Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 по делу n А33-21585/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

которой было подготовлено заключение эксперта от 05.05.2015 № 30-2015, согласно которому установлено, что отчет от 30.06.2014 № 014/14-Р об оценке рыночной стоимости помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 463,90 кв.м., адрес объекта (местонахождение): Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 5, пом.110, выполненный оценщиком ООО «Норильское автоэкспертное бюро», выполнен с нарушением законодательства об оценке, допускает неоднозначное толкование, содержит ошибки. В целом отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки».

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1  статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ                 "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации"                             (далее – Закон № 209-ФЗ), основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 Закона № 209-ФЗ определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия, определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Закона № 135-ФЗ четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном названным Законом.

Согласно статье 4 Закона № 135-ФЗ определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона;

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера;

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;

- в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.

Положения статьи 4 Закона № 159-ФЗ прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Из материалов дела следует, что истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Следовательно, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи рыночная стоимость объекта составляет 85 557 500 рублей.

Как следует из представленного в дело отчета от 30.06.2014 № 014/14-Р, выполненного ООО «Норильское автоэкспертное бюро» на основании муниципального контракта № 0319300016014000010 от 04.06.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 86, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, проспект Ленинский, д. 5, помещение 110, обшей площадью -1463,90 кв.м., рыночная стоимость помещения по состоянию на 12.07.2013 составляет 85 357 500 рублей. Данная сумма определена оценщиком в качестве рыночной стоимости объектов по состоянию на 12.07.2013.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что  поскольку оценка носит обязательный характер, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

Указанный довод подлежит отклонению, поскольку после принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Законом № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

         Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом в рамках данного дела оспаривается факт достоверности рыночной стоимости, определенной оценщиком  ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в  отчете от 30.06.2014 № 014/14-Р.

При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет № 24-2015 (заключение эксперта № от 16.02.2015 № 9-2015), экспертом установлена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, проспект Ленинский, д. 5, помещение 110, обшей площадью -1463,90 кв.м. по состоянию на 12.07.2013 в размере 34 214 000 рублей, с учетом НДС 18 %.

Кроме того, назначена дополнительная экспертиза, в рамках которой, было подготовлено заключение эксперта от 05.05.2015 № 30-2015, согласно которому установлено, что отчет от 30.06.2014 № 014/14-Р об оценке рыночной стоимости помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 463,90 кв.м., адрес объекта (местонахождение): Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 5, пом.110, выполненный оценщиком ООО «Норильское автоэкспертное бюро», выполнен с нарушением законодательства об оценке, допускает неоднозначное толкование, содержит ошибки. В целом отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки».

Повторно оценив представленный в материалы дела отчет от 30.06.2014 № 014/14-Р об оценке рыночной стоимости помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 463,90 кв.м., адрес объекта (местонахождение): Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 5, пом.110, выполненный оценщиком ООО «Норильское автоэкспертное бюро»,  суд апелляционной  инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  последний выполнен с нарушением законодательства об оценке, допускает неоднозначное