Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу n А33-13173/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

пункту 7.4 договора аренды по истечении первого года аренды арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя не менее, чем за 6 месяцев до предполагаемой даты прекращения договора. При этом арендатор вправе направить уведомление об одностороннем отказе от настоящего договора не ранее истечения первого года аренды.

Арендодатель и арендатор 15.11.2013 подписали акт обмера помещения на 2 этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, в котором установили, что площадь арендуемого помещения – 104 кв.м., размер витрин составляет 4,95 погонных метров.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.12.2013 к предварительному договору стороны согласовали, что арендатор в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта обмера компенсирует арендодателю стоимость стяжки пола, выполненной в арендуемом помещении из расчета 500 рублей за 1 кв.м.; арендатор не позднее 20.12.2013 компенсирует арендодателю стоимость витрин, установленных в арендуемом помещении из расчета 10000 рублей за 1 погонный метр.

По акту приема-передачи от 21.12.2013 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения № 14 с кадастровым номером 24:50:0400147:50 площадью 104 кв.м на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8.; находящееся в удовлетворительном состоянии, оборудованное стеклянными витринами размером 4,95 погонных метров.

ООО «ЛогистикИнвест» и ИП Худяков В.К. подписали акт начала коммерческой деятельности от 21.12.2013 к предварительному договору, согласно которому на дату подписания акта сторонами обеспечен доступ посетителей (покупателей), арендатор начал осуществлять коммерческую деятельность в помещении. С даты подписания акта у арендатора возникают обязанности по оплате фактической платы за пользование помещением.

ИП Худяков В.К. обратился к ООО «ЛогистикИнвест» с письмом от 12.03.2014 № 21-03Л о расторжении договора аренды от 12.12.2013 № С15 с 13.03.2014 в связи с низкой проходимостью в торговом центре и невозможностью стабилизировать экономические показатели магазина WESTLAND.

ИП Худяков В.К. обратился к ООО «ЛогистикИнвест» с письмом от 22.04.2014         № 13-04Л о расторжении предварительного договора от 17.10.2013 с 22.04.2014 в связи с низкой проходимостью в торговом центре и невозможностью стабилизировать экономические показатели магазина WESTLAND; последний день работы магазина 21.04.2014.

Ответчик представил заявки на ввоз/вывоз товара из помещения № С15 и демонтаж торгового оборудования (магазин WESTLAND) в периоды с 19.04.2014 по 22.04.2014, с 23.04.2014 по 25.04.2014, с 23.04.2014 по 26.04.2014. На заявках на демонтаж торгового оборудования в период с 23.04.2014 по 25.04.2014 и на вывоз торгового оборудования из магазина WESTLAND в период с 23.04.2014 по 26.04.2014 проставлены рукописные надписи «отказ».

Арендатором представлены подписанные сторонами акты сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2013 - 23.04.2014, в которых отражены следующие суммы задолженности арендатора: 8350,30 долларов США (последнее начисление 31.03.2014); 814,69 долларов США (последнее начисление 24.01.2014); 24189 рублей 54 копейки (последнее начисление 31.03.2014); 69 рублей 99 копеек (начисление 30.11.2013); 15000 рублей (начисление 19.02.2014); 52000 руб. (начисление 31.12.2013).

ИП Худяков В.К. предоставил платежные поручения о перечислении арендной платы и иных платежей: от 14.05.2013 № 148 на сумму 95892 рублей 50 копеек,                 от 23.05.2014 № 158 на сумму 94270 рублей 55 копеек, от 29.04.2014 № 132 на сумму 29348 рублей 80 копеек; от 29.04.2014 № 130 на сумму 24189 рублей 54 копеек;                 от 29.04.2014 № 131 на сумму 69 рублей 99 копеек.

Арендатор 08.05.2014 вручил арендодателю претензию о неправомерности удержания его имущества (торгового оборудования, товара) в ТРК «Комсомолл», обеспечении свободного вывоза имущества из занимаемого нежилого помещения; а также предложил согласовать график погашения задолженности по арендным платежам.

На 21.04.2014 у арендатора остался долг по арендной плате в сумме, эквивалентной 2850,30 долларов США.

По расчетам арендодателя размер переменной арендной платы за апрель 2014 года составил 4474 рублей 84 копейки за май – 1029 рублей 90 копеек.

С сопроводительным письмом от 17.06.2014 № 10-06Л (почтовая квитанция от 18.06.2014 штрихкод 66003210598530) арендодатель направил арендатору счета от 05.06.2014 № 923 на сумму 1029 рублей 90 копеек (переменная арендная плата за май 2014); от 19.05.2014 № 850 на сумму 4474 рублей 84 копеек (переменная арендная плата за апрель); от 21.11.2013 № 41 на сумму 1040 долларов США (услуги по проведению маркетинговых мероприятий, связанных с подготовкой ТРЦ к открытию).

