Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А74-2717/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

основаны на том, что ответчик приобрел по договору купли-продажи от 05.09.2012  расположенное на земельном участке с кадастровым номером 19:01:160108:32 здание у лица, подписавшего в качестве арендатора договор аренды земельного участка от 14 октября 2011 года № АЮ25457 с администрацией города Абакана (арендодатель).

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды земельного участка № АЮ25457 от 14 октября 2011 года, подписанный администрацией города Абакана, ООО «Стройэлектросвязь» и Васильевым С.Н., не прошел государственную регистрацию и не исполнялся Васильевым С.Н. до отчуждения здания ответчику Хренкову А.В.

В пункте 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик после приобретения в собственность административно-складского здания, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Игарская, 10Д, а именно с 21 09.2012, осуществляет использование земельного участка под зданием без договора и с этого момента в силу статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации у него возникла обязанность вносить плату за землепользование исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10.

В силу статей 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Поскольку истцу принадлежит право взимать плату за земельные участки, то сумма неосновательного обогащения подлежит расчету исходя из арендной платы, которую получил бы истец в случае передачи спорного земельного участка по договору аренды.

Арендная плата подлежит исчислению в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» (далее - Постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05).

Размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле Ап = КС х Кв х Ки, где КС = S х УПКС.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с расчетом, выполненным судом первой инстанции, поскольку считает, что сумма неосновательного обогащения подлежит расчету исходя из площади земельного участка, пропорционально площади застройки зданий и сооружений, принадлежащих каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, к общей площади земельного участка.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не соответствуют положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретение новым собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, права на использование лишь той части земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для их использования.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Судом первой инстанции произведены расчеты неосновательного обогащения в размере арендной платы, исчисленной исходя из площади земельного участка, указанной в представленной ответчиком справке о размере площади земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации административно-складского здания, и составляющей 2412 кв.м.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для использования указанной в справке площади земельного участка при расчете суммы неосновательного обогащения подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно положениям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, в отсутствие заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка (его частей), предъявляя иск, истец должен доказать размер площади фактического использования земельного участка ответчиком, как одним из нескольких  собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

В материалах дела отсутствуют доказательства формирования в спорный период земельных участков относительно каждого собственника объекта недвижимости, а также доказательства невозможности такого формирования (неделимости земельного участка).

Следовательно, учитывая недоказанность истцом одного из обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу и относящихся к бремени доказывания истца, суд первой инстанции обоснованно расценил согласие ответчика с исковыми требованиями в части требования платы за использование земельного участка площадью, определенной органом технического учета, в качестве частичного признания иска (часть 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и удовлетворил заявленные требования в размере, исчисленном исходя из данной площади земельного участка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения при расчете суммы неосновательного обогащения пункта 2.7 постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, согласно которому если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, расположенных на неделимом земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого арендатора отдельно, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве или пропорционально площади занимаемых помещений в здании, либо в соответствии с соглашением о порядке использования земельного участка,  подлежит отклонению как необоснованный ввиду отсутствия между истцом и ответчиком арендных отношений. В связи с тем, что к спорным отношениям сторон применяются положения гражданского законодательства о неосновательном обогащении, размер неосновательного обогащения рассчитывается исходя из фактической площади, необходимой для использования здания.

В соответствии с частью 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Поскольку факт неосновательного сбережения ответчиком денежных средств в связи неоплатой пользования частью земельного участка материалами дела подтвержден, требование истца о взыскании с ответчика процентов, начисленных по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным.

Проверив арифметический расчет суммы неосновательного обогащения и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, произведенный судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции находит его неверным.

Поскольку сумма неосновательного обогащения равна размеру арендной платы, которую получил бы истец в случае передачи спорного земельного участка по договору аренды по ставке арендной платы, исчисленному пропорционально площади земельного участка, необходимой для использования ответчиком принадлежащего ему здания, суд первой инстанции обоснованно исходил при расчете из годовой арендной платы: за 2012 год в размере 729566 рублей 04 копеек, за 2013 год – 188 874 рублей 07 копеек, за 2014 год – 201 150 рублей 88 копеек, и использовал верную формулу, но допустил арифметические ошибки при расчете.

По расчету суда апелляционной инстанции  неосновательное обогащение ответчика за период с 21.09.2012 по 01.04.2014 составило 137 652 рубля 19 копеек (63366,16 рубля за период с 21.09.2012 + 58835,63 рубля за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 + 15450,4 рубля за период с 01.01.2014 по 31.03.2014).

При определении суммы подлежащих взысканию с ответчика процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами суд первой инстанции неверно определил окончание периода просрочки внесения каждого квартального платежа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Из искового заявления (т.1, л.д. 8-12), заявления об изменении предмета иска, об уменьшении исковых требований (т.1, л.д. 103-106) следует, что истец просит взыскать проценты за период до 22.04.2014 включительно.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает обоснованным исчисление суммы процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами согласно следующему расчету.

Проценты за период просрочки с 18.09.2012 по 22.04.2014 составляют 818 рублей 22 копейки (6209,43 рубля  (сумма долга за 10 дней 3-го квартала 2012 года) * 8,25% : 360 дн. * 575 дн).

Проценты за период просрочки с 16.11.2012 по 22.04.2014 составляют 6771 рубль 33 копейки (57156,73 (сумма долга за 4-й квартал 2012 года) *  8,25% : 360 дн. * 517 дн).

Проценты за период просрочки с 16.03.2013 по 22.04.2014 составляют 1338 рублей 20 копеек (14708,91 (сумма долга за 1-й квартал 2013 года) * 8,25% : 360 дн. * 397 дн.).

Проценты за период просрочки с 18.06.2013 по 22.04.2014 составляют 1028 рублей 09 копеек (14708,91 (сумма долга за 2-й квартал 2013 года) * 8,25% : 360 дн. * 305 дн.).

Проценты за период просрочки с 17.09.2013 по 22.04.2014 составляют 728 рублей 09 копеек (14708,91 (сумма долга за 3-й квартал 2013 года) * 8,25% : 360 дн. * 216 дн.).

Проценты за период просрочки с 16.11.2013 по 22.04.2014 составляют 529 рублей 21 копейка (14708,90 (сумма долга за 4-й квартал 2013 года) * 8,25% : 360 дн. * 157 дн.).

Проценты за период просрочки с 18.03.2014 по 22.04.2014 составляют 123 рубля 93 копейки (15450,4 (сумма долга за 1-й квартал 2014 года) * 8,25% : 360 дн. * 35 дн.).

Итого: общая сумма процентов составляет 11337 рублей 62