Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А33-8117/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

основания признания торгов недействительными статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации называет нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, заявитель должен представить суду доказательства существенного нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5).

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что 22.05.2013 в рамках конкурсного производства проведены открытые электронные торги в форме аукциона по продаже имущества ООО «Региональный Инвест Проект» по лоту № 1, по результатам которых заключен договор купли-продажи земельных участков.

По мнению заявителя, данные торги и договор, заключенный по результатам проведенных торгов, являются ничтожными сделками, поскольку вместе с земельными участками реализованы объекты незавершенного строительства, на которые не оформлено право собственности. При этом, заявитель также указывает, что был нарушен порядок проведения торгов, в частности, в объявлении торгов указана ложная информация об объектах продажи, касающаяся обременения земельных участков правами третьих лиц и технического состояния объектов незавершенного строительства.

Кроме того, как указывает заявитель, неправомерные действия ответчиков привели к невозможности участия иных потенциальных покупателей в торгах ввиду необеспечения равного доступа к участию в них.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.06.2011 по делу №А33-8117/2010-к6 требование акционерного общества «БТА Банк» в размере 544 090 000 рублей включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущества должника. Исполнение обязательств перед акционерным обществом «БТА Банк» обеспечено договором об ипотеке №РФ07/009.

По соглашению сторон общая залоговая стоимость земельных участков составляет сумму, эквивалентную 15 729 000 долларов США, что по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день подписания договора составляет 400 833 117 рублей 30 копеек (п. 1.2. договора об ипотеке).

Ипотека земельных участков зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 04.09.2007 за                №50-50-98/027/2007-064 на срок с 04.09.2007 до 13.08.2012, что подтверждается выписками из ЕГРП от 11.02.2011 №98/009/2011-1135, №98/009/2011-1136.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указано, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрено, что после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно вступившему в законную силу определению арбитражного суда от 20.08.2012 по делу №А33-8117/2010-к20 конкурсным управляющим проведена инвентаризация и оценка имущества должника, залогом которого обеспечено исполнение обязательств перед акционерным обществом «БТА Банк». Оценка имущества проведена конкурсным управляющим с привлечением независимого оценщика Научно-производственного общества «ЭКСПЕРТ».

Согласно отчету независимого оценщика от 25.04.2012 №12/12 рыночная стоимость заложенного имущества определена следующим образом:

стоимость земельных участков составляет 295 431 000 рублей. Конкурсным управляющим предложено определить начальную продажную цену заложенного имущества равную 295 431 000 рублей.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о недостоверности либо необъективности отчета от 25.04.2012 №12/12, залоговым кредитором не представлены, в связи с чем суд установил начальную цену реализации имущества равной 295 431 000 рублей. Следовательно, цена, по которой залоговое имущество будет реализовываться (295 431 000 рублей), была известна заявителю на момент рассмотрения вопроса об утверждении начальной цены продажи залогового имущества.

Определение арбитражного суда от 20.08.2012 по делу №А33-8117/2010-к20 залоговым кредитором не обжаловалось.

Кроме того, определением Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2012 по делу №А33-8117/2010-к21 разрешены разногласия между конкурсным управляющим ООО «Региональный Инвест Проект» и залоговым кредитором - АО «БТА Банк» по Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, находящегося в залоге АО «БТА Банк».

Таким образом, конкурсный управляющий должника обязан был приступить к продаже этого имущества на основании утвержденного арбитражным судом Положения.

В силу пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

22.05.2013 на электронной площадке по адресу: http://www.tendergarant.com проведены открытые электронные торги в форме аукциона (на повышение) по продаже имущества ООО «Региональный Инвест Проект», в том числе, лот №1 – земельные участки общей площадью 54 000 кв.м. с расположенными на них строительными конструкциями, включающими:

- земельный участок площадью 19 000 кв.м., кадастровый номер 50:20:0010336:0251, расположенный: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино;

- земельный участок площадью 35 000 кв.м., кадастровый номер 50:20:0010336:0250, расположенный: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино.

По результатам проведения торгов составлен протокол от 22.05.2013, в соответствии с которым победителем признано ООО «ТРЦ Одинцово».

27.05.2013 между ООО «Региональный Инвест Проект» (продавец) и ООО «ТРЦ Одинцово» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить следующее имущество:

- земельный участок для торгово-складского комплекса, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общая площадь 35 000 кв.м., кадастровый номер 50:20:001 03 36:0250, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино;

- земельный участок для строительства торгово-складского комплекса, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общая площадь 19 000 кв.м., кадастровый номер 50:20:001 03 36:0251, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино.

05.06.2013 между ООО «Региональный Инвест Проект» (продавец) и ООО «ТРЦ Одинцово» (покупатель) подписан акт приема-передачи указанных земельных участков.

Право собственности ООО «ТРЦ Одинцово» на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:001 03 36:0250 и 50:20:001 03 36:0251, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино, зарегистрировано в установленном законом порядке 16.07.2013.

По смыслу положений статьи 131 Закона о банкротстве в рамках проведения процедуры конкурсного производства должно быть выявлено все имущество должника, из которого сформирована конкурсная масса.

Пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве обязанности по принятию мер, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц, предъявление требования к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, о ее взыскании возлагается на конкурсного управляющего.

Таким образом, мероприятия по формированию конкурсной массы осуществляются управляющим не одномоментно, а представляют собой ряд последовательных действий и мер, предпринимаемых конкурсным управляющим.

Заявитель указывает на бездействие конкурсного управляющего при наличии информации о незавершенном объекте строительства, поскольку, по мнению заявителя, конкурсным управляющим не предпринято действий по технической инвентаризации выявленного объекта незавершенного строительства, регистрации права собственности должника и продаже на торгах объекта незавершенного строительства.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный довод является необоснованным, поскольку вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 02.06.2014 по делу №А33-8117/2010-к24 установлено, что конкурсный управляющий принимал меры для определения возможности, а также необходимости регистрации прав должника на незавершенный строительством объект. Кредиторы должника не обращались к конкурсному управляющему с требованием о проведении строительно-технической экспертизы до проведения торгов, а также до установления начальной цены продажи предметов залога. Доказательства наличия оснований для проведения такой экспертизы по собственному усмотрению конкурсным управляющим за счет конкурсной массы должника в материалы дела не представлены.

Кроме того, начальная цена залогового имущества должника установлена определением Арбитражного суда Красноярского края от 20.08.2012 по делу              №А33-8117/2010-к20. Судебный акт вступил в законную силу, заявителем как залоговым кредитором не обжаловался. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности либо необъективности отчета от 25.04.2012 №12/12, залоговым кредитором не представлено.

Представленными в материалы дела отчетами инженеров-строителей Астанова М.С. и Пезуашвили Э.Ш. подтверждается общее техническое состояние смонтированных конструкций на спорных земельных участках как недопустимое, в части отдельных конструкций как аварийное.

Кроме того, из материалов дела следует, что в настоящее время ООО «ТРЦ Одинцово» заключен договор подряда от 18.12.2013 № ДПД 12/13 на демонтаж и разборку строительных конструкций, располагающихся на 2-х земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский  район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино.

В обоснование демонтажа конструкций представлен технический отчет от 16.10.2013 по обследованию строительных конструкций, техническое задание на демонтаж и разборку строительных конструкций приложение №1 к договору от 18.12.2013 №ДПД 12/13, акт о передаче площадки под снос строительных конструкций от 06.05.2014.

Заявитель указывает, что при проведении торгов объекты незавершенного строительства, не поименованы в лоте № 1, однако перешли в собственность к ООО «ТРЦ Одинцово» по договору купли-продажи от 27.05.2013. Таким образом, по мнению заявителя, состоялась фактически безвозмездная передача объектов незавершенного строительства, неразрывно связанных с земельными участками с кадастровыми номерами 50:20:001 03 36:0250 и 50:20:001 03 36:0251, в связи с чем нарушены права и законные интересы кредиторов ООО «Региональный Инвест Проект», т.к., по мнению заявителя, лот № 1 реализован по заниженной цене, что уменьшает конкурсную массу должника.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из буквального толкования данной нормы следует, что недвижимым имуществом (в т.ч. зданием, сооружением, объектом незавершенного строительства) может быть признана любая вещь, отвечающая критерию прочной связи с земельным участком. В случае возникновения спора данную связь определяет суд, исходя из конкретных обстоятельств дела и характеристик соответствующего объекта.

В названных целях по ходатайству АО «БТА Банк» определением арбитражного суда от 11.08.2014 назначена судебная строительно-техническая экспертиза с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1) Являются ли строительные материалы, расположенные на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и