Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу n А33-14905/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, основанием для возникновения обязательства из неосновательного обогащения является сам факт обогащения лица за счет иного лица без легитимирующего это юридического факта.

Как следует из искового заявления, истец полагает, что в период с 05.04.2014 по 31.10.2014 ответчик в отсутствие договора аренды занимал подвальное помещение № 50, площадью 212,6 кв. м, входящее в состав общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 143.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующие в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела ООО УК «Жилкомресурс» является управляющей организацией.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с заключением ООО «СудСтройЭкспертиза» № СТЭ-22/09-14 помещение № 50 является частью технического подвала многоквартирного дома, так как в указанном помещении имеются коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме; техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования нежилого помещения № 50 невозможно (т.2 л.д. 9).

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Судом первой инстанции установлено, что на дату приватизации первой квартиры в указанном доме подвальное помещение не было учтено или сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Помещение из реестра муниципальной собственности исключено, согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним запрашиваемых сведений от 13.12.2013 № 01/388/2013-265 права на помещение не зарегистрированы.

Назначение подвального помещения для обслуживания более одного помещения в данном доме подтверждается представленным истцом заключением по результатам технического обследования помещений.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам принадлежит право распоряжаться этим помещением, в том числе путем сдачи его в аренду.

На основании положений раздела 8 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно пункту 1 статьи 246, пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Закон относит вопрос использования общего имущества собственников помещений в доме к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3.3.2. договора управления многоквартирным домом и решениями собственников помещений многоквартирного дома от 05.01.2014 и от 05.04.2014 подтверждается право истца, обладающего статусом управляющей компании, на взыскание спорной суммы.

Судом установлено, что наличие нежилого подвального помещения № 50 общей площадью 212,6 кв. м в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 143, подтверждено техническим паспортом на жилой дом и земельный участок, поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану помещения. Помещение ответчик занимает с 1999 года.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и, не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Из материалов дела следует, что подвальное помещение до 05.04.2014 № 50 сдавалось департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду ООО «Летник» на основании договора аренды нежилого помещения (здания, строения) от 24.09.1999 № 4980 и ордера от 11.11.1999 № 4479 для использования под фотосалон. С 05.04.2014 договор аренды департаментом расторгнут (согласно письму департамента от 17.01.2014 № 1118).

В соответствии с распоряжениями администрации города Красноярска от 24.12.2013 № 4907-недв «О передаче объектов недвижимости в хозяйственное ведение МП г. Красноярска «Дирекция спецжилфонда» и от 17.02.2014 № 656-недв «О внесении изменений в распоряжение администрации города Красноярска от 24.12.2013 № 4907-недв» в хозяйственное ведение муниципального предприятия «Дирекция специализированного жилищного фонда» передано по акту приема-передачи от 15.01.2014 № 7 (согласно приложению) 148 объектов недвижимости, в перечень объектов недвижимости включен объект № СТР03007 по ул. Ленина, 143, общей площадью 985,0 кв. м, без государственной регистрации права.

Дополнением от 26.03.2014 № 11 к договору от 24.09.1999 № 4980 по тексту договора аренды с 15.01.2014 арендодателем определено считать муниципальное предприятие «Дирекция специализированного жилищного фонда».

Помещение № 50, а также нежилые подвальные помещения №№ 48, 49, общей площадью 373,7 кв. м, входящие в состав нежилых помещений общей площадью 985,0 кв. м, из реестра муниципальной собственности исключены на основании технических заключений филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, так как являются помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (письмо департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 01.07.2014 № ж-7720).

Учитывая изложенное, доводы заявителя о том, что спорное помещение в 2013 году числилось в реестре муниципальной собственности, не могут повлиять на выводы суда апелляционной инстанции.

О том, что помещение № 50 является местом общего пользования жильцов пятиэтажного кирпичного здания, ООО «Летник» сообщалось департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 31.10.2014 № 41719.

Более того, письмом от 31.03.2014 ответчик просил истца заключить договор аренды на подвальное помещение по ул. Ленина, 143, используемое под фотосалон с 1999 года, арендодателем являлся департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, учитывая, что ответчик сам письмом от 31.03.2014 сообщил истцу о смене арендодателя, суд приходит к выводу, о том, что ответчик в спорный период знал, что занимаемое им нежилое помещение № 50, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 143, является общедомовым имуществом и принадлежит на праве общедолевой собственности всем собственникам данного дома.

При таких обстоятельствах, истец правомерно обратился с иском к арендатору. Довод апелляционной жалобы со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 о том, что ООО «Летник» являлся  добросовестным арендатором и не может являться ответчиком, является необоснованным.

Уведомлением от 18.11.2014, направленным 18.11.2014 и врученным ответчику 20.11.2014 (согласно официальному сайту Почты России), истец просил ответчика обеспечить явку 09.12.2014 в 10 час. 00 мин. по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 143 для передачи помещения № 50 (с ключами).

В телефонограмме субарендатора части нежилого помещения от 25.11.2014 № 50 Рыбникова П.Ю. сообщается об освобождении ООО «Летник» помещения 25.11.2014.

Согласно письменным пояснениям арендодателя (т.3,л.д.71) при подписании соглашения о расторжении договора нежилого помещения №4980 от 24.09.1999  передача ключей ответчиком фактически не произведена.

С учетом изложенного, доводы заявителя о том, что истец не доказал пользование