Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

продавца.

Считая свои права нарушенными, ООО «Торговый дом «Купец» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 11.02.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено Скабариной Надежде Анатольевне. Перед экспертом поставлен вопрос: «Определите рыночную стоимость нежилых помещений № 99 общей площадью 99,3 кв.м. и № 100 общей площадью 107,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, 8, на дату оценки 08.11.2012?».

В соответствии с экспертным заключением от 06.04.2014, подготовленным экспертом Скабариной Надеждой Анатольевной, и устными объяснениями эксперта в судебном заседании рыночная стоимость нежилого помещения № 99 общей площадью 99,3 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д, 8, на дату оценки 08.11.2012 составляет 1 127 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения № 100, общей площадью 107,7 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8, на дату оценки 08.11.2012 составляет 2 811 000 рублей.

На вопрос арбитражного суда об основаниях выделения в стоимости оцениваемых помещений НДС, тогда как в вопросе, поставленном на рассмотрение эксперта выделять НДС не предлагалось, эксперт Скабарина Надежда Анатольевна сослалась на стандарт оценки, утвержденный саморегулируемой организацией некоммерческое партнерство «СМАО», членом которого эксперт является (в случае подготовки отчета для юридических лиц в рыночной стоимости необходимо отражать сумму НДС).

Истцом в связи с получением заключения судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов – нежилых помещений было заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований с учетом результатов экспертизы, а именно:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилых помещений путем обязания департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключить договор купли-продажи нежилых помещений № 99 общей площадью 99.3 кв. м. и № 100 общей площадью 107.70 кв. м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8 . изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости без НДС составляет 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения № 99, в размере 955 089 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят девять) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения № 100, в размере 2 382 200 (два миллиона триста восемьдесят две тысячи двести) рублей.»:

« 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере       3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 621 (пятьдесят пять тысяч шестьсот двадцать одни) рубль 48 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.».

Судом  первой инстанции заявленное ходатайство удовлетворено и при рассмотрении дела в суде первой инстанции  рассматривались уточненные требования истца.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.           В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его изменения.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

   Как следует из материалов дела спор между сторонами возник из-за разногласий относительно величины рыночной оценки выкупаемого имущества, а также порядка оплаты ежемесячных платежей.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорных помещений.

В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ для сторон гражданско-правового договора купли-продажи муниципального имущества не предусматривается право установить покупную цену объекта, меньшую, чем его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 разъяснено, что в силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ  отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании статьи 6 Федерального закона N 135-ФЗ  результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. При этом лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должно доказать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества, судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза.

По результатам данной экспертизы рыночная стоимость спорных помещений составила              3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей, сложившаяся из:

рыночной стоимости нежилого помещения № 99  и размере 955 089 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят девять) рублей:

рыночной стоимости нежилою помещения № 100. в размере 2 382 200 (два миллиона триста восемьдесят дне тысячи двести) рублей.»;

Доказательства недостоверности данного отчета истцом не представлены.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лица, участвующие в деле, экспертное заключение не оспорили.

Учитывая вышеизложенное, представленное в материалы дела экспертное заключение было обосновано принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.

Доводы подателя жалобы (ответчика) о том, что экспертное заключение является недостоверным, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В обоснование доводов о недостоверности результатов оценки, проведенной экспертом Скабариной Надеждой Анатольевной  на основании назначенной судом  судебной экспертизы, ответчик ссылается на то, что им в материалы дела был представлен отчет ООО АНО «ЭКОСЕРВИС», который содержал иную стоимость 5 622 771 рубль. Ответчик полагает, что рыночная стоимость,  указанная в экспертном заключении Скабариной Надежды Анатольевны  существенно ниже предложенной ответчиком цены.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности  установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения, при его подготовке эксперт-оценщик руководствовался требованиями федеральных стандартов оценки "(ФСО № 1 - №2, № 3), а также существующими принципами и методиками проведения оценки.

В соответствии с пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007         № 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Проверив представленное в материалы дела экспертное заключение  на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта