Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

предприятия;

требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги;

условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса;

порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается);

порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток;

начальная цена продажи предприятия;

величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия;

порядок и критерии выявления победителя торгов;

дата, время и место подведения результатов торгов;

порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Как следует из представленных суду Предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (т.10 л.д.35-42, 92-93, т.22 л.д.83-84, т.10 л.д.76-80, т.22 л.д.71-84, в редакции решений собрания кредиторов должника № 2 от 17.10.2012 № 3 от 08.11.2012, № 7 от 29.04.2013,) в состав имущества должника, подлежащего продаже включены три лота:

- право аренды на земельный участок и право собственности на расположенное на нем незавершённое строительством здание магазина «Автозапчасти», находящееся по адресу: Республика Хакасия, г.Саяногорск, ул.Металлургов, 33, начальная продажная цена 3924000 рублей;

- земельный участок 2079022 кв.м., кадастровый номер 19:06:990101:0040, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, 10 (десять) участков в 5.2 км. восточнее от северной окраины деревни Калы, урочище Поле №10 (десять); 6 (шесть) участков в 6 км. северо-восточнее от северной окраины деревни Калы, урочище Поле №9 (девять), начальная продажная цена 4220000 рублей (далее по тексту – земельный участок);

- объект - конюшня, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, под разбор в виде строительных материалов после демонтажа (подробный перечень указан в приложении № 1) начальная продажная цена 1870061 рублей, в виде строительных материалов после демонтажа 328 595 рублей.

По условиям продажи имущества (т.22 л.д.83) лот № 1 подлежит реализации в течение 3-х месяцев после государственной регистрации права собственности должника на незавершенное строительством здание магазина «Автозапчасти»;

лот № 2 в течение 3-х месяцев с момента утверждения изменений в Предложения о продаже от 29.04.2013;

лот № 3 – сроки продажи подлежат определению путем внесения изменений в Предложения о продаже имущества должника после проведения работ по демонтажу объекта и уточнения перечня строительных материалов, высвободившихся после такого демонтажа. Допускается определения сроков продажи имущества путем внесения изменений в Предложения о продаже имущества должника после производства части работ по демонтажу объекта и уточнения перечня строительных материалов, высвободившихся после такого демонтажа. В таком случае сроки продажи могут определяться в отношении соответствующей части строительных материалов, высвободившихся после демонтажа.

Указанным Предложениям о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника была дана оценка судом, определением арбитражного суда от 15.04.2013 по настоящему делу заявление должника удовлетворено в части: признан недействительным пункт 21 Предложений о порядке, о сроках и условиях продажи имущества должника в связи с несоответствием его пункту 4 статьи 139 Закона о банкротстве в части последовательного снижения начальной цены продажи. В остальной части отказано в удовлетворении заявления. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 определение арбитражного суда от 15.04.2013 оставлено без изменения. В ходе рассмотрения указанного обособленного спора суд не установил нарушений прав должника и иных лиц.

Как следует из содержания представленных в материалы дела публикаций сообщения о проведении торгов в электронном виде и повторных торгов (газете «Коммерсантъ» №107 от 22.06.2013 года, т.27 л.д.41-44, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 20.06.2013 года, т.27 л.д.45-47; газете «Коммерсантъ» №162 от 07.09.2013 года, т.27 л.д.50-53, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 06.09.2013, т.27 л.д.54-56) сведения о лоте № 2, включая начальную продажную цену указаны в соответствии с Предложениями о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника. Описание реализуемого имущества с достаточной определенностью позволяет индивидуализировать земельный участок.

Кроме того, в сообщениях о проведении торгов, в том числе повторных содержится информация о возможности ознакомления с имуществом и документами по месту его нахождения, с указанием необходимости предварительного уведомления организатора торгов – конкурсного управляющего по телефону, с указанием номера телефона.

Таким образом, суд первой инстанции, верно, указал, что потенциальные участники торгов могли уточнить все интересующие их характеристики реализуемого имущества, осмотреть его, и принять решение об участии в торгах и интересе в объекте, выставленном на продажу.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод должника о том, что информация, содержащаяся в объявлениях о торгах, не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого имущества, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, и было установлено судом в ходе рассмотрения жалобы должника на действия (бездействие) конкурсного управляющего Саблина Е.А. (определение арбитражного суда от 07.02.2013 по настоящему делу, вступившее в законную силу постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013) объект - конюшня не подлежит реализации в рамках дела о банкротстве в качестве объекта недвижимого имущества, подлежит разбору. В ходе рассмотрения указанной жалобы судом установлено, что регистрация права собственности на объект - конюшня не может быть произведено в силу отсутствия документации, подтверждающей возведение данного объекта в соответствии с действующим законодательством, а также доказательств обращения за выдачей разрешения на строительство. Соответствующая правовая позиция изложена также в уведомлении Саяногорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от 25.10.2012 о приостановлении государственной регистрации права собственности должника на этот объект (т. 13а; л.д. 9).

Кроме того, в ходе рассмотрения заявления должника о признании недействительными Предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденных решением собрания кредиторов от 17.10.2012 (определение арбитражного суда от 15.04.2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 по настоящему делу), суд пришел к выводу, что должник не представил доказательств, позволяющих установить возведение объекта конюшни с соблюдением установленных действующим законодательством норм, а также возможность государственной регистрации соответствующих прав на него.

Как следует из материалов дела, утверждая Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, конкурсные кредиторы исходили из того, что объект - конюшня не зарегистрирован и может быть продан только как строительные материалы.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что действующее законодательство не запрещает реализацию строительных материалов, составляющих самовольную постройку, такая продажа чьих-либо прав не нарушает и является единственным возможным способом реализации принадлежащих должнику строительных материалов, из которых она состоит.

Как следует из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил является самовольной постройкой. Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Из положений приведенной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав и введение ее в гражданский оборот возможно только в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Суд первой инстанции, верно, указал, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 25 указанного постановления обладатель соответствующего права на земельный участок вправе обратиться к застройщику с иском о признании права собственности лишь в случае, если на создание постройки последний получил необходимые разрешения.

Как было установлено арбитражным судом при разрешении обособленных споров в рамках настоящего дела должник не представил доказательств, позволяющих установить возведение объекта - конюшни с соблюдением установленных действующим законодательством норм, доказательств обращения за соответствующим разрешением на строительство, а также возможности государственной регистрации соответствующих прав на объект.

Сам факт нахождения самовольного строения на земельном участке, подлежащем продаже, не свидетельствует о том, что самовольная постройка, безусловно, следует судьбе земельного участка и поступает в собственность приобретателя земельного участка, так как по общему правилу (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключением из общего правила.

Сообщение о повторных торгах в отношении лота № 2 содержит описание реализуемого имущества в соответствии с утверждёнными собранием кредиторов Предложениями и с достаточной определенностью позволяет индивидуализировать земельный участок.

Однако в материалы дела не представлены доказательств возможности реализации спорного земельного участка по иной цене, чем получено по результатам повторных торгов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что довод должника о нарушении его прав реализацией земельного участка без указания на находящийся на нем объект - конюшня, что повлекло за собой ограничение круга участников торгов, и как следствие, недополучение в конкурсную массу должника денежных средств от их реализации, является несостоятельным.

Кроме того, доказательств того, что приобретатель спорного имущества осуществляет реализацию права, предусмотренного пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлены.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы о неправомерности совершения конкурсным управляющим действий по продаже спорного земельного участка до определения правовой судьбы находящихся на нем объекта – конюшни, ввиду следующего.

Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, не содержат требований об одновременной продаже земельного участка и расположенного на нем объекта – конюшня.

Суд первой инстанции, верно, указал, что указанные Предложения в ред. протокола собрания кредиторов от 29.04.2013 предусматривают продажу земельного участка в течение 3-х месяцев с момента утверждения изменений в Предложения, то есть с 29.04.2013, а объект - конюшня подлежит продаже после демонтажа и уточнения стоимости высвобожденных материалов.

Кроме того, как следует из пояснений, данных представителем конкурсного управляющего в судебном заседании, объект конюшня не отчуждался одновременно с земельным участком, он в виде строительных материалов включен в состав конкурсной массы и конкурсным управляющим приняты меры к обеспечению их сохранности.

Из материалов дела следует (т.29), что конкурсным управляющим с целью обеспечения сохранности объекта – конюшня в виде строительных материалов 02.07.2013 с ООО «Озера Хакасии» заключен договор хранения, по условиям которого последнее обязуется обеспечить сохранность объекта – конюшня в виде строительных материалов, перечень которых приведен в приложении № 1 к договору (акт приема-передачи от 02.07.2013), до окончания/прекращения процедуры конкурсного производства в отношении должника.

Ссылка должника на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не относима к рассматриваемому спору, поскольку, объект - конюшня в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом гражданских прав не является. Действующее законодательство не запрещает реализацию земельных участков, на которых находятся самовольные постройки, и не относит их наличие к обременениям (ограничениям) земельных участков.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 № А33-3577/2013, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.10.2013 № А33-17496/2010.

Довод должника о нарушении действующего законодательства при проведении повторных торгов, поскольку определением Саяногорского городского суда от 24.06.2013 на спорный земельный участок был наложен арест, и нарушении прав должника является необоснованным и правомерно отклонен судом первой инстанции на основании следующего.  

Как следует из материалов дела следует, что земельный участок с объектом