Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением арбитражного суда от 16.05.2014 по настоящему делу назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания. Проведение экспертизы поручено Новоселову Сергею Владимировичу. Перед экспертом поставлен вопрос: «Определите рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки – 25.06.2013?».

В соответствии с экспертным заключением от 04.06.2014, подготовленным экспертом Новоселовым Сергеем Владимировичем, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки 25.06.2013 составляет 9011660 рублей. Лица, участвующие в деле, указанное заключение не оспорили.

Доводы ответчика о том, что истец, исходя из условий договора, не имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества, рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены как несостоятельные, поскольку в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает. В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Таким образом, поскольку Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом №159-ФЗ предусмотрена обязанность продавца муниципального имущества заключить с субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в результате судебной экспертизы оценки выкупаемого ООО «Сибирь-Плюс» нежилого здания экспертом - оценщиком Новоселовым С.В. определена рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату обращения ООО «Сибирь-Плюс» с заявлением о приватизации здания в размере 9011660 рублей, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования ООО «Сибирь-Плюс» и урегулировал разногласия по спорным пунктам договора, определив их в редакции, предложенной истцом.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого здания противоречит положениям статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества.

Данный довод отклоняется арбитражным апелляционным судом как несостоятельный, поскольку проведение истцом досудебной оценки выкупаемого имущества никоим образом не нарушило прав ответчика, в связи с тем, что рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату обращения ООО «Сибирь-Плюс» с заявлением о приватизации здания установлена судом первой инстанции с учетом проведенной судебной экспертизы, результаты которой ответчиком не оспорены.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не представил доказательств получения согласия Департамента на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Департамента, извещения Департамента о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ, является необоснованным и опровергается материалами дела. Так, Администрацией города Красноярска 03.08.2010 выдано разрешение на строительство от 30.05.2007 №дги-1622, согласно которому разрешена реконструкция нежилого здания для размещения базы отдыха, общей площадью 427,4 кв.м., надстройки мансардного этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, общая площадь 403,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17. Администрацией города Красноярска выдано ООО «Сибирь-Плюс» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 №01/4329-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции нежилое здание и надстройку этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Минусинская, 17 (л.д. 24-25, т.2). Указанные обстоятельства свидетельствуют о согласовании ответчиком как предстоящей реконструкции спорного объекта недвижимости, так и принятия ответчиком ее результатов.

При толковании и применении норм Закона N 159-ФЗ суд первой инстанции правильно исходил из того, что данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Материалами дела подтверждается, что неотделимые улучшения выкупаемого здания произведены истцом с согласия департамента (ответчика).

С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы. (указанная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12).

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 03 июля 2014 года по делу №А33-21965/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы (истца), которая с него не взыскивается в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 июля 2014 года по делу №А33-21965/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи:

А.Н. Бабенко

В.В. Радзиховская