Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А33-24297/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

подготовлен отчет № 144-2014, экспертом установлена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 05.11.2013:

- нежилое здание площадью 2891,1 кв.м., по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 173 Б – 61 574 500 руб., в том числе НДС 18%, 52 181 780 руб. без НДС 18%;

- земельный участок площадью 4671 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700193:0394 – 26 349 000 руб. без НДС 18%.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 15.10.2014 по делу   № А33-8791/2014 исковые требования частично удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Зеленая зона» (покупатель) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации (продавец) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания общей площадью 2 891,10 кв.м, условный номер 24:50:07191:00:8922, расположенного по адресу: г. Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий» дом 173 «Б», пункты 2.1., 2.3., 3.2.7., 5.1 изложены в следующей редакции:

«п.2.1. Стоимость нежилого здания составляет 52 181 780 (пятьдесят два миллиона сто восемьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят) рублей.

Стоимость земельного участка общей площадью 4 671 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700193:0394, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 19.02.2014 №01-017 составляет 18 254 000 (восемнадцать миллионов двести пятьдесят четыре тысячи) рублей».

«п.2.3 Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 52 181 780 (пятьдесят два миллиона сто восемьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 869 696 (восемьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение №2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 18 254 000 (восемнадцать миллионов двести пятьдесят четыре тысячи) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 304 233 (триста четыре тысячи двести тридцать три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

«п.3.2.7. На период нахождения Объектов в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность Объектов, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объектов;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объектов;

- Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам;

В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% стоимость Объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора».

«п.5.1. За нарушение сроков внесения денежных средств, Покупатель выплачивает Продавцу пени, с момента нарушения даты оплаты, установленной графиком рассроченных платежей (Приложение 2,3) по день поступления денежных средств на единый счет бюджета города включено, в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в п.2.2. настоящего договора».

Во включении в договор купли-продажи п.5.5. в редакции общества с ограниченной ответственностью «Зеленая зона» отказано.

Между ООО «Зеленая зона» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) в соответствии с распоряжением администрации г. Красноярска от 11.03.2014 № 1082-недв                         «О приватизации нежилого помещения по пр. имени газеты «Красноярский рабочий»,        д. 173 «Б», решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.10.2014 по делу № А33-8791/2014, подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 05.11.2014 № 811-пр, согласно пункту 1.1. которого, продавец продает, а покупатель покупает:

- нежилое здание общей площадью 2 891 кв. м, условный номер 24:50:07193:00:8922, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр-т. им. газеты Красноярский рабочий,               д. 173 «Б»,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием, общей площадью 4 671 кв.м, кадастровый номер 24:50:0700193:0394, расположенный по адресу: г. Красноярск, пр-т. имени газеты Красноярский рабочий, д. 173 «Б» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 22.05.2009 № 24ЗУ/09=155246, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (приложение 1).

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права                   от 28.11.2014 № 24 ЕЛ 474522, № 24 ЕЛ 474521 указанные объекты зарегистрированы за ООО «Зеленая зона» на праве собственности.

Ссылаясь на то, что у истца вследствие действий ответчиков возникли убытки в виде уплаченной арендной платы по договору аренды от 24.11.1999 № ВС-5021 за период с 10.02.2014 года по октябрь 2014 года в сумме 7 533 320 рублей 25 копеек, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковыми требованиями о взыскании убытков солидарно с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации, ООО Торгово-промышленная компания «Старатель».

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 19.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», пришел к выводу о необоснованности заявленных требований и отсутствии оснований для взыскания убытков в заявленном размере.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности и подлежат взысканию при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействий) причинителя вреда, причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и возникшими убытками, наличие и размер понесенных убытков. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 24.6, 24.7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Истец обосновал свои требования тем, что в результате определения ответчиками недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, он был лишен возможности приобрести этот объект недвижимости, поэтому был вынужден оплачивать арендные платежи за это нежилое помещение в течение всего времени до принятия решения  по делу № А33-8791/2014 в Арбитражном суде Красноярского края. Кроме того, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска неправомерно включил в договор купли-продажи другие условия, урегулированные решением по делу № А33-8791/2014, и нарушил срок направления проекта договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 2 указанной статьи договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, истец, не согласившись с рядом условий договора купли-продажи, а именно с пунктами 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1, 5.5 обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого им объекта недвижимости.

Из указанных пунктов, по которым у истца возникли разногласия, один касался цены объекта продажи - пункт 2.1 договора.

При этом в качестве достоверной рыночной стоимости истцом в исковом заявлении по делу № А33-8791/2014 указана стоимость нежилого здания в размере                      42 050 424 рублей, именно данную стоимость истец просил включить в пункт 2.1 договора.

В ходе рассмотрения дела № А33-8791/2014 проведена экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта (нежилое здание) определена в размере               52 181 780 рублей, и условие договора купли-продажи принято в редакции установленной судом, исходя из рыночной стоимости объекта равной 52 181 780 рублей, с учетом уточнения исковых требований.

Следует отметить, что рыночная цена объекта, предложенная изначально истцом также оказалась недостоверной, значительно ниже реальной рыночной стоимости объекта, определенной в рамках рассмотрения дела № А33-8791/2014.

В рамках указанного арбитражного дела были урегулированы разногласия и по другим заявленным истцом условиям, а именно по пунктам 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1 договора. В удовлетворении требования истца о включении в договор пункта 5.5 в редакции истца отказано. С учетом результата рассмотрения дела № А33-8791/2014 каждая из сторон спора является правой и неправой одновременно. Таким образом, оплата арендных платежей за период рассмотрения судом разногласий, возникших при заключении сделки, не может расцениваться как ущерб, причиненный действиями департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а довод истца относительно нарушения его прав и законных интересов неправомерным включением департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о включении в проект договора условий, противоречащих законодательству, подлежит отклонению.

Несвоевременное заключение договора купли-продажи было обусловлено не только наличием разногласий по цене объекта продажи, а также по другим условиям договора, с которыми истец был не согласен, и, которые впоследствии были урегулированы судом по заявлению истца в рамках дела № А33-8791/2014. Возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Зеленая зона» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разногласия относительно условий договора купли-продажи затрагивают интересы непосредственно сторон указанного договора, ООО ТПК «Старатель» стороной договора не является, следовательно, ответственность в виде возникших у истца убытков, нести не может.  Разногласия по пунктам 2.3, 3.2.7, 5.1, 55 не связаны с действиями ООО ТПК «Старатель», как и нет вины указанного ответчика в нарушении департаментом срока направления проекта договора.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что причинно-следственная связь между наличием преддоговорного спора и действиями                     ООО ТПК «Старатель» по представлению отчета № 01-017, отсутствует.

Апелляционный суд полагает верными выводы суда первой инстанции