Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А69-1075/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Арбитражного суда Республики Тыва от 28.05.2013 (дело № А69-557/2013) в заключении договора купли-продажи помещения по адресу: город Кызыл, улица Тувинских Добровольцев, дом 29, 1 этаж, помещения № 8 общей площадью 29 кв.м. 1 этаж между сторонами, отказано.

Как указано в исковом заявлении, главным и первичным требованием истца является намерение истца реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, датированное 14.04.2011 на которое муниципальным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» ИП Самбу И.И. отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения. И данное обстоятельство явилось основанием для обращения И.П Самбу И.И с настоящим иском о признании преимущественного права на заключение договора купли-продажи.

Истцом в материалы дела представлено заключение экспертов № 31/12/12, выполненное ООО «Независимая экспертиза» из которого следует, что проведение обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17 возможно исходя из планировочной системы зданий и градостроительной ситуации территории, путем минимальной перепланировки. Также истцом в материалы дела представлено заключение обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских Добровольцев, д.29, выполненное Научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» Тывинского государственного университета, из которого следует, что для обеспечения дальнейшей нормальной эксплуатации здания, необходимо устранить выявленные дефекты и повреждения, чтобы их дальнейшее развитие на вызвало снижение и потерю несущей способности конструкций. Предлагается провести капитальный ремонт наружных стен и здания в целом.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159.

Согласно статье 3 Закона № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159 на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 указано, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Как установлено судом, между сторонами 10.02.2006 заключен договор аренды № 62406, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, согласно план-схемы арендуемого помещения, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д. 29, 1 этаж, помещения № 8, общей площадью 39,8 кв.м.

В соответствии со статьей 67 Устава городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», утвержденного решением Хурала представителей города Кызыла от 05.05.2005  № 50 органы местного самоуправления города Кызыла: - самостоятельно владеют, пользуются, распоряжаются и управляют муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г. Кызыла; вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации или органам государственной власти Республики Тыва и органам местного самоуправления, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со статьей 3 Положения о порядке планирования приватизации муниципального имущества городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», утвержденного решением Хурала представителей города Кызыла от 11.11.2008 № 61 решение о приватизации муниципального имущества принимается Мэрией города Кызыла в соответствии с утвержденным Прогнозным планом (Программой) приватизации.

Решением Хурала представителей города Кызыла от 07.10.2011 № 345 «О внесении изменений в Решение Хурала представителей г.Кызыла «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на 2011 год» нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских Добровольцев, д.29, общей площадью 606 кв.м. включено в программу приватизации на 2011 год.

Собственником нежилого здания, общей площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских Добровольцев, д. 29 является городской округ «Город Кызыл», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданный Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 17-АВ № 012270, в отношении здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, площадью 606 кв. м, а также положением в отношении Департамента, утвержденным решением Хурала представителей города Кызыла от 06.09.2011 № 335, подтверждается наличие у Департамента как органа местного самоуправления компетенции по реализации прав собственника в отношении объектов муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Следовательно, собственник самостоятельно определяет право распоряжаться своим собственным имуществом.

Как следует из материалов дела, ИП Самбу И.И. по договору аренды арендовала  нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, 29, помещения № 8, общей площадью 39,8 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, как указано выше и подтверждается техническим паспортом по состоянию на 26.09.2007 г., свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2008 года серии 17-АВ № 012270. Помещение № 8 площадью 39,8 кв. м, заявленное индивидуальным предпринимателем к приватизации, в обособленный объект недвижимости по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не сформировано. Технический и кадастровый учет оформленный Самбу И.И. был оформлен без учета разрешения собственника и на момент рассмотрения настоящего дела сняты с учета на основании заявления собственника. Также указанный объект - нежилое помещение № 8 площадью 39,8 кв. м не сформировано как обособленный объект, в понятии, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как отмечалось выше согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью исходя из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Индивидуальным предпринимателем Самбу И.И. заявлен иск о признании преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 39,8 кв.м., расположенного в спорном здании.

В такой ситуации вопрос о возможности формирования нежилого помещения как обособленного объекта имеет существенное значение для правильного разрешения дела.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1.10.2014 ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы удовлетворено, производство по делу № А69-1075/2014 приостановлено до получения результатов экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В  связи  с  представлением Самбу И.И.  технического и  кадастрового паспортов, оформленных  в  отсутствие   согласия  собственника  назначена судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу возможности формирования в нежилом здании площадью 606 кв.м., расположенном по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д. 29, отдельного нежилого помещения на основе помещения № 8 площадью 39,8 кв.м. без производства каких-либо строительных работ в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения.

Проведение экспертизы поручено Чачаковой Елене Константиновне - эксперту общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза», расположенного по адресу: 660025, г. Красноярск, ул. А. Вавилова, д. 1, офис 424, имеющей высшее образование по специальности «водоснабжение и водоотделение», удостоверение об обучении по программе «Деятельность по строительству зданий и сооружений за исключением зданий и  сооружений сезонного и вспомогательного характера в том числе управление строительством. Функции генерального подрядчика».

Перед экспертом поставлены