Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А33-1491/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Желдорипотека» заключены договоры участия в долевом строительстве от 22.04.2014 № 58/МС (с Гапченко А.И.), от 24.06.2014№ 61/ОЧ (с Дуко П.В), от 24.12.2013 № 43/МС (с Михеевой Г.С.); тексты перечисленных договоров являются идентичными.

При анализе текстов указанных договоров, административным органом установлено, что его условия (пункты 3.6, 4.2.3, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.4, 6.2) противоречат действующему законодательству и ущемляют права потребителей.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом административного органа о том, что указанные пункты договоров участия в долевом строительстве противоречат требованиям действующего законодательства, в связи с чем ущемляет права потребителя, по следующим основаниям.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади лоджии, по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры, указанной в пункте 1.2. настоящего договора и в приложении № 1 к настоящему договору, Участник производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо застройщик возвращает часть денежных средств, полученных от участника по настоящему договору. Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в пункте 3.1 настоящего договора. Дополнительная оплата производится Участником в течение десяти рабочих дней с момента уведомления его застройщиком о необходимости произвести оплату.

Административный орган считает, что условие указанного пункта в части предусматривающей, что участник обязан произвести дополнительную оплату в течение 10 рабочих дней с момента уведомления застройщиком о необходимости произвести доплату, по сути, предусматривает право застройщика на одностороннее изменение цены договора.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно частям 1 и 2 статьи 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из анализа указанных норм права следует, что законодатель допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены только в том случае, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены.

Вместе с тем, из пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве прямо следует, что участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства (за дополнительные квадратные метры) в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика. Таким образом, момент наступления обязанности участника по оплате дополнительных денежных средств не связан с наличием соответствующего соглашения с участником долевого строительства и заключением дополнительного соглашения об изменении цены договора.

При таких фактических обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что пункта 3.6 договора противоречит вышеуказанным нормам права, в связи с чем ущемляет права потребителя.

Доводы заявителя об обратном, не принимаются судом апелляционной инстанции, как основанные на неверном толковании вышеуказанным норм права и буквального толкования пункта в спорной части.

Доводы заявителя о том, что спорный пункт не нарушает права потребителя, поскольку предусматривает также право потребителя на возврат излишне уплаченных денежных средств, также не принимается судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения, поскольку в нарушение обществу вменяется не весь пункт 3.6 договора, а только в части, предусматривающей, что участник обязан произвести дополнительную оплату в течение 10 рабочих дней с момента уведомления застройщиком о необходимости произвести доплату.

Согласно пункту 4.2.3 договора участия в долевом строительстве Участник обязуется в течение 30 дней с момента приемки квартиры по акту приема-передачи совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на квартиру и ипотеки в силу закона либо в тот же срок предоставить застройщику все необходимые полномочия для осуществления регистрационных действий по квартире, выдав соответствующую доверенность.

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора Участник обязуется до обращения за государственной регистрацией права собственности на квартиру и государственной регистрацией ипотеки в силу закона подписать оформленную кредитором закладную и передать её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для выдачи первоначальному залогодержателю, которым согласно кредитному договору является кредитор.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 12 указанного Федерального закона определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского Кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником. В связи с чем дальнейшие отношения участника с третьими лицами не могут регулироваться положениями прекращенного договора.

Указанные пункты договоров возлагают на участника ничем не обусловленные дополнительные обязательства, что ухудшает положение потребителя, делающее его менее благоприятным по сравнению с предусмотренным законодательством, что в свою очередь прямо запрещено статьей 16 Закона о защите прав потребителей.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что стороны свободны в заключении договора, в том числе могут заключить договор не предусмотренный действующим законодательством. Однако, в данном случае указанное не имеет правового значения, поскольку сторонами заключен договор, предусмотренный действующим Гражданским кодексом Российской Федерации, при этом, особенности заключения такого договора определены законом – Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе договор участия в долевом строительстве относится к договорам присоединения (пункт 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого определяются застройщиком в стандартных формах. В результате граждане – участники строительства, как сторона договора, лишены возможности влиять на его содержание, что является ограничением свободы договора и как таковое требует соблюдения принципа соразмерности, в силу которой гражданин, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора и для другой стороны, то есть для застройщиков.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Таким образом, договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены и иные условия, однако они не должны быть явно обременительными для присоединяющейся стороны, тем более для более слабой стороны в договорных отношениях, какой является потребитель, не участвующий в согласовании условий указанного договора; подобные формулировки должны учитывать специальные императивные нормы гражданского законодательства, а также нормы института договора присоединения.

Наличие существенных нарушений отдельными участниками долевого строительства и злоупотребление ими своими правами, выражающееся в затягивании процедуры регистрации права собственности на объекты долевого строительства; неправомерные действия отдельных участников долевого строительства, злоупотребляющих своим правом и затягивающих процедуру принятия объектов долевого строительства, а также то обстоятельство, что общество выступает поручителем участников долевого строительства перед кредитной организацией (в рамках заключенных кредитных договоров), не может являться основанием включения в договор условий, ущемляющих права потребителей. В связи с чем, соответствующие доводы общества подлежат отклонению как необоснованные.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что пункты 4.2.3 и 4.2.5 возлагают на участника долевого строительства дополнительные обязанности, которые не связаны ни с предметом, ни с содержанием договора, в связи с чем ущемляют права потребителя.

В соответствии с пунктом 4.2.6 вышеуказанных договоров участник обязуется нести бремя содержания и риски случайной гибели или порчи квартиры, а также общего имущества в объекте с момента получения квартиры по акту приема-передачи независимо от наличия или отсутствия у него зарегистрированного права собственности на квартиру. С этого же момента участник обязуется осуществлять платежи организациям, предоставляющим объекту коммунальные и эксплуатационные услуги (в силу их фактического потребления).

Если непринятие (уклонение от принятия) участником квартиры в срок, установленный пунктом 4.2.2 договора, повлекло за собой просрочку в передаче квартиры, бремя содержания и риски случайной гибели квартиры, а также общего имущества в объекте признаются перешедшими к участнику в момент, когда передача квартиры должна была состояться.

Таким образом, пунктом 4.2.6 договоров предусмотрено бремя содержания и риски случайной гибели квартиры, а также общего имущества в объекте с момента, когда передача квартиры должна была состояться.

Вместе с тем действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ включение в договоры участия в долевом строительстве вышеприведенных условий не предусмотрено.

В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

По части 1 статьи 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при его отказе от принятия объекта застройщик