Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А33-24204/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что общество в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности.

Распоряжением управления от 07.11.2014 №150/А-135 обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 22.02.2008 №4317-А заключен с нарушениями требований Закона о защите конкуренции, вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, а также в связи с проведенной обществом реконструкции здания с надстройкой третьего этажа, в натуре помещение не выделено, и  неисполнением обязанности по инвентаризации и постановке на кадастровый учет арендуемой части здания, и, как следствие, отсутствием внесения изменений об увеличении площади в договор аренды.

Вместе с тем, из планов помещения, являющихся приложениями к договорам аренды от 15.05.2003 №ДА03-53, от 15.12.2004 №04-131, от 01.07.2005 №/ТС-39, от 22.02.2008 №4317-А следует, что неучтенные площади антресолей, расположенных на дополнительных уровнях в межэтажном пространстве входили в площадь арендуемого объекта на протяжении всего периода аренды, а не возникли в результате перепланировки.

Кроме того, границы арендуемой площади в договоре аренды от 22.02.2008 №4317 указаны управлением неправильно, в размере общей площади всего здания (6095,3 кв.м), а не помещения, фактически арендуемого обществом.

На планах Норильского БТИ от 22.09.2010 фактически арендуемая обществом площадь обозначена как помещение №1 площадью 2155,8 кв.м и помещение №6 площадью 856,2 кв.м. Общая площадь данных помещений составляет 3012 кв.м.

По данным нового кадастрового паспорта от 05.02.2013, составленного Норильским отделом филиала ФГУБ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю» фактическая площадь арендуемого помещения составляет 3026,2 кв.м.

Согласно справке Норильского отделения филиала по Красноярскому краю федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 20.04.2015 №2427/2129 по данным инвентаризации от 20.03.2012 нежилое помещение №1 по адресу: Красноясркий край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, 16, стр. 3 имеет общую площадь 3026,2 кв.м, этажность - 3 этажа; фактический контур здания не изменился, этажность не изменена; в договоре аренды от 22.02.2008 №4317-А общая площадь объекта – 2641,48 кв.м указана не по данным БТИ, а контур помещений в приложении к договору не соответствует общей площади объекта, указанного в договоре.

Общество объясняет разницу в новом кадастровом паспорте в 13,3 кв.м погрешностью, допущенной при перемере и  пересчете площадей здания площадей здания, поскольку никаких изменений площадей не происходило.

В материалы дела не представлены документальные доказательства, подтверждающие проведение заявителем перепланировок, перестроек, изменения границ и этажности арендуемой площади.

Общество арендуемое по договору аренды от 22.02.2008 №4317-А                      помещение 1 площадью 3026,2 кв.м   поставлено на кадастровый учет, распоряжением администрации г. Норильска от 14.09.2012 №4678 указанному помещению присвоен новый постоянный адрес.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.02.2014                     24 ЕЛ 115858 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Норильск на нежилое помещение, общей площадью 3026,2 кв.м по адресу: город Норильск, ул. Талнахская, д.16, строение 3, помещение 1.

Таким образом, материалами дела подтверждается и признается управлением, что фактическая площадь арендованного обществом помещения с момента заключения договора от 15.12.2004 №ДА04-131 по настоящее время составляла 3026,2 кв.м, а возникшее расхождение связано с допущенной ответчиком технической ошибкой.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что  указание одним из оснований отказа обществу в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения проведение обществом реконструкцией здания с надстройкой третьего этажа, и  неисполнение обязанности по инвентаризации и постановке на кадастровый учет арендуемой части здания, и, как следствие, отсутствием внесения изменений об увеличении площади в договор аренды, является необоснованным и незаконным.

Другим основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приватизацию спорного нежилого помещения муниципальной собственности, явилось заключение договора аренды с нарушением требований Закона о защите конкуренции без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, поэтому помещение по состоянию на 01.07.2013 не находится во временном владении и (или) пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права приватизации исходил из того, что договоры аренды заключены без проведения торгов, без получения согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной (помощи) преференции и являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает, что указанный вывод суда не основан на правильном применении норм материального права.

Правовой статус и полномочия органов местного самоуправления определены Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. При этом органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, органы местного самоуправления осуществляют полномочия по реализации вопросов местного значения в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими в Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

Законом, ограничивающим полномочия собственника по распоряжению муниципальным имуществом, является Закон о защите конкуренции, в главе 3 которого установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты, действия (бездействие), соглашения, согласованные действия органов местного самоуправления.

Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В соответствии со статьей 20 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 22.02.2008 №4317-А) государственная или муниципальная помощь может предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме.

Частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, введенной в действие с 02.07.2008, предусмотрено, что заключение договоров аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, приведенных в указанной части.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что заявитель беспрерывно с момента заключения договора от 15.12.2004 №ДА04-131 до настоящего времени пользуется на праве аренды помещением, в отношении которого он обратился в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию. Аренда данного помещения начала осуществляться обществом до введения в действие Закона о защите конкуренции.

Действующий договор аренды от 22.02.2008 №4317-А заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2).

В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2). Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах