Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

стоимости неотделимых улучшений части здания на 23.05.2013 составляет 10711460 рублей.

ООО «Сибирь-Плюс» 19.10.2013 направило в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска протокол разногласий, в котором пункты 2.1 и 2.3 договора изложены в следующей редакции:

«пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 2044125 (два миллиона сорок четыре тысячи сто двадцать пять) рублей, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения»;

«пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2011125 (два миллиона сорок четыре тысячи сто двадцать пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 34068 (тридцать четыре тысячи шестьдесят восемь) рублей 75 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В протоколе согласования разногласий, направленном Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Сибирь-Плюс» с сопроводительным письмом от 11.11.2014 №44201, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Считая свои права нарушенными, ООО «Сибирь-Плюс» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 16.05.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания.

Проведение экспертизы поручено Новоселову Сергею Владимировичу. Перед экспертом поставлен вопрос:

«Определите рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки – 25.06.2013?».

В соответствии с экспертным заключением от 04.06.2014, подготовленным экспертом Новоселовым Сергеем Владимировичем, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки 25.06.2013 составляет 9011660 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату нежилого здания, общей площадью 421,20 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Минусинская, д. 17.

Настоящий спор между сторонами возник при определении покупной цены помещения – объекта приватизации, равной его рыночной стоимости. Истец просит уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Из материалов дела (информации из технического паспорта объекта после реконструкции, переписки сторон, разрешение на строительства, акта ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта) следует, что истец с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвел реконструкцию арендованного здания, в результате чего его площадь увеличилась на 409,7 кв.м. за счет проведенной реконструкции здания, в том числе возведения мансарды, устройства лестницы, а также перемера и пересчета площадей.

Администрацией города Красноярска выдано ООО «Сибирь-Плюс» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 №01/4329-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции объект капитального строительства нежилого здания для размещения базы отдыха и инженерное обеспечение реконструкция нежилого здания и надстройка этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Минусинская, 17.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах подписание истцом договора купли – продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона №159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспариваемая ООО «Сибирь-Плюс» рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, подлежащего приватизации, в сумме 12755585 рублей указана в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора купли-продажи, направленного истцу Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, ООО «Сибирь-Плюс» имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции пунктов 2.1 и 2.3. договора купли-продажи помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Федерального