Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А33-5698/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

в рамках договора простого товарищества, по заявлению инвестора возможно понуждение застройщика к исполнению обязанности по договору в судебном порядке: путем обязания передачи имеющейся индивидуально-определенной вещи (по договору купли-продажи будущей вещи - пункт 5 Постановления Пленума N 54) либо путем регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ (по договору простого товарищества - пункт 7 Постановления Пленума N 54).

При этом следует учитывать предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" правила, установленные в рамках дела о банкротстве застройщика.

Статьей 201.10 Закона о банкротстве определены условия и порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, в силу которой права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве вынесение определения о признании права собственности в порядке, установленном статьей 201.8 данного закона в отношении объекта, завершенного строительством, допускается в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Исходя из целей применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве, направленных на обеспечение соразмерного и пропорционального удовлетворения имеющихся требований к застройщику о передаче созданных им в процессе строительства с привлечением средств граждан помещений, рассматриваемые ограничения возможности признания права собственности обусловлено недопустимостью изъятия из конкурсной массы в обход требований статей 201.10, 201.11 и 201.14 Закона о банкротстве какого-либо имущества застройщика, имевшегося у него на момент возбуждения дела о банкротстве (применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве).

С учетом необходимости обеспечения единого правового подхода к урегулированию споров о правах на недвижимое имущество в рамках дела о банкротстве застройщика, удовлетворение в порядке статьи 201.8 Закона требований о государственной регистрации перехода права, как влекущее выбытие из конкурсной массы имущества должника, также возможно исключительно при обеспечении соблюдения установленных указанными нормами закона условий.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору в рамках дела о банкротстве определение о признании права собственности (в том числе на долю) может быть вынесено судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что обязательства застройщика по возведению жилого дома в полном объеме перед инвестором не исполнены, цель заключения договора не достигнута, объект строительства не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство с готовностью постройки 94%. Разрешение на ввод в эксплуатацию рассматриваемого объекта строительства застройщику не выдавалось, объект строительства не передан инвестору в качестве законченного строительством помещения, готового к эксплуатации.

Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и не введении в эксплуатацию спорного объекта строительства, у заявителя отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в таком случае требование о государственной регистрации перехода права имеет правовую природу требования о понуждении к исполнению договору.

В отношении довода заявителя о том, что обращение с заявленным требованием является последним способом защиты права участника строительства, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статей. В связи с неисполнением должником обязательств по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений, заявитель вправе реализовать права кредитора, имеющего денежное требование к должнику (в порядке статьи 201.5 Закона о банкротстве).

Ссылка кредитора на определение арбитражного суда по делу №А33-2805-536/2009, в соответствии с которым Арбитражный суд Красноярского края признал право собственности Русановой В.А. на объект незавершенного строительством застройщиком – нежилые помещения, не может иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку в данном деле рассматривались иные фактические обстоятельства, в том числе, как указано судом, Русановой В.А. были использованы все способы защиты своих прав, в том числе о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, о включении в реестр денежных требований кредиторов.  В удовлетворении этих  требований Русановой В.А. было отказано; требование о признании права собственности подлежало удовлетворению судом в том числе по причине невозможности заявителем иным способом защитить свои права.Полтавская Т.Н. с заявлением о включении в реестр требований денежного требования не обращалась.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определены правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. В частности, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Ввиду чего, участник договора долевого строительства, в том числе нежилых помещений, в рамках дела о банкротстве имеет возможность принимать участие в принятии решений, касающихся способов реализации залогового имущества и иных вопросов, отнесенных к компетенции кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника.

Требование участника долевого строительства нежилых помещений в отличие от требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, зачастую сопряженных с обеспечением конституционного права на жилище, не имеет приоритета в защите в соответствии Законом о банкротстве, за исключением залогового приоритета.

Иной подход означал бы, напротив, возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве, с требованием о передаче жилого помещения (предусматривающем удовлетворение требований только с соблюдением правил статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей ряд условий, при которых возможна передача жилых помещений (погашение текущих обязательств должника, пропорциональное распределении квартир и прочее) по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве о признании права собственности на нежилое помещение, не требующего участия таких лиц в исполнении норм статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Такая ситуация означает не только ущемление прав иных кредиторов, но и возможность ущемления прав участников строительства по требованиям о передаче жилых помещений, для которых, нормы раздела 7 Закона о банкротстве направлены на особую защиту по сравнению с другими кредиторами.

Таким образом, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не предоставляют другим лицам возможность автоматически удовлетворять свои требования, а направлены на то, чтобы исключить выбытие имущества должника из конкурсной массы в ущерб интересам его кредиторов.

Поэтому требование Полтавской Т.Н. может быть заявлено как залоговое требование при условии своевременного обращения с таким требованием в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что 18.08.2014 в арбитражный суд поступило требование Полтавской Т.Н.  о включении задолженности в размере 9 476 550 рублей, как обеспеченное залогом имущества должника: право аренды земельного участка общей площадью 3751,11 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0400131:174, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26 и строящегося на указанном земельном участке 10-этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями офисов – 1247 кв.м., общая площадь магазина – 560,86 кв.м. Установить статус залогового кредитора.

Определением арбитражного суда от 19.09.2014 требование принято к производству.

При указанных обстоятельствах, возможность признания права собственности заявителя на долю в объекте незавершенного строительства на основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отсутствует, в связи с чем, арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления.

Арбитражный апелляционный суд полагает отметить, что в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Взаимоотношения участников рассматриваемого спора – ООО «СК» и Полтавской Т.Н.  основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.

Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение в силу пункта 11 указанного постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность