Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А33-8117/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

две ЛЭП 220 кВ, одна ЛЭП 500кВ; бытовая канализация, две трубы: 800 и 500 мм; многочисленные подземные кабели высокого напряжения 10кВ; подземные кабели связи. С учетом охранных зон инженерных коммуникаций и санитарно-защитной зоны до прилегающей застройки площадь, пригодная для строительства, составляет около 2 га (из общей площади участков 5,4 га). По данным существующих инженерно-геологических изысканий перепад рельефа в пределах земельных участков около 10 метров, оба участка относятся к «потенциально подтопляемым», видимая заболоченность участков - около 20%.

Возведенные на участках железобетонные конструкции находятся в полуразрушенном состоянии. Документация на существующие строительные конструкции отсутствует (юридически никогда не оформлялось, конструкции подлежат сносу). Инженерное обеспечение участка (вода, тепло, электроэнергия) отсутствует. Требуется установка автономных источников тепловой энергии. Возможность организации заезда на земельный участок с Можайского шоссе отсутствует. Участок захламлен строительным мусором, подлежащим вывозу».

Таким образом, в объявлении о проведении торгов указан предмет торгов, название имущества, его адрес, а также кадастровые номера земельных участков. Данные сведения позволяют идентифицировать предлагаемое к продаже имущество. Также указано на то, что земельные участки подлежат расчистке от возведенных на них конструкций, которые не оформлены надлежащим образом. При этом, отраженные в объявлении о торгах сведения о техническом состоянии строительных конструкций соответствуют тому, что установлено в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора. Следовательно, до потенциальных покупателей доведена достоверная информация о предмете торгов. Кроме того, в сообщении о торгах указан порядок ознакомления участниками торгов с условиями, характеристиками имущества и документацией на имущество.

Довод АО «БТА Банк» о несоответствии действительности информации об обременениях предмета торгов не нашел своего подтверждения в материалах настоящего дела.

Так, в ходе проверки оборотоспособности земельных участков, судом установлено, что согласно выпискам из ЕГРП от 23.10.2013, а также кадастровым выпискам от 19.03.2014 земельные участки с кадастровым номером 50:20:0010336:250 и 50:20:0010336:251 относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения.

В соответствии со статьями 110, 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации). Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 3 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Перечень оснований для отнесения земельных участков к участкам, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, содержится в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации и является исчерпывающим.

Согласно статьям 5, 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о земельном участке как об объекте недвижимости, в том числе не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, описание местоположения его границ, сведения о лесах, водных объектах, иных природных объектах, расположенных в его границах, категория земель, к которой он отнесен, его разрешенное использование, сведения об ограничениях (обременениях) содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом.

Таким образом, надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования, имеющихся ограничений в использовании участка и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Из кадастровых выписок следует, что земельные участки (кадастровые номера 50:20:0010336:251 и 50:20:0010336:250) относятся к категории земель: земли, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование: для торгово-складского комплекса. Правообладатель: ООО «ТРЦ Одинцово», вид права: собственность. Также указано, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:251 частично входит в зону воздушной линии электропередачи КВЛ 500 кВ «Западная-Очаково» и охранную зону ВЛ 220 кВ «Очаково-Красногорская»; земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:250 частично входит в охранную зону ЛЭП 220 кВ «Очаково-Подушкино» и охранную зону ЛЭП 220 кВ «Очаково-Нововнуково».

Кроме того, на наличие на земельных участках высоковольтных линий электропередач указывают и эксперты в заключении от 05.12.2014 №3034/19-3 (стр. 120 заключения).

Согласно пунктам 4, 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации наличие на земельных участках зон воздушной линии электропередачи и зоны линий электропередач не является основанием для отнесения этих земельных участков к числу изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В соответствии с пунктами 2, 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» земельные участки с охранными зонами объектов электросетевого хозяйства не изымаются у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов, в таких зонах устанавливаются особые условия использования территорий.

Следовательно, земельные участки, реализованные на оспариваемых торгах, не относятся к ограниченно оборотоспособным вещам или имуществу, изъятому из оборота, в связи с чем правомерно реализованы путем проведения открытых торгов в соответствии с требованиями статей 110, 139 Закона о банкротстве.

Учитывая, что спорные земельные участки имеют охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, конкурсный управляющий должника обоснованно указал на данное обстоятельство в сообщении о торгах. В противном случае имело бы место нарушение пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве.

