Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 по делу n А33-15708/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«Стройтехсервис» заключен договор подряда от 24.05.2011 № 7/2011.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 31.07.2011 № 1 по форме КС-2, акту от 31.07.2011 № 0000001, актам освидетельствования скрытых работ и справке о стоимости выполненных работ 31.07.2011 № 1 по форме КС-3 стоимость выполненных работ составила 1 020 817 руб. Из содержания данных документов следует, что подрядной организацией разобраны поврежденные пожаром элементы здания; выполнены работы по повышению эксплуатационной надежности здания, по усилению несущих конструкций, устранению аварийного состояния здания; работы по восстановлению внешней, фасадной стороны здания и внутренней отделке, восстановлению отопления; сантехнические, электромонтажные работы; частично укреплен фундамент; выполнены работы по благоустройству территории и восстановлению ограждения.

На оплату стоимости работ обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехсервис» выставлен счет-фактура от 31.07.2011 № 0000002 на сумму 1 020 817 руб.

Оплата 1 020 817 руб. произведена предпринимателем Кулешовым С.И. по приходному кассовому ордеру от 31.07.2011 № 121.

На письмо Отдела по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска от 19.07.2011 № ОТ-1131 о проведении проверки объемов выполненных работ в здании муниципальным учреждением «Архитектурно-производственная группа» Администрации города Енисейск в письме от 04.08.2011 № 49 подтверждено соответствие фактически выполненных объемов работ сметной документации.

Заявлением, представленным в Отдел по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска 09.08.2011, истец просил зачесть стоимость восстановительных работ в сумме 1 020 817 руб. в счет арендной платы.

Письмом от 20.12.2012 Администрация города Енисейская сообщала истцу, что вопрос зачета будет решен после проверки представленных им документов. исьмом от 10.09.2013 № ОТ-2920 Отделом по вопросам имущественных отношений Администрации города Енисейска истцу указано на то, что он согласился с техническим состоянием арендуемого имущества, подписав акт приема-передачи объекта аренды.

Письмом от 30.04.2014 № 1181 Администрацией города Енисейска отказано истцу в зачете стоимости выполненных ремонтных работ в счет арендной платы в связи с тем, что ремонт был проведен без письменного обращения и согласования арендодателя.

Согласно справке Отдела по вопросам имущественных отношений Администрации города Енисейска от 14.01.2015 № ОТ-16 здание, расположенное по адресу: г. Енисейск, ул. Рабочее – Крестьянская, 191, использовалось предпринимателем Кулешовым С.И. по целевому назначению – розничная торговля промышленными товарами.

В материалы дела представлен технический паспорт здания с экспликацией, кадастровые паспорта здания от 18.02.2010, от 15.10.2010.

На основании заявления предпринимателя Кулешова С.И. от 12.02.2014 соглашением от 14.02.2014, заключенным между Отделом по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска и предпринимателем Кулешовым С.И., договор аренды от 02.06.2011 № 706 расторгнут с 25.02.2014.

По акту приема-передачи от 25.02.2014 объект муниципальной собственности возвращен истцом арендатору в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 28.02.2014 № 13-03-14, выполненным независимым оценщиком Степаненко Д.В. согласно муниципальному контракту от 13.03.2014 в целях реализации имущества, рыночная стоимость здания на 28.02.2014 составила 2 067 537 руб.

В № 28 еженедельной городской газеты «Енисейск плюс» от 03.07.2014 опубликовано объявление о приватизации муниципального имущества нежилого здания, расположенного по адресу: г. Енисейск, ул. Рабоче - Крестьянская, 191, реестровый номер 67, общей площадью 203,2 кв. м, с начальной ценой продажи – 2 552 992 руб., в том числе рыночная стоимость здания 2 067 537 руб.

Согласно материалам дела распоряжением Администрации города Енисейска от 10.05.2011 № 477-р произведен зачет затрат истца на капитальный ремонт здания в счет арендных платежей по договору от 19.04.2010 № 673 на сумму 166 927 руб.

В письме от 27.01.2012 № 116 Администрация города Енисейска сообщила, что нежилое здание, расположенное по адресу: г. Енисейск, ул. Рабочее – Крестьянская, 191, после пожара с 2005 года не эксплуатировалось и находилось в нерабочем состоянии; арендатором предпринимателем Кулешовым С.И. проведен ремонт здания, документация предоставлена; произведен зачет расходов по ремонту крыши здания на сумму 166 927 руб. (распоряжение от 10.05.2011 № 477-п); в оставшейся части стоимость ремонтных работ в счет аренды не зачтена, так как арендатор произвел ремонт без письменного обращения и соглашения арендодателя.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.11.2013 по делу № А33-6748/2013, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.06.2014, с индивидуального предпринимателя Кулешова Сергея Игоревича в пользу администрации города Енисейска Красноярского края взысканы денежные средства в сумме 679 355 руб. 65 коп., в том числе: задолженность по арендной плате в сумме 624 238 руб. 38 коп. за период с 02.06.2011 по 31.03.2013 и пеня в сумме 55 117 руб. 31 коп. за период с 11.07.2011 по 31.03.2013.

Стоимость затрат по ремонту в сумме 1 020 817 руб. в счет арендной платы не зачтена.

Претензией (вх. № ОБ-132 от 01.04.2014) истец потребовал возместить стоимость капитального ремонта.  Поскольку зачет стоимости ремонта на сумму 1 020 817 руб. в счет арендной платы произведен не был, затраты не возмещены, предприниматель Кулешов С.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд первой инстанции правомерно указал, что заключенные между Отделом по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска, выступающим от имени собственника имущества (арендодатель) и предпринимателем Кулешовым С.И. договоры является договорами аренды, отношения по которым регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 35 т.1).

По правилам пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом согласно положениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Судом обоснованно установлено, что необходимость проведения капитального ремонта переданного в пользование муниципального имущества следует из материалов дела,  подтверждена представленными в материалы дела Справкой Отдела надзорной деятельности по г. Енисейску, Енисейскому району и МО г. Лесосибирск МЧС России от 25.09.2012 № 2-31-11-1228 (л.д. 20 т.1), справкой открытого акционерного общества «Красноярскэнергосбыт» от 07.10.2013 № 010-5-023-2296 (л.д. 18 т.1), справкой Управления Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителя и благополучия человека по Красноярскому краю от 16.10.2013 № 8В-29052, справкой ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 08.10.2013 № 1614, согласно которым в результате 2-х возгораний 14 и 15 августа 2005 года здание повреждено пожаром по всей площади, не эксплуатируется, износ здания составляет 57% 9л.д. 17 т.1), и не оспаривается ответчиками.

Для использования арендуемого здания по назначению, определенному в договоре аренды, и в связи с непроведением собственником имущества капитального ремонта истец самостоятельно произвел работы по капитальному ремонту здания.

Довод о том, что истец начал производить работы еще до заключения с ним договора аренды, не имеет правового значения. Ответчиком не доказан объем произведенных заблаговременно  работ истцом, кроме того, данное утверждение отменяет того обстоятельства, что капитальный ремонт являлся неотложной необходимостью, и ответчик его не производил.

Получение согласия Администрации города Енисейска и Отдела по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска на капитальный ремонт муниципального имущества в заявленных объемах и на заявленную стоимость удостоверено соответствующими отметками о согласовании, проставленными на дефектной ведомости № 2  (л.д. 117 т.1) и локальном сметном расчете № 02-01-02 на сумму 1 020 817 руб. (л.д. 48 т.1), заявлении от 17.09.2012.

Затраты истца на проведение капитального ремонта составили 1 020 817 руб. (л.д. 193 т.1) (оплачены по приходному кассовому ордеру от 31.07.2011 № 121, л.д. 185 т.1).

Истец заявил о возмещении затрат   (л.д. 177 т.1), однако понесенные арендатором расходы по итогам изучения вопроса (письмо от 04.11.2011 № 46) не были возмещены, ответчик такую обязанность  оспаривают.

Суд первой инстанции правомерно сослался на статью  616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  производство капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью и расходы истца на его проведение подлежат возмещению.

Доводы ответчика со ссылкой на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор знал о состоянии объекта аренды и принял его в пользование, а арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены, получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Подобная позиция изложена в Информационной письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 (пункт 21).

Объект аренды был передан в состоянии, требующем незамедлительного капитального ремонта. При этом указание в акте приема-передачи арендованного помещения на неудовлетворительное техническое состояние имущества само по себе не означает возложение бремени несения расходов по капитальному ремонту на арендатора.

Условиями договора от 02.06.2011 № 706 определено, что арендатор обязан содержать помещения в технической исправности, проводить за свой счет текущий ремонт и косметический ремонт фасада (подпункт 3.4.4. договора).

То, что арендатор должен производить за свой счет капитальный ремонт без соответствующего возмещения его стоимости, договором не устанавливалось.

Письма предпринимателя Кулешова С.И. от 22.10.2009, от 10.02.2010  не свидетельствуют о согласовании арендатором обязанности нести затраты на капитальный ремонт имущества, поскольку   согласие выполнить капитальный ремонт не равнозначно согласию принять на себя затраты на ремонт,  в данных письмах нет сумм, объемов работ, стоимости затрат, что не позволяет считать согласованным объем обязательства.

Довод о том, что ответчик не давал согласия на компенсацию затрат подлежит отклонению, поскольку ответчик не указал мотивы, по которым согласовал дефектную ведомость и локальный сметный расчет.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, обязанность нести расходы является бременем собственника имущества - муниципального образования город Енисейск в лице Отдела по вопросам имущественных отношений Администрации города Енисейска. Так, согласно Положению об аренде муниципального нежилого фонда города Енисейска и Методике определения арендной платы (утв. решением Енисейского городского Совета депутатов Красноярского края от 20.12.2007 № 41-277) полномочия арендодателя при сдаче в аренду объектов муниципальной собственности города Енисейска либо при передаче прав арендодателя, подготовку документации осуществляет отдел имущественных отношений администрации города Енисейска (далее - Отдел).

Лица, участвующие в деле, не оспаривают, что проведенные истцом работы  являлись капитальным ремонтом, судом данный вывод сделан также на основании представленных документов. Апелляционный суд соглашается также с выводом суда о том, что отделочные работы производились в целях завершения капитального ремонта, поэтому и они подлежат возмещению ответчиком. Доказательств того, что часть работ была выполнена не в целях приведения здания в надлежащее техническое состояние и в соответствие с санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и иными требованиями, ответчиком не представлено, следовательно, необходимость в проведении работ обусловлена ненадлежащим состоянием здания. Возражая против доводов истца, ответчик не представил расчет сумм стоимости работ, которые, по его мнению, являются избыточными и не связанными с проведением капитального ремонта объекта.

Доказательства того, что использованные в ходе капитального ремонта материалы являются дорогостоящими, излишними и что имелась возможность использовать иные материалы и оборудование, материалы дела не содержат и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком также не представлены.

Довод ответчика  о том, что  торгово-оптовая торговля не соответствует прямому назначению здания, опровергаются материалами дела -  договорами  аренды № 673, 7086 техническим и кадастровым паспортами и иными документами.

В ходе проведенных работ в отношении здания магазина основные технико-экономические показатели здания не изменились. Техническим и кадастровыми паспортами подтверждается, что этажность постройки не изменилась, не изменились площадь самого здания и его назначение, восстановительные работы проведены без перепланировок и переоборудования.

Доказательства того, что спорные работы были произведены с отступлением от согласованных, что часть работ не была согласована (по дефектной ведомости № 2 и локальному сметному расчету № 02-01-02), материалы дела не содержат.

Поскольку из условий договора аренды не следует наличия обязанности истца по проведению капитального ремонта арендуемого по договору муниципального имущества на безвозмездной