Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу n А74-4468/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оценки, объединенных общей методологией.

В силу пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из представленного экспертного заключения от 17.10.2014 № 01/21/10/2014  следует, что земельные участки были оценены методом сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

В качестве обстоятельства, влияющего на достоверность экспертного заключения, в отзыве Управления Росреестра по Республике Хакасия (т.2, л.д. 27-28) указано на использование оценщиком при определении сегмента рынка классификатора видов разрешенного использования земельных участков, не утвержденного в установленном порядке, и являющегося проектом.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее – ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Как следует из экспертного заключения, наименование группы видов разрешенного использования земельных участков определено экспертом как «производственная», в силу чего экспертом проведено исследование рынка купли-продажи земельных участков с общем наименованием группы видов разрешенного использования: производственное.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 19:03:080104:64 от 08.05.2014 № 1900/14-56846 (т.1, л.д. 15) разрешенным использованием указанного земельного участка является «коммунально-складские  и производственные предприятия V класса опасности различного профиля: открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, гаражи боксового типа». Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 19:03:080103:76  от 21.05.2014 № 1900/14-61983 имеет вид разрешенного использования «для производственной базы» (т.1, л.д. 20). Оба участка находятся в черте г. Саяногорска, относятся к категории земель населенных пунктов.

В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая производственные и сельскохозяйственного использования.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Решением Саяногорского городского Совета депутатов от 22.12.2010 N 110 "Об утверждении корректировки Генерального плана муниципального образования г. Саяногорск" утвержден новый генеральный план, в составе которого утверждены  Правила землепользования и застройки г. Саяногорска (приложение N 1) (далее – Правила).

Согласно разделу 1 «Регламенты территориальных зон, выделенных в схеме территориального зонирования города, их кодовые обозначения» указанных Правил территория города в соответствии со схемой зонирования разделяется на 9 базовых территориальных зон и 25 входящих в них территориальных зон по видам использования недвижимости и качественным характеристикам поселковой среды. Такие виды разрешенного использования земельных участков, как коммунально-складские и производственные предприятия IV - V класса опасности различного профиля, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду, открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей,  объекты складского назначения различного профиля являются основными видами разрешенного использования территориальной зоны "П-3". Зона "Производственные предприятия IV - V класса опасности" (статья 52 Правил).

Кроме указанной зоны, для размещения объектов производственного назначения иных классов опасности Правилами предусмотрены зоны: "П-1". Зона "Производственные предприятия I - II класса опасности" и "П-2". Зона "Производственные предприятия III класса опасности".

Как следует из экспертного заключения от 17.10.2014 № 01/21/10/2014, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, расположенные в г. Саяногорске, относящиеся к категории земель населенных пунктов, предназначенные для строительства объектов производственного назначения.

Таким образом, избрание экспертом в качестве критерия определения  сегмента рынка группы видов разрешенного использования земельных участков «производственная», фактически означает использование им в качестве аналогов земельных участков, относящихся к перечисленным трем зонам (П-1, П-2, П-3), что не противоречит пункту 10 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Ответчиком не заявлено возражений относительно правильности определения экспертом аналогов для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, в связи с чем само по себе использование классификатора видов разрешенного использования земельных участков, не утвержденного в качестве нормативного правового акта, не может служить основанием для признания заключения эксперта недостоверным.

Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с возражением Управления Росреестра по Республике Хакасия относительно нарушения экспертом подпунктов «б» и «е» пункта 22 ФСО № 7, выразившегося в неиспользовании экспертом всех элементов сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости и неприведении обоснования такого неприменения.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Согласно подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из указанного пункта, приведенный перечень элементов сравнения является примерным, необходимость использования всех без исключения перечисленных элементов ФСО № 7 не предусмотрена.

Из экспертного заключения следует, что оценщик провел сравнительный анализ по следующим элементам сравнения: совершенная сделка или предложение; время продажи/предложения; тип и объем передаваемых имущественных прав; условия финансирования; условия продажи; местоположение (адрес); категория земельного участка; разрешенное использование; площадь (масштаб); инженерное обеспечение участка.

В апелляционной жалобе Управления Росреестра по Республике Хакасия не указано, каким образом неприменение экспертом нескольких из перечисленных в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 элементов сравнения повлияло на достоверность заключения эксперта от 17.10.2014 № 01/21/10/2014. Также в нарушение принципа состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заявителем не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств иной рыночной стоимости земельных участков, которые бы опровергли выводы эксперта, содержащиеся в заключении эксперта от 17.10.2014 № 01/21/10/2014.

В постановлении от 06.03.2012 N 12505/11 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирован стандарт доказывания, состоящий в том, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает достоверным заключение эксперта от 17.10.2014 № 01/21/10/2014, в связи с чем суд первой инстанции при определении кадастровой стоимости земельных участков обоснованно исходил из величины рыночной стоимости, установленной экспертом.

Довод ФГБУ «ФКП Росреестра» о незаконности отнесения на него и Управление Росреестра по Республики Хакасия в равных долях расходов по уплате государственной пошлины и стоимости судебной экспертизы подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ФБГУ «ФКП Росреестра» освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем на него не может быть возложена обязанность по возмещению истцу понесенных им расходов по уплате государственной пошлины.

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отнесении на него расходов по возмещению истцу стоимости услуг по проведению судебной экспертизы, заявленный со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях Президиума от 09.12.2008 № 9131/08, от 29.03.2011 № 13923/10, от 18.10.2011 № 5851/11, является несостоятельным, поскольку по данным делам Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выражена правовая позиция по вопросу распределения расходов, понесенных на досудебной стадии.

В настоящем деле судом первой инстанции распределены расходы на оплату судебной экспертизы, возникшие после возбуждения производства по делу. Результаты судебной экспертизы положены судом в основу принятого решения об удовлетворении иска, следовательно, данные расходы относятся к категории судебных издержек и подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом данная норма не содержит особенностей при ее применении в случае, если стороны не