Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А33-5698/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (введена Федеральным законом от 02.01.2000 N 22-ФЗ, в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Указанный Закон регулирует обязательственные отношения, возникающие в связи с финансированием долевого строительства объектов недвижимости. Основания возникновения вещных прав - таких как право собственности, определяются статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в силу создания (изготовления) вещи.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 55 ГК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Финансирование объектов строительства осуществлено инвестором (Полтавской Т.Н.) в общей сумме 9 476 550 рублей, что соответствует условиям договора от 01.12.2008 на долевое участие в строительстве жилого дома.

Предметом вышеуказанных договоров является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилых помещений в составе подлежащего строительству ООО «СК» жилого дома. При этом в обязанность застройщика (ООО «СК») входит осуществление мероприятий по созданию нежилых помещений (возведению, строительству), а в обязанности инвестора - осуществление соответствующего финансирования. Какие-либо условия о совместном ведении деятельности, о создании объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели определенной деятельности рассматриваемый договор  не содержит.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, рассматриваемый договор представляет собой договор купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям договоров обязанность передать указанные нежилые помещения возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательств застройщика передать инвестору незавершенный строительством объект договорами долевого строительства не предусмотрено.

До момента ввода жилого дома в эксплуатацию отдельные помещения в нем не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку не обладают достаточной степенью индивидуализации.

Указанный вывод также следует из смысла правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Таким образом, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, требованием возмещения убытков.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе, возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Между тем, данные положения применимы только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00131:0174, в котором находится спорное нежилое помещение.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 24ЕЛ №514970, степень готовности жилого дома составляет 94%, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 20.11.2014. Таким образом, факт регистрации за застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства в ноябре 2014 года свидетельствует, что объект незавершенного строительства не является достроенным, фактически готовым ко вводу в эксплуатацию как на дату применения при банкротстве ООО «СК» правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, так и по настоящее время; а также не подтверждает, что объект фактически был готов ко вводу его в эксплуатацию на указанную дату, однако по вине должника не были соблюдены обязательные процедуры по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, в материалах дела не имеется и заявителем не представлено, а отдельные нежилые помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию, не могут являться объектом недвижимости, оснований для возложения на ответчика обязанности передать в собственность заявителя спорные нежилые помещения, находящиеся на первом и втором этажах 10 этажного жилого дома, у суда не имеется.

Более того, согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, из  материалов дела следует,  что Полтавская Т.Н. заявила об исключении из доказательств по делу актов приема-передачи от 20.12.2012, от 05.09.2012. Иных актов приема-передачи спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено.

Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Таким образом, требование перехода права собственности на долю в незавершенном строительстве фактически не соответствует действующему в настоящее время законодательству и приведенным выше разъяснениям высших судебных инстанций Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

При этом, в случае уклонения застройщика от передачи объекта договора инвестору после создания объекта строительства, в составе которого имеется предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи объект недвижимости, равно как и после осуществления строительства