Довод АО «БТА Банк» о том, что земельные участки не являются потенциально подтопляемыми, опровергается заключением  Главгосэкспертизы России №251-07/ГГЭ-4170/03 (стр. 5 заключения), а также экспертным заключением от 05.12.2014 №3034/19-3 (стр. 121 заключения).

Акционерным обществом «БТА Банк» не доказано, что на земельных участках в настоящее время имеется инженерное обеспечение (тепло, вода, электроэнергия), а также заезд с Можайского шоссе. Наличие информации в проекте строительства не означает фактическое выполнение данных работ.

АО «БТА Банк» в заявлении ссылается на пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Вместе с тем, судом установлено, что на спорных земельных участках отсутствуют здание, строение или сооружение в том смысле, который придается им статьями 130, 209, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доказательства того, что на земельных участках есть оконченный строительством объект, в материалах дела отсутствуют. Вместе с тем, запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения по общему правилу установлен для объектов завершенных строительством, которые возможно использовать покупателю по прямому назначению после приобретения. В данном же случае реализованы земельные участки вместе со строительными конструкциями, которые хоть и прочно связаны с землей, но их техническое состояние не позволяет использовать покупателю по прямому назначению. Указанные конструкции невозможно достроить до полной готовности объекта. Данные конструкции подлежат полному демонтажу, поэтому в данном конкретном случае реализация земельных участков без государственной регистрации права собственности на такие конструкции как на объект незавершенного строительством не противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства в обоснование довода заявителя о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства снижает размер пополнения конкурсной массы.

Напротив, наличие на земельных участках прочно связанных с ними строительных конструкций, достройка которых невозможна, является фактором, снижающим стоимость таких земельных участков, как минимум, на размер компенсации затрат покупателя на очистку земельного участка.

Довод АО «БТА Банк» о том, что в последующем 19.06.2013 ООО «Региональный Инвест Проект» получено разрешение на строительство, не подтверждает того, что указанное разрешение подразумевает использование существующих конструкций как базовой основы продолжения строительства без демонтажа. При этом, указанное разрешение на строительство получено уже после проведения оспариваемых торгов. АО «БТА Банк» не доказало, что в момент организации и проведения торгов конкурсный управляющий или организатор торгов располагали проектной документацией. Также заявителем не опровергнут тот факт, что постановлением от 10.06.2010 УВД по ЦАО г.Москвы возбуждено уголовное дело №239146 в отношении АО «Монотек Иншаат Санайи ве Тиджарет Аноним Ширкети». В рамках указанного уголовного дела у должника осуществлена выемка документов по строительству объекта. Доказательства передачи конкурсному управляющему проектной документации до проведения торгов, суду не представлены.

Довод заявителя о возможности внесения изменений в проектную документацию не подтверждает возможности устранения таким образом нарушений, допущенных при строительстве, т.к. из материалов дела следует, что общее техническое состояние объекта соответствует категории «аварийное или предаварийное состояние», в строительных работах имеются повсеместные критические дефекты – дефекты, при наличии которых использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо. При этом развитие дефектов основания фундаментов имеет прямую причинно-следственную связь с допущенными во время строительства отступлениями от утвержденного проекта в части устройства конструкции фундаментов и несоблюдением условий консервации объекта.

Ссылка заявителя на решение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2013 по делу №А41-41539/2013 правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку при рассмотрении указанного дела судом не исследовался вопрос технического состояния спорных строительных конструкций на предмет возможности достройки и ввода в эксплуатацию. Более того, указанный судебный акт отменен постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014, а исковые требования оставлены без рассмотрения.

В соответствии со статьей 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, поскольку АО «БТА Банк» не представил достаточных доказательств, которые бы с бесспорностью свидетельствовали о нарушении закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявления о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Доводы апелляционной жалобы полностью повторяют доводы заявителя, которым дана полная и всесторонняя оценка судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте. Арбитражный апелляционный суд находит доводы апелляционной жалобы не содержащими достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, заявитель не представил достаточных обоснований в их опровержение. Доводы апелляционной жалобы о неполноте заключения экспертизы, являются необоснованными и не подтверждены материалами дела. Кроме того, в материалы дела представлены письменные ответы на вопросы, поставленные перед экспертами по заключению эксперта от 05.12.2014 №3034/19-3 (л.д. 32-38, т.14).

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный