Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А33-8117/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

50:20:001 03 36:0250), прочно связанными с землей, то есть объектами, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно как в настоящее время, так и в период «апрель-май 2013 года»?

2) Возможно ли в настоящее время без демонтажа и сноса с соблюдением строительных норм и правил достройка объекта до полной готовности и ввод его в эксплуатацию с использованием строительных материалов, расположенных на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:0250), в рамках утвержденной проектной документации и проведенной государственной экспертизы проекта (заключение Главгосэкспертизы России №251-07/ГГЭ-4170/03)? Если невозможно, то каков необходимый объем демонтажа или сноса?

3) Каково общее техническое состояние строительных материалов, расположенных на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:0250) в настоящее время с учетом наличия договора подряда №ДПД 12/13 от 18.12.2013 на демонтаж? Отличается ли объем строительных материалов в настоящее время от объема в период «апрель-май 2013 года»? Соблюдены ли условия консервации объекта (при её наличии)?

14.01.2015 в материалы дела от Федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» поступило заключение эксперта от 05.12.2014 №3034/19-3.

Исследования проводились путем осмотра спорного объекта, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера земельных участков 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:02500); анализа фактического состояния его конструктивных элементов, изучения предоставленной документации; сопоставления полученных данных с требованиями нормативно-технических и нормативно-правовых источников, применялись также расчетные методы.

Согласно экспертному заключению от 05.12.2014 №3034/19-3 экспертами в соответствии с поставленными вопросами сделаны следующие выводы:

- По первому вопросу: Объект, незавершенный строительством (строительные материалы), расположенный на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:0250), прочно связан с землей, то есть является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно как в настоящее время, так и в период «апрель-май 2013 года»;

- По второму вопросу: Достройка объекта до полной готовности и ввод его в эксплуатацию с использованием строительных материалов, расположенных на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:0250), в рамках утвержденной проектной документации и проведенной государственной экспертизы проекта (заключение Главгосэкспертизы России №251-07/ГГЭ-4170/03) невозможна, для достройки объекта и ввода его к эксплуатацию, по указанному проекту с соблюдением строительных норм и правил, необходим полный демонтаж возведенных конструктивных элементов;

- По третьему вопросу: Объем строительных материалов, из которых возведен исследуемый объект не отличается от объема строительных материалов в апреле-мае 2013 года, при этом имеется демонтированный участок перекрытия в Блоке А, со свежими следами демонтажа, однако установить точный срок демонтажа не предоставляется возможным. Условия консервации объекта соблюдены частично, при этом к числу не выполненных работ по консервации относятся работы, направленные на обеспечение сохранности строительных конструкций объекта от разрушения, а также обеспечение надлежащей работы оснований всех фундаментов объекта (стр.132-133 заключения). Общее техническое состояние объекта соответствует категории «аварийное или предаварийное состояние», в строительных работах имеются повсеместные критические дефекты – дефекты, при наличии которых использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо. При этом развитие дефектов основания фундаментов, имеет прямую причинно-следственную связь с допущенными во время строительства отступлениями от утвержденного проекта в части устройства конструкции фундаментов и не соблюдением условий консервации объекта.

Таким образом, экспертами установлено, что объект, незавершенный строительством (строительные материалы), расположенный на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:0250), прочно связан с землей, то есть является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно как в настоящее время, так и в период «апрель-май 2013 года».

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с частью 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Часть 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из содержания части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что уполномоченный на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган исполнительной власти отказывает в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии документов, указанных в части 3 настоящей статьи; несоответствии объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории; несоответствии объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; несоответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Вместе с тем, из экспертного заключения от 05.12.2014 №3034/19-3 (стр. 127) следует, что основные несущие конструктивные элементы (фундаменты, перекрытия, балки покрытия в «Блоке А», гидроизоляция фундаментов) выполнены с существенным несоответствием утвержденному проекту. Общее техническое состояние объекта соответствует категории «аварийное или предаварийное состояние», в строительных работах имеются повсеместные критические дефекты – дефекты, при наличии которых использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо. При этом развитие дефектов основания фундаментов имеет прямую причинно-следственную связь с допущенными во время строительства отступлениями от утвержденного проекта в части устройства конструкции фундаментов и несоблюдением условий консервации объекта. Достройка объекта до полной готовности и ввод его в эксплуатацию с использованием строительных материалов, расположенных на двух земельных участках по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, Мамоновский сельский округ, вблизи деревни Лохино (кадастровые номера 50:20:001 03 36:0251 и 50:20:001 03 36:0250), в рамках утвержденной проектной документации и проведенной государственной экспертизы проекта (заключение Главгосэкспертизы России             №251-07/ГГЭ-4170/03) невозможна, для достройки объекта и ввода его к эксплуатацию, по указанному проекту с соблюдением строительных норм и правил, необходим полный демонтаж возведенных конструктивных элементов.

В то же время доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения от 05.12.2014 №3034/19-3, либо указывающих на их несоответствие требованиям законодательства, в материалы дела не представлено.

Аналитическое заключение №4317-14(10) по состоянию на 31.10.2008 таким доказательством не является. Данное заключение составлялось по иным вопросам. В отношении качества работ заключение №4317-14(10) содержит лишь указание на то, что по состоянию на 31.10.2008 строительно-монтажные работы не ведутся (стр. 15 заключения), что не противоречит всей совокупности имеющихся в деле доказательств.

Кроме того, лица, участвующие в деле не оспаривали, что строительство объекта не осуществляется с 2008 года. В частности, как следует из отчета об оценке от 25.04.2012 №12/12 (на основании которого судом утверждена начальная цена продажи залогового имущества) объект не подготовлен к консервации, а с августа 2008 года его строительство прекращено, износ конструктивных элементов в период с даты остановки строительства до даты оценки от 0 до 90%, что соответственно привело к удешевлению земельных участков в связи с необходимостью демонтажа строительных конструкций.

Таким образом, уже на момент утверждения начальной цены спорного имущества лица, участвующие в деле, в том числе и заявитель, знали о том, что строительные конструкции, расположенные на спорных земельных участках, необходимо демонтировать, то есть о фактическом захламлении земельных участков.

Из совокупности установленных обстоятельств арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что техническое состояние строительных конструкций, расположенных на земельных участках, не соответствует проекту, т.к. строительные конструкции возведены с существенными и неустранимыми нарушениями, в связи с чем получить акт ввода в эксплуатацию объекта будет невозможно.

Поскольку пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом (пункт 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), применительно к настоящему обособленному спору необходимо установить также и возможность в последующем после такой регистрации права на объект достроить его до полной готовности с использованием уже того, что возведено.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно отметил, что в противном случае регистрация права собственности на объект не завершенного строительством приведет только к дополнительным и необоснованным расходам конкурсного производства и никак не повлияет на размер пополнения конкурсной массы и увеличение потенциального круга покупателей, поскольку при констатации факта невозможности использования строительных конструкций для достройки объекта и ввода его в эксплуатацию потенциальному покупателю безразлично наименование расположенного на земельных участках объекта: строительные конструкции или объект незавершенный строительством. В любом случае покупателю необходимо будет демонтировать расположенные на земельном участке строительные конструкции или объект незавершенный строительством, так как без такого демонтажа использование земельного участка по назначению невозможно. При этом, по результатам демонтажа необходимо будет осуществить государственную регистрацию прекращения права и закрытие в этой связи соответствующего раздела Единого государственного реестра прав на такой объект недвижимости в связи с прекращением его существования.

В сообщении №54030120832 в газете «Коммерсантъ» от 06.04.2013 №60 (http://www.kommersant.ru) указано:

«Лот №1 - Земельные участки общей площадью 54000 кв.м. с расположенными на них строительными конструкциями, включающими:

- земельный участок площадью 19 000 кв.м, кадастровый номер 50:20:0010336:0251, расположенный: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино;

- земельный участок площадью 35 000 кв.м, кадастровый номер 50:20:0010336:0250, расположенный: Московская область, Одинцовский район, Мамоновский с.о., вблизи дер. Лохино. Цена 295 431 000 рублей.

Земельный участок обременен охранными зонами транзитных инженерных коммуникаций: