза. При этом возражения представителей ответчика и третьего лица на заключение экспертов не могут конкурировать с выводами экспертов.

Судом не выявлены пороки экспертного заключения, вызывающие сомнение в его достоверности.

Надлежаще оформленные заключения представлены в дело, содержат исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, не содержат неясностей, являются полными, не вызывают сомнений в обоснованности, не содержат противоречий, требующих повторной экспертизы в соответствии со статьёй 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие участника дела с мнением экспертов не является основанием для назначения повторной экспертизы, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство ответчика и третьего лица о её назначении.

При оценке экспертного заключения А.А. Лукина суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии противоречия только в части указания экспертом рыночной стоимости здания досугового центра 44686000 рублей с учётом налога на добавленную стоимость (НДС), в то время как из исследовательской части заключения следует, что данная стоимость является рыночной стоимостью без НДС, поскольку не подтверждено включение НДС в цену предложения по аналогам, использованным экспертом при оценке здания доходным методом (таблицы, 18, 21 и приложения к заключению с публикациями), выведенные по таблицам средние значения стоимости 1 кв.м. для расчёта коэффициента вариации указаны без НДС (стр.52 заключения), что свидетельствует также в пользу вывода о том, что экспертом значения рыночной стоимости с НДС указаны предположительно с определённой степенью допуска, но без соответствующего документального подтверждения, исходя из статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Но, в данном случае значение рыночной стоимости получено в рамках судебной экспертизы и не является рекомендацией оценщика для целей совершения сделки, поскольку разногласия по договору разрешаются судом с учётом совокупности доказательств по делу, поэтому наличие налога в рыночной стоимости объектов не предполагается.

В данном случае выявленное судом противоречие не влечёт недостоверность заключения, поскольку содержание заключения позволяет определить, что итоговая рыночная стоимость здания не включает НДС.

Часть экспертного заключения, посвящённая рыночной цене неотделимых улучшений, наоборот содержит ценовые выкладки с НДС, в том числе НДС включён в итоговую стоимость неотделимых улучшений, хотя в составе неотделимых улучшений налог не возмещается.

С учётом данных выводов суда рыночная стоимость выкупаемых объектов