ООО «ЛогистикИнвест» направило ИП Худякову В.К. претензию от 20.06.2014 № 14-06Л (почтовая квитанция от 20.06.2014 штрихкод 66011128522325) с требованиями: погасить задолженность по оплате обеспечительного взноса в рублях в сумме, эквивалентной 5633,33 долларам США, услуг по проведению маркетинговых мероприятий, связанных с подготовкой здания к открытию в рублях в сумме, эквивалентной 1040 долларам США, компенсации стоимости стяжки пола в сумме 52000 рублей, компенсации стоимости витрин в сумме 49500 рублей; платы за фактическое пользование помещением (постоянная составляющая) за период с 01.03.2014 по 31.05.2014 в рублях в сумме, эквивалентной 14291 долларам США, платы за фактическое пользование помещением (переменная составляющая) за период с 01.04.2014 по 31.05.2014 в сумме 5504 рублей 74 копеек, пени за нарушение сроков уплаты любых платежей, предусмотренных предварительным договором в рублях в сумме, эквивалентной 133,28 долларам США.

Заказное письмо штрихкод 66011128522325 с претензией возвращено отправителю органом почтовой связи по истечении срока хранения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств, ООО «ЛогистикИнвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами договорных отношений по аренде нежилого помещения, обязанности ответчика по уплате арендных платежей в связи с использованием спорным помещением и отсутствия в деле доказательств своевременного внесения ответчиком арендных платежей за пользование имуществом.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При квалификации спорных отношений, суд установил, что отношения сторон возникли из договора аренды, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которых названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В предварительном договоре от 17.10.2014 № С15 условие о предмете согласовано. Факт передачи ответчику арендуемого помещения, подтверждается актом приема-передачи от 21.12.2013, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование часть нежилого помещения № 14 с кадастровым номером 24:50:0400147:50 площадью 104 кв.м. на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8.; находящееся в удовлетворительном состоянии, оборудованное стеклянными витринами размером 4,95 погонных метров..

Исходя из того, что сторонами подписан предварительный договор от 17.10.2014 № С15, акт приема передачи земельного участка от 21.12.2013 и разногласий по предмету договора аренды и объекту аренды не имелось, апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанный договор аренды является заключенным и у ответчика имеется обязанность по оплате арендуемым помещением.

Согласно расчету исковых требований у ответчика образовалась задолженность по следующим платежам:

- обеспечительный взнос в рублях в сумме, эквивалентной 5633,33 долларам США;

- услуги по проведению маркетинговых мероприятий, связанных с подготовкой здания к открытию в рублях в сумме, эквивалентной 1040 долларам США,

- компенсация стоимости стяжки пола в сумме 52000 рублей,

- компенсация стоимости витрин в сумме 49500 рублей,

- плата за фактическое пользование помещением (постоянная составляющая) за период с 01.03.2014 по 31.05.2014 в рублях в сумме, эквивалентной 14291 долларам США,

- плата за фактическое пользование помещением (переменная составляющая) за период с 01.04.2014 по 31.05.2014 в сумме 5504,74 рублей.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Наличие задолженности ответчика перед истцом за фактическое пользование помещения по предварительному договору от 17.10.2014 № С15 подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В пункте 5.1. предварительного договора и пункте 3.2 приложения № 1 к предварительному договору сторонами согласовано внесение арендатором обеспечительного взноса в сумме 5633,33 долларов США. Если арендатор надлежащим образом соблюдает договор, обеспечительный взнос будет засчитан в счет уплаты постоянной части арендной платы за последний месяц аренды по настоящему договору аренды.

В пункте 4.1.6 договора аренды стороны согласовали, что в случае просрочки арендатором срока уплаты любого платежа по договору аренды сроком более, чем на 5 дней, арендодатель вправе по своему усмотрению, в том числе, ограничить ввоз/вывоз товара (иного имущества арендатора) в арендуемое помещение до момента полного погашения арендатором задолженности.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обеспечительный взнос и право арендодателя на ограничение ввоза/вывоза товара в случае неисполнения обязанности по денежным обязательствам является договорными способами обеспечения исполнения обязательств.

В пункте 5.2 предварительного договора стороны определили, что арендатор в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта обмера компенсирует арендодателю стоимость стяжки полов, выполненной в арендуемом помещении, из расчета 500 рублей за 1 кв.м.

В соответствии с пунктом 5.3 предварительного договора арендатор оплачивает арендодателю услуги по проведению маркетинговых мероприятий, связанных с подготовкой здания к открытию (рекламная компания, направленная на привлечение посетителей в здание; праздничные мероприятия по открытию здания для посетителей) в размере, равном 10 долларов США на 1 кв.м. помещения.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что арендодатель не обязался проводить маркетинговые мероприятия по обеспечению рентабельности помещения магазина WESTLAND, предоставленного в аренду ИП Худякову В.К., а проводил маркетинговые мероприятия по подготовке к открытию здания ТРК «КомсоМОЛЛ».

Арендодатель и арендатор 15.11.2013 подписали акт обмера помещения на 2 этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, согласно которому площадь арендуемого помещения – 104 кв.м., размер витрин составляет 4,95 погонных метров.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.12.2013 к предварительному договору стороны согласовали, что арендатор в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта обмера компенсирует арендодателю стоимость стяжки пола, выполненной в арендуемом помещении из расчета 500 рублей за 1 кв.м.; арендатор не позднее 20.12.2013 компенсирует арендодателю стоимость витрин, установленных в арендуемом помещении из расчета 10000 рублей за 1 погонный метр.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» отмечается: «в